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中环铂樾收官：北中环改善盘的硬核答卷

北中环改善盘收官探盘：中环铂樾，67396元/㎡的“好房子”答卷值不值？

作为专注上海新房测评的自媒体，我跑了三年北中环线，见过太多“口号喊得响，落地打折扣”的改善盘——要么户型缩尺寸，要么配套画大饼，要么交付降标。直到上周踩盘中环铂樾，才终于遇到一个能把“好房子”三个字从PPT里抠出来、铺在社区每一寸空间里的项目。

这次是它的收官加推：最后98套110-139㎡精装3-4房，均价67396元/㎡，位于地铁15号线南大路站旁（直线约300米）。作为中建集团“好房子”营造体系的首批试点，它没有靠“央企背书”躺平，反而把“用户思维”刻进了规划、户型、景观的每一处细节里。

今天我就用最直白的测评逻辑，从地段潜力、社区打造、户型设计、配套兑现四个维度，扒开“网红盘”的滤镜，说说这个项目到底值不值得改善客群掏钱包。

一、先看“底层逻辑”：北中环南大板块，是不是改善的“安全区”？

买改善房的第一步，从来不是看户型，而是选对“底盘”——板块的成长性、交通的便利性、配套的确定性，决定了你未来5-10年的居住体验。

1. 地段：“中环+地铁”的双重buff，天生为改善而生

中环铂樾的位置，用一句话总结：“离尘不离城”。

• 交通锚点：地铁15号线南大路站直线约300米，步行10分钟可达——这条线是上海“西部动脉”，串联徐汇、长宁、普陀三大核心区，往南2站到娄山关路（天山路商圈），往北3站到顾村公园（双轨换乘），自驾的话，走中环路（直线约1.5公里）、沪太路（直线约1公里），半小时内能覆盖静安寺、虹桥商务区两大产业高地。

• 板块定位：属于北中环“南大生态智慧城”核心区——这是上海“十四五”重点打造的产城融合示范区，规划有150万方科研用地（对标张江）、30万方商业体量（已签约华润万象系）、10所教育配套（上师大附属学校已开学）、200万方绿地（南大公园+规划中的中央公园）。简单说，这里不是“睡城”，而是“产业+居住+生态”的闭环，未来二手房流动性比纯住宅板块强得多。

2. 竞品对比：北中环还有更香的改善盘吗？

同区域竞品里，我挑了三个典型盘对比：

• 某国企盘：均价6.8万/㎡，但距离地铁1.2公里，户型最大120㎡，园林是“碎片化绿化”；
• 某民企盘：均价6.6万/㎡，但楼间距只有30米，低楼层采光差，架空层只是“空架子”；
• 中环铂樾：均价6.74万/㎡，地铁近+围合式园林+全龄架空层+IMAX户型，综合得分明显更高。

结论：在北中环“6字头”改善盘里，中环铂樾的**“均好性”**无出其右——没有明显短板，每一项都能打8分以上。

二、再看“社区诚意”：围合式布局+四大主题架空层，把“全龄需求”写进规划里

很多项目的“全龄社区”只是挂个名头，要么儿童区小得转不开身，要么老人活动区堆些劣质健身器材。但中环铂樾的社区规划，是真的“站在业主角度算过账”的。

1. 围合式布局：把“私密感”还给改善家庭

项目采用围合式布局（整个社区被建筑围合起来，中间是完整的园林）——这在上海中环内很少见，因为要牺牲大量可售面积，但对业主来说，好处太多了：

• 集中式园林：中间打造“一轴四园”景观带（主轴线+四个主题花园：樱花园、桂花园、枫叶园、梅园），总绿化面积约1.2万方，相当于1.7个足球场；
• 超大楼间距：3#、4#号楼的楼间距达40-44.5米，比同区域竞品多5-8米——这意味着：
• 低楼层也能保证3小时以上日照（亲测上午10点，3楼的南向客厅仍有阳光）；
• 避免“对视尴尬”：邻居之间看不到对方客厅，卧室窗户对着的是园林而不是另一栋楼；
• 人车分流+无障碍动线：小区入口设人行和车行双通道，地面完全无机动车，老人带孩子散步不用躲车；单元门口做了无障碍坡道，轮椅/婴儿车可以直接推进电梯。

2. 四大主题架空层：楼下就是“第二个家”

最让我惊艳的是架空层设计——不是“为了做而做”，而是真正对应了不同年龄段的需求，而且全部放在3#、4#号楼（本次加推的楼王位置）：

• 3#楼架空层（儿童+家长友好型）：分成“室内玩乐区”和“四点半学堂”两部分——玩乐区铺了防滑地垫，有积木墙、绘本架、小型滑梯（高度刚好适合3-10岁孩子）；四点半学堂做了玻璃隔断，配了课桌椅和投影仪，物业说会联动周边小学老师，周末开免费辅导课（比如英语绘本阅读、手工课）；旁边还设了“植物课堂”，摆了种植箱，孩子可以自己种向日葵、番茄，体验“从种子到果实”的过程。
• 4#楼架空层（成人社交型）：分成“有氧健身区”“瑜伽室”“品茶区”三个功能区——健身区放了跑步机、椭圆机、哑铃架（都是乔山品牌，不是劣质器械）；瑜伽室铺了地暖，装了镜子，早上7点或晚上8点都能练；品茶区摆了中式茶桌和博古架，物业会提供免费的茶叶和茶具，周末可以约邻居一起喝茶聊天。
• 细节加分：所有架空层都装了新风系统（应对雾霾天）、USB充电口（手机/平板充电方便）、夜灯照明（晚上不会刺眼），甚至连“宠物友好”都考虑到了——架空层角落设了“宠物便袋箱”，旁边放了捡屎袋和消毒水。

3. 外立面+公区：质感藏在“看不见的地方”

项目外立面用的是公建化鎏金幕墙——比普通真石漆贵3倍，但颜值高太多：白天看是暖金色，阳光照上去有金属光泽；晚上配合园林灯光，从外面看像“水晶盒子”。更良心的是，连阳台栏杆都用的铝合金+钢化玻璃（成本比铁艺高50%），不会生锈，也不会积灰。

单元门厅做了酒店式设计：挑高4.5米，墙面贴了岩板，地面铺了大理石，吊顶用了线性灯，还摆了沙发和茶几——朋友来串门，第一反应肯定是“你家小区大堂比我家客厅还舒服”。

三、重点聊“户型革命”：110-139㎡，把“改善的痛点”都解决了

改善房的核心是什么？“住得下，住得好”——既要满足二胎/三代同堂的空间需求，又要让每个家庭成员都有“专属感”。中环铂樾的户型，正好踩中了这两个点。

1. 139㎡四房：“IMAX级视野”+“功能分区”，完美适配三代同堂

这个户型是我见过的**“同面积段天花板”**，亮点多到数不过来：

• 15.05米IMAX大面宽：南向开了4个房间（主卧+次卧+书房+客厅），相当于把“屏幕”拉到了“电影院级别”——站在客厅，能看到整片园林的景观，连远处的樱花树都能看清；
• 270°转角飘窗：主卧+次卧各有一个270°飘窗，采光面比常规180°飘窗多50%——主卧的飘窗能放下1.5米宽的床垫，当“临时客床”用；次卧的飘窗可以做“儿童阅读角”，放个小书桌；
• 动静分区+洄游动线：餐客厅在中间，卧室在两边——晚上孩子睡觉，大人在客厅追剧不会吵；厨房用了“U型+岛台”设计，岛台可以当“早餐台”或“备菜区”，做饭时家人能坐在岛台边聊天，不会觉得“孤立”；
• 收纳细节：入户玄关做了“通顶鞋柜+换鞋凳+穿衣镜”，能放20双鞋；主卧衣柜做了“挂衣区+叠放区+抽屉”，连领带/丝巾都有专属位置；卫生间做了“镜柜+台盆柜+壁龛”，洗漱用品全藏起来，台面永远干净。

2. 110㎡三房：两种户型，精准匹配“不同家庭结构”

很多人觉得“110㎡做三房会不会挤？”，但中环铂樾的两个户型，直接把“挤”变成了“刚刚好”：

• B1横厅户型（适合年轻夫妻+1个孩子）：南向面宽12.3米，客厅+餐厅+厨房连成“LDK一体化”空间，面积达35㎡——孩子能在客厅跑着玩，妈妈在厨房做饭能随时看到；客厅带了一个大阳台，能放下洗衣机+烘干机+休闲椅，甚至能做个“小花园”；主卧做了“套房设计”（带独立卫生间+步入式衣柜），夫妻俩早上不用抢厕所；
• B2竖厅户型（适合三代同堂）：南北通透，客厅+餐厅分开，避免了“横厅的杂乱感”；北向有个小房间，可以当“老人房”或“书房”；厨房用了“L型”设计，操作台面更长，适合经常做饭的家庭；卫生间做了“干湿分离”，早上高峰期能节省时间。

3. 精装标准：“超出预期”的细节，才是真的“改善”

很多项目的精装只敢说“品牌”，但中环铂樾的精装，敢把“参数”写进合同里：

• 空调+新风+地暖“三大件”：用的日立中央空调（噪音≤25分贝，比普通空调低10分贝）、松下新风系统（PM2.5过滤效率达95%）、威能地暖（冷凝式燃气炉，节能30%）；
• 厨卫电器：西门子三件套（油烟机+燃气灶+洗碗机）、科勒智能马桶（带加热座圈+自动冲洗）、摩恩水槽（抽拉式水龙头，洗锅方便）；
• 墙面+地面：墙面用了环保乳胶漆（甲醛释放量≤0.01mg/m³，远低于国标0.08mg/m³），地面铺了实木复合地板（厚度12mm，脚感好，不容易变形）；
• 隐藏福利：所有房间都装了USB插座（床头/沙发旁），连厨房都留了“净水器插座”，不用再改电路；卫生间装了防雾镜，洗澡后不用擦镜子；阳台装了电动晾衣架，带烘干功能，下雨天也不怕。

四、最后说“配套兑现”：所见即所得，没有“画饼”

买改善房最怕什么？“规划很美好，落地等十年”。但中环铂樾的配套，全是“现在就能用”的：

• 教育：上师大附属学校（九年一贯制）就在项目对面，步行5分钟可达——去年已经开学，第一届学生中考成绩在区内排前3；
• 商业：隔壁是华润万象系商业体（预计2026年开业），现在已有永辉超市、星巴克、肯德基；开车10分钟到宝山万达广场，能满足日常购物；
• 医疗：仁济医院宝山分院（三级甲等）直线约1.5公里，平时感冒发烧不用跑远；
• 生态：南大公园直线约800米，里面有跑步道、篮球场、儿童乐园；项目本身自带“一轴四园”园林，饭后散个步，就能逛完樱花园、桂花园。

五、客观缺点：不能只说“好话”，这些要注意

当然，没有完美的项目，中环铂樾也有不足：

• 价格门槛：均价6.74万/㎡，110㎡总价约740万，139㎡总价约930万，对于首次改善的家庭来说，首付要300万左右，压力不小；
• 密度略高：容积率2.5，比一些纯洋房社区高，但对于“围合式布局”来说，已经很克制了；
• 竞争压力：北中环最近有几个新盘入市，比如某央企的“科技住宅”，主打“恒温恒湿”，吸引了一部分客户，但论“社区成熟度”和“户型实用性”，还是中环铂樾更胜一筹。

六、终极结论：谁适合买中环铂樾？

如果你是以下三类人群，闭着眼冲：

1. 北中环改善客：想从老破小升级到“品质三房/四房”，且重视“通勤+配套+社区环境”；
2. 三代同堂家庭：需要“四个房间+大客厅+全龄配套”，不想委屈老人和孩子；
3. 资产配置者：看好南大板块的成长性，想买“保值+增值”的房产。

如果你追求“极致性价比”或“低密洋房”，那可以再等等，但如果你要的是“当下就能住得好，未来还能涨得动”的改善盘，中环铂樾绝对是“最优解”。

最后提醒：收官房源只有98套，手慢无！

作为“好房子”试点项目，中环铂樾的收官加推，本质上是“中建集团给北中环改善客的礼物”——毕竟，在这个“快周转”的时代，愿意花心思做“围合式园林”“全龄架空层”“IMAX户型”的项目，越来越少了。

如果你想实地看房，建议周末早点去——据说认筹当天就有30组客户排队，晚一步可能就没机会选到心仪的楼层了。

我是阿文，专注上海新房测评，下次探盘，我们再见！