丰台地价，跌得太惨了

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2025年北京供地，奇事蛮多的。

这不，又来了一起。

11月20日，丰台区花乡中部组团B区FT00-2405-0001地块，进入“用地预申请”。

翌日，它转正，确定在12月25日15:00开拍，起价24.72亿元。

但，这次它形单影只。

10月16日，2025年度第八轮拟供应商品住宅用地清单里，它和南面一路之隔的0002地块，被捆绑在同一宗出让地块里。

这种"临阵"拆分出让，在北京土拍史上恐怕是第一次。

当然，这只是表面。

拆分上市，并不是临时起意。

它最早可以追溯到供地清单发布的第四天。10月20日，北京规自委丰台分局下发了0001地块的“多规合一”协同平台审核意见函。

这表明，在那个时候，已决定0001地块要单独上市了。

为什么有这么个决定？

花姐认为，核心原因是地块捆绑后，标的太大了。

0001号地占地2.35公顷，建面5.89万平米；0002号地，占地4.81公顷，建面12.03万平米，总建面达到17.91万平米。

按照0001地块24.72亿元起拍价，楼面价4.2万元/平米算，两块地的总价约75亿元。

从起始楼面价看，丰台的地价又降了——幅度16%。

去年10月31日，金隅嘉业以27亿元底价，拿下1516-60地块——北京隅西颂，楼面价为5万元/平米。

它的位置不如花乡0001号地，两块地相距1.3公里，西颂在南四环外，而0001号地在四环内。

这两年，丰台四环边的楼面价一路下跌。

在2023年10月，中海丰和叁号院和中建云境的成交楼面价，分别为6.25万元/平米和6.81万元/平米，一个溢价6.67%，一个溢价15%。

2024年3月，华润置地拿下中环悦府地块，成交楼面价更是飙升到6.82万元/平米，溢价15%。

但，这个高点过后，丰台地价开始一路下探。最典型的代表，就是北京隅西颂。后来，连西南二环外的中海丽金府，楼面价也仅有6.2万元/平米。

到了2025年9月5日，西西环内的嘉棠璟樾的楼面价，为5万元/㎡。

最令花姐意外的，还是刚上架的0001地块，起始楼面价再创新低。

这块地的素质不错，容积率2.5，东西长210米，南北长100米，距离地铁房山线花乡东桥站663米。它最大的弱点是，西边临地铁线，建筑须退红线7.4米。

从距离上，它可以参照的对象为北京隅·西颂，今年4月21日取证439套房源，截至11月20日，网签103套，去化率约23.46%，成交均价约7.87万元/㎡。

如果花乡0001地块以4.2万元/平米底价成交，对比北京隅·西颂有3.67万元/平米的缝差。

从这个数字上看，0001地块拍地时，可能出现多家房企拼抢。毕竟，它在四环内。

最后，花姐刊发下2025年北京第九轮住宅供地清单，共涉及6宗地，土地面积约20公顷，建筑规模约36万平方米。

它们，皆在2026年成交。

这九宗地情况如下：

1、海淀区朱房二期HD00-0907-0001、0002地块，地块用地面积2.55万平米，建筑规模5.11万平米。

2、石景山新首钢核心区1609-012地块，用地面积1.66万平米，建筑规模3.68万平米。

3、朝阳区东坝乡单店区域1105-01地块，用地面积2.55万平米，建面5.11万平米。；

4、石景山区1610街区首特钢园1610-0001、0002地块，用地面积2.93万平米，建面6.01万平米。

5、通州区宋庄镇丁各庄FZX-0703-6002地块，用地面积4.85万平米，建面8.73万平米。

6、密云区区水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块，用地面积2.50万平米，建面5万平米。

截至目前，2025年北京土拍市场确定会卖出39宗宅地，预计收金约1400亿元。

这个土拍成绩，是逊色于2024年。2024年北京共计出让41宗住宅用地，揽金1554亿元，金额较2023年下降10.75%。（详见《北京土拍，双双下滑》）

花姐希望，2026年北京土拍能止跌企稳，重拾信心。