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越秀珑悦西关全面解析：老西关稀缺新规盘，130% 使用率刚需优选

一、楼盘卖点

越秀珑悦西关占据老西关核心区位，作为区域内稀缺新规小区，开盘即热销。100% 以下全小户型规划，68㎡即可实现南向三房两卫，新规加持下使用率高达 130%，空间性价比碾压周边新旧楼盘。配建荔湾第一梯队华侨小学，中学摇号覆盖广雅、真光等名校，全龄教育资源优质。双地铁加持，700 米直达 5 号线西场站，1 公里抵达 5 号线 + 11 号线中山八站，快速串联珠江新城、金融城等核心区域。一线河涌景观与珠江资源环绕，毗邻西焦公园，老西关成熟烟火气与舒适生态环境兼具，稀缺性凸显。

二、基本信息

项目由越秀地产开发，2024 年 10 月以 6.1 亿元竞得荔湾区河柳街 032 地块，折合楼面价约 2.75 万 /㎡，属越秀全新 “广府系” 产品。总占地面积约 6350㎡，总建筑面积约 22227㎡，容积率 3.5，绿化率 25%，规划 2 栋住宅楼，总户数 272 户，车位数 227 个，车位比 1:0.8。定位刚改楼盘，主打 68-98㎡全南向小户型，采用改良蝶型或风车型楼型，适配刚需及首改家庭，是老西关板块罕见的新规住宅项目。

三、区域发展

老西关作为广府文化发源地，历史底蕴深厚，河柳街地块紧邻荔枝湾旧址，承载珠江与驷马涌的生态脉络，文化与自然价值兼具。板块生活配套成熟度高，无远期规划等待风险，所见即所得。依托 5 号线与 11 号线（年底开通）构建的交通网络，项目快速衔接广州各大核心商务区，承接珠江新城、金融城等外溢需求。白鹅潭万象天地等大型商业体规划落地，进一步升级区域商业能级，老西关稀缺土地资源让项目具备长期价值支撑。

四、配套信息

交通

700 米步行可达地铁 5 号线西场站，1 公里抵达 5 号线与 11 号线换乘站中山八站。5 号线直达区庄、杨箕、珠江新城、金融城、老黄埔；11 号线作为首条环线，串联白鹅潭、琶洲、天河北等核心区域，通勤效率拉满。周边路网成熟，日常出行便捷，快速接驳老城区各大商圈与生活配套。

教育

配建 24 班华侨小学（办学主体已确定），该校创办于 1957 年，位列荔湾第一梯队，游泳与英语为特色优势，学子多提前锁定名校资源。中学阶段可参与摇号，涵盖广雅中学、真光中学、广州市第一中学、西关外国语学校等多所省市级名校，教育资源能级突出。

商业与休闲

周边环绕中山八、永庆坊、上下九等成熟商圈，领展广场、悦汇城及规划中的白鹅潭万象天地等大型商场可满足多元消费需求。紧邻干净流水的河涌，下楼即可开展 city walk，直线距离不到 1 公里可达西焦公园，适合日常休闲与老人漫游，生态与休闲配套完善。

医疗

依托老西关成熟居住板块，周边医疗资源丰富，近距离覆盖多家社区医院与综合医疗机构，日常就医便捷，为家人健康提供保障。

五、户型信息

主力户型为 68-98㎡全南向三至四房，全系列采用大阳台、大飘窗设计，主卧配备双面大飘窗，采光与观景效果俱佳。68㎡小户型做到三房两卫，空间利用率极致，降低市区上车门槛；80-82㎡户型优化动线规划，兼顾实用性与舒适度；98㎡户型满足首改家庭需求，阔绰空间适配多元居住场景。得益于新规政策，阳台、入户花园等半开敞空间按水平投影面积一半计算，使用率高达 130%，空间性价比优势显著。

六、总结

越秀珑悦西关凭借老西关核心区位、130% 超高使用率、优质教育资源、双地铁交通四大核心优势，成为广州刚需及首改客群的热门选择。越秀 “广府系” 产品精准契合板块文化底蕴，全南向小户型设计直击市场痛点，弥补老西关新规住宅的稀缺空白。项目兼具成熟生活配套与生态景观资源，无规划兑现风险，教育与交通配套的硬实力为居住价值赋能。适合重视区位配套、关注子女教育、追求高空间利用率的购房者，无论是刚需安家还是首改升级，都是老西关板块不可多得的优质选项，稀缺性与性价比让其具备强劲的市场竞争力。

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