北京买房：理清思路，购房建议1718

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我目前的学区是中关村学区，对口小学是人大附中实验小学，孩子2027年上小学，能否帮我分析一下这三条路径：1.保持现状 2.八一九年一贯制学区房书包房 3.上地实验学区的书包房/房屋置换三居室的优劣势？八一的书包房大开间怕跌到时候没人接盘，上地实验学区现在又溢价很高。

A：

1.是否保持现状先看孩子的天分吧，天分高的就没必要折腾。可以先考人大附入营，不成就就博点招不就得了，怎么都不耽误小升初。天分不太高+小升初怕踩坑儿那就换九年制八一或上地，省心。

2.八一挺好的，典型的海淀中等校，是否换学区只能家长定。这看当家长的期望值吧，不太高的就换过来图个省心，天分高或期望值高的就不太合适了。

3.换上地三居室，优势就是提升学区呗，劣势就是溢价高呗，这没办法。现在三居的单价是10万左右甚至更高，而当地的坪效租金一般就是100，租售比上千了。溢价率比占坑儿房肯定是低，但在海淀仍然算高的，谁让人家学区受追捧呢。

要不看看占坑儿房，传说近期房源猛增，能买到溢价低的。但具体的我不清楚，问问当地中介吧。

4.八一的开间，还是大开间，那从投资角度肯定不算强了。溢价不低+价格走势弱+租金收益率也偏低，请问优势在哪里？当然也不至于没人接盘，到时候别要价太高就行。

5.简单就是这情况，是否换学区只能家长定。另外看您家预算是多少了，高的话也可以看看万柳的，有溢价相对更低点儿的，预算越高溢价率越低。

还有育英的九年制也省心，学校成绩也很好，有可能成为新小强。学区房紫金长安的溢价率也有低些的，就是总价高点儿。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是北京户口，央企，中关村附近上班；老公私企，西直门附近上班，26年生小孩，比较纠结是否现在就要买房，买房一是考虑学区，二是考虑通勤，从学区的角度看，目前比较倾向于芍药居北里，但是通勤需要1个小时；从通勤的角度看，挺喜欢安贞门附近的，但是这里学区又不太好，就比较纠结到底现在买房是首先考虑自己通勤，还是考虑小孩上学。目前经济情况是首付120，月供2万以内，压力会小一些。

A：

1.房子是用来住的，有需求就买，能低成本解决住房问题就没必要买呗。

2.明年孩子出生，上学是2033年，那现在考虑学区早了点儿。入学高峰是2013年开始的，教改导致出现了学区房+涨出了溢价。最高峰是2023年，之后开始入学人数减少，今年是入学高峰最后一年，明年就是确定性的大幅下降了，要持续到至少2032年。

那要是现在接盘学区房，如果明年之后没有政策支持，考虑好溢价部分的保值问题。当然朝阳区的溢价相对低，以500万总价来说顶多100来万。但就算不损失，这百十万等孩子上学也要闲置7年，这期间既享受不到居住体验，出租也没人给租金，还要承担保值风险，想好了再买。

3.通勤看自己的感受，外人不好建议。

4.芍药居北里怎么说呢？也是考虑好吧，这几年人朝太红了，学区房卖爆了，导致入学人数暴涨，所以才新建了好几个校区。反正前些年是就算买了房也是分校区，甚至连东区四大神盘的豪宅都是。明年后应该是学位相对宽松，但是否会被调剂也没人敢保证，想好了再买。

再有就是人数暴涨导致学校迅速扩张，那师资和成绩就有待观察了。尤其是初中，在增加了这么多人的情况下是否还能维持高质量，过几年再看吧。

房子是用来住的，常规建议是如果预算不是太高，那最好先注重居住体验+通勤，或者是注重保值，以便于日后置换时不吃亏。

简单说就是预算高了能各项兼顾，不太高的情况下只能是取舍了。尤其是自住和保值，在不太高的情况下是相悖的，自住是消费，保值是投资，考虑好自己更注重哪方面吧。

仅供参考。

三

Q:

我想咨询您，我现在住在石景山鲁谷想再买一套改善。在二手房和新房间纠结，目前暂时看好的两个，一是重聚园约110平三居，套内面积大但小区环境差停车费劲，二是学府里89平新房，环境好但是面积小位置有点远。希望您能给一下建议。

A：

1.我恐怕给不了什么建议，因为既然是改善，那就凭个人喜好选择才合适，没必要听别人的。或者说是自住就选自己喜欢的，有钱难买乐意。投资才买符合大众标准的呢，否则赚谁的钱去？

2.改善尽量买新房，怎么都比二手的强。这就跟买车似的，注重驾乘体验就买新的，练手或租出去跑滴滴才买二手的呢，图个性价比。另外看价格吧，新房要打的折扣多就更合适了。

3.另外新房我也不熟，不方便点评人家，我这号是公开发的，老惹麻烦犯不上。这咨询中介和渠道商吧，他们卖房的才专业。

而且还是这话，房子是用来住的，既然是改善，那就多考虑居住体验吧，地段儿什么的都是保值角度的事儿。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和媳妇都是体制内，娃明年91上小学，预算500左右，媳妇在大望路附近上班，我在顺义，现在有两个购房想法，一是买朝阳东坝学区，上北京中学，能兼顾学校和通勤，今天看了天璞家园和利锦苑，大概89.9平450万左右。或者是看芍药居望京那边。二是看东城或西城的学区，基本就没什么居住属性了，我们两个可能更偏向前者。想让您给我们出出主意。

A：

1.今天都11月中旬了，这会儿才考虑换学区？全款还好，贷款的话可有点儿紧张了。91是入学，但信息采集5月开始，6月就填报了，做好时间规划吧。

2.北中东坝的分校到目前为止都算挂牌校，师资和生源没什么提升，小学成绩也没听说怎样，所以不算头部校，对口房源自然也不算学区房。上北中的优势就是有可能参与系统内选拔，但这不是独享的，就跟人大附系统似的，不算特殊优势。

所以这就算普通购房，觉得能兼顾就买吧。房子既然不算学区房也就没有溢价，居住的性价比正常。

3.芍药居是人朝西区，望京指的是陈分学区吗？这俩都算对口头部校的学区房，有溢价，人朝的高些能在20%左右，陈分的大概15%吧。具体的我最近没算，看房时自己算算吧。

东西城所有带学位的普宅都算学区房，500万要想兼顾居住就买东城永外的呗，价格相对低，就是学区排名不太高。西城大椿天也差不多同等情况，再有就是广外学区，算是相对均衡能获得学位的，也能买到适合一家居住的。

4.我出不了什么主意，选择学区只能是家长决定，自家才最了解自家的具体情况。或者说如果孩子天分很高，那买北中的就性价比很高了，不仅省钱，而且系统内选拔也方便的多。

另外常规建议是看陈分的，溢价不算太高，望京学区整体也算不错。人朝西的话这两年孩子非常多，所以才有了好几个校区，连东区的四大神盘都调剂了，明年是否会调剂不敢保证。而且多了这么多的孩子，中学的师资和成绩有待观察，考虑好再买。

东西城就看自己的选择了。不过说实话，都这会儿了，您家连哪个行政区还没定呢？这不太像体制内家长的教育模式，像拆迁户的，事到临头才匆匆忙忙。

总之抓紧时间吧，每个行政区的教育模式都不太一样，没有哪个学区最好，只看哪里更适合自己。卖对了从从容容，不合适的就不合适呗，花了钱却受罪+后悔的家庭有的是。所以建议“谋定后动+多谋速决”吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我不是无脑吹小日子，而是问的真实的事情。我同学在东京买的房出租，租售比10%，而且是刨去了所有的成本之后的净利润。我们关系非常好，他没道理骗我，而且我无论多高的收益也不会去日本投资的，所以我这同学只是告诉我东京的收益高而已。

A：

1.吹不吹日本的自己知道就行，不用跟我解释。

2.如果您说的都是真实的，那您这同学在东京买的就是有硬伤的房子，而且是硬伤极大的，所以收益才高。还是那句话，甘蔗不能两头儿甜，高收益的背后必定是高成本，或者是高难度和高投入，至少也是高门槛儿，总之都是高风险。

3.日本房子的大硬伤分几种吧，主要的是房龄老的，维护成本高，那如果租金低的话都不够修房的。

这种房其实就跟咱们的大杂院或宅基地似的，年年小修+10年大修+20年以上翻建。而且日本管得还严，不同的房子种类都有年限，就跟汽车的强制报废似的，到了年头不管是否还能凑合都必须大修。

所以投资这种房的难度不在于收租，而是如何控制维修和翻盖的成本？之所以之前都是专业机构才投资这种整体公寓或一户建，就因为人家有自己的队伍或稳定靠谱儿的维修公司。普通人则干不了，弄不好就先赚后赔。

4.还有一种更大的硬伤的，就是先有的房子，后有的道路规划。但是道路拓宽了，房子离路边太近。于是日本政府也讲究人性化，房子不拆迁不赔偿+永远不许再翻建，只要塌了就算主动腾退，够损不？

当然这种房是允许维护的，但条例也苛刻，每次只能维护一部分，更不能同时更换梁柱什么的。所以这种房的价格就相当便宜了，但租金仍然是市场价，算下来的收益率也相当高了。

但还是这句话，甘蔗不能两头儿甜。万一维护不到位，或者是哪天地震了，只要房子一塌，哪怕只是塌了一部分，那这种房的命运就是直接拆迁了，给人家政府腾地方。

5.总之一句话，任何美好事物的背后，上帝造物主都标好了代价。如果真的有高收益，那无论是哪个国家，这种好事儿都落不到普通人头上，人家财阀早tm给垄断了。

仅供参考。

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