北京房产律师解读：宅基地房屋赠与非本村人 遗产继承纠纷这样判！

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一、案情介绍

原告张桂英系被继承人陈建军的母亲，被告赵丽系陈建军的配偶，被告陈萌系陈建军与赵丽的女儿。陈建军于 2021 年因病去世，生前未订立遗嘱、遗赠或遗赠扶养协议，继承应按法定继承办理。

案涉财产为北京市通州区张家湾镇某村的陈家老宅（以下简称 “老宅”），老宅内建有北房五间，该房屋系陈建军与赵丽婚姻关系存续期间通过分家所得，为二人夫妻共同财产，现老宅无人居住。

张桂英诉至法院，提出两项诉讼请求：1. 判令老宅内北房五间中东数第一间及对应院子由自己继承；2. 判令陈建军、赵丽与陈萌就老宅签订的赠与协议（即《房屋分配协议书》）无效。事实与理由：自己作为陈建军的第一顺序继承人，有权继承遗产；陈建军生前被民政部门认定为一级智力残疾（认定期间 2016 年 9 月 23 日至 2022 年 3 月 14 日），无能力作出真实赠与意思表示；且陈萌并非老宅所在村集体经济组织成员，无权获得宅基地及地上房屋；此外，自己年事已高、无劳动能力及固定收入，仅靠子女赡养，而陈建军生前未履行赡养义务，其将房产赠与陈萌的行为逃避法定赡养义务，违反公序良俗，应属无效。

被告赵丽、陈萌共同辩称：不同意张桂英的诉讼请求。主张 2021 年 2 月 22 日，陈建军、赵丽与陈萌签订《房屋分配协议书》，约定老宅内北房五间及南厢房五间均归陈萌所有，仅保留北房西数第一间由陈建军、赵丽生前无偿居住，该协议是三人真实意思表示；2011 年陈萌曾出资对老宅前排房兴建及北房五间装修，故老宅不应全部认定为陈建军的遗产；另提出，陈建军因智力残疾无劳动能力，生活需妻女照顾，客观上无法履行赡养义务，张桂英主张 “逃避赡养义务” 无事实依据。

庭审中，赵丽、陈萌提交《房屋分配协议书》及视频佐证，协议载明 “陈建军、赵丽自愿将老宅房产分与陈萌，陈萌需尽赡养义务”，落款有三人签名及捺印；张桂英对协议及视频真实性均不认可，主张陈建军签订协议时因智力残疾无民事行为能力，且协议无证人或录像记录佐证。另查明，陈萌的户口于 2015 年 3 月 3 日从老宅地址迁出，签订协议时并非老宅所在村集体经济组织成员。

二、裁判结果

确认被继承人陈建军（已故）与被告赵丽、被告陈萌于 2021 年 2 月 22 日签订的《房屋分配协议书》无效；

位于北京市通州区张家湾镇某村陈家老宅内北房五间，由原告张桂英、被告陈萌各继承六分之一份额，三分之二份额归被告赵丽所有。

三、法院说理

继承人范围与遗产性质认定

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条规定，第一顺序继承人包括配偶、子女、父母。陈建军的父亲先于其去世，故其第一顺序继承人为母亲张桂英、配偶赵丽、女儿陈萌，三人主体资格合法，均有权参与遗产分割。

案涉北房五间系陈建军与赵丽婚姻存续期间通过分家所得，根据《民法典》第一千零六十二条，应认定为夫妻共同财产，其中一半份额为赵丽个人财产，剩余一半份额为陈建军的遗产。赵丽、陈萌主张 “陈萌出资装修故房产非全部为遗产”，因农村宅基地及地上房屋产权归属以 “分家取得”“登记公示” 为核心依据，装修出资不改变产权性质，故对该主张不予采信。

《房屋分配协议书》的效力认定

农村宅基地使用权具有身份专属性，仅村集体经济组织成员方可享有，不得擅自处分给非本集体成员。本案中，陈萌签订协议时已迁出老宅所在村户口，非该村集体经济组织成员，无权获得宅基地使用权；而《房屋分配协议书》约定 “老宅房产归陈萌所有”，实质包含对宅基地使用权的处分，违反国家土地管理强制性规定。

同时，张桂英主张 “陈建军因智力残疾无民事行为能力”，但未提交证据证明协议签订时陈建军的民事行为能力状态，故该主张不成立；但结合宅基地使用权的身份属性，即便协议系真实意思表示，因违反法律强制性规定，根据《民法典》第一百五十三条第一款，仍应认定为无效。

遗产份额的分割规则

根据《民法典》第一千一百三十条规定，同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等。陈建军的遗产为北房五间的一半份额，由张桂英、赵丽、陈萌各继承三分之一，即每人获得北房五间的六分之一份额；加之赵丽原本享有的一半份额（即六分之三份额），最终赵丽共占三分之二份额，张桂英、陈萌各占六分之一份额。

张桂英主张 “年事已高、无劳动能力应多分遗产”，因未提交证据证明其 “生活有特殊困难”（如无其他居住场所、无经济来源且无子女赡养），且陈萌客观上对陈建军履行了照顾义务，故对该多分主张不予支持。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）