11月22日清空率｜澳洲房市逻辑，迎来巨变？！

本周拍卖清空率

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统计截止至 2025-11-22 18:00:00

数据来源Domain

地区

售出中位价

拍卖结果

清空率

悉尼

175万

1405

64%

墨尔本

95.5万

1308

65%

布里斯班

110万

174

45%

阿德莱德

97万

179

65%

堪培拉

109万

137

65%

房市行情

Cotality公司的11月偏远地区市场更新显示，在截至10月底的三个月中，偏远地区住宅价值上涨了2.4%，这是超过三年来的最高增长率。

Cotality澳大利亚经济学家凯特琳·埃齐表示，尽管同期首府城市房价上涨了2.9%，但偏远地区季度增长趋势的持续回升证实了市场已回归上升阶段。

埃齐女士表示，虽然偏远中心地区在疫情期间房价飙升是由远程办公、生活方式转变和对空间的渴望推动的，但当前增长的驱动因素却大不相同。

"需求的形成较少源于生活方式改变，而更多是受可负担性、供应受限以及首府城市竞争激烈的购房条件影响。最新结果证实了各偏远地区价值增长重新抬头，买家正在寻求价值和可及的价格点，"她说。

报告显示，在澳大利亚最大的50个非首府重要城市区中，约60%在截至10月的三个月里增长率相比上一可比季度有所加速。

埃齐女士将这种普遍改善归因于几个因素，包括供应紧张、买家活动在降息和"首次住房贷款担保计划"推出后重现活力。

"与首府城市一样，买家在偏远地区也变得越来越活跃，借贷能力的提高遇上了有限的房源，共同推高了房产价值，"她说。

"可负担性无疑在发挥作用，增长最强劲的市场集中在那些尽管房源稀缺但买家资金能发挥更大作用的地区。正如过去几年一样，西澳大利亚州偏远地区和昆士兰州内陆部分地区继续成为表现最佳的区域，但我们也看到一些自2022年以来一直持平的地区出现了新的增长。"

主要偏远区域中心普遍上涨

西澳大利亚州继续引领偏远地区市场，在截至10月的三个月中，卡尔古利-博尔德上涨8.1%，杰拉尔顿上涨7.4%，奥尔巴尼上涨6.2%。位于新南威尔士州和维多利亚州边境的米尔迪拉-布龙加排名第四，季度价值上涨5.4%，紧随其后的是昆士兰州的图文巴，涨幅为5.3%。

在季度表现最佳的20个市场中，有19个的住宅价值中位数低于100万澳元，唯一例外的是西澳高档沿海地区巴瑟尔顿，其中位数为1,000,130澳元。

"上一季度的前20名榜单主要由那些中位价仍远低于最近首府城市的市场主导，这说明了买家正在哪里寻找价值，"埃齐女士说。

埃齐女士指出，许多相同的地区在年度结果中也表现强劲，其中奥尔巴尼在截至10月的12个月内上涨了23.3%（为其721,253澳元的中位价值增加了约136,000澳元），是前50大偏远地区SUA中涨幅最大的。在另外16个录得两位数年度增长的地区中，八个在昆士兰州，三个在新南威尔士州，南澳大利亚州和西澳大利亚州各两个，一个在维多利亚州。

奥尔巴尼的房产年中位销售时间最短，为11天，vendor折扣率中位数为2.0%，仅次于南澳甘比尔山的1.9%。另外八个市场（昆士兰州六个，西澳大利亚州两个）录得的中位销售时间低于20天，包括巴瑟尔顿、麦凯和罗克汉普顿，均为14天。

"西澳的远西南地区在许多关键指标上占主导地位，但增长势头并未局限于某一个地区或价格区间。内陆中心、沿海地区和矿区附近区域都显现出强势，"她说。

"这归根结底在于买家在哪里还能找到相对可负担的住房选择，以及哪里房源仍然紧张。"

新州成为偏远地区中最弱一环

新南威尔士州的鲍勒尔-米塔贡地区是唯一录得年度价值下降的地区（-1.2%），同时拥有最高的vendor折扣率（5.4%）和最长的中位销售时间（77天）。

"这个南部高地地区曾是新冠疫情时期离开城市者的最爱，但自从在加息周期开始时见顶以来，这个一度备受青睐的地区已经落后了，"埃齐女士说。

"可以说，可负担性不足一直是抑制需求的一个因素。尽管比其2022年5月的峰值低了13.5%或181,901澳元，鲍勒尔-米塔贡地区在前50大地区中中位价值仍然最高，为1,159,226澳元。"

鲍勒尔-米塔贡也是仅有的四个录得季度下跌的地区之一，下跌了1.1%，一同下跌的还有圣乔治斯盆地-圣克图里角（-1.2%）、贝特曼斯湾（-1.1%）和巴瑟斯特（-0.4%）。

偏远地区租金增速加快，空置率收紧

偏远地区的租金增长状况在本季度有所加强，支撑因素是空置率从7月的1.8%收紧至10月的1.5%，全国最大的50个偏远地区市场中有41个的空置率下降。埃齐女士表示，目前有11个市场的空置率低于1%，包括麦夸里港（0.4%）、维克多港-古尔瓦（0.5%）和福斯特-坦库里（0.7%）。

45个市场录得季度租金上涨，其中朗塞斯顿涨幅最大，为3.8%，相当于每周增加19澳元。莫里塞特-库兰邦（2.8%）、利斯莫尔（2.7%）、杰拉尔顿（2.5%）、塔姆沃思（2.3%）、卡尔古利-博尔德（2.2%）和奥尔巴尼（2.1%）也录得坚挺涨幅。

只有五个市场录得季度租金下降，奥尔伯里-沃东加领跌，为-1.3%。所有50个市场均录得年度租金增长，其中奥尔巴尼和巴瑟尔顿分别实现了14.7%和10.0%的两位数增长。

尽管偏远地区的租金收益率仍高于首府城市，但由于价值增长快于租金增长，总租金收益率已降至10月份的4.3%。

需求驱动因素与展望

埃齐女士表示，可负担性到2026年仍将是偏远地区的关键驱动因素，因为中低端价格区间的需求在增长。

自住业主活跃和投资者参与度上升的共同作用，也将继续对表现最强的偏远地区市场构成上行压力。

"澳大利亚统计局贷款数据显示，创纪录水平的投资者兴趣正在显现，同时首次购房者和后续购房家庭的需求保持稳定，"她说。

"这将继续在那些提供可及价格点和强劲回报的地区产生连锁反应，可能在房源最紧张的地区转化为更短的销售时间和更小的议价空间。"

参考数据：CoreLogic，REA

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