上市12年后大悦城地产挥别港股，“中粮系”地产业务整合提速

又一家房企主动退市。大悦城地产股东以高票支持率为其12年上市之旅画上句号。11月18日，大悦城地产股价定格在0.62港元/股，总市值88.23亿港元，这是它在港交所的最后一个交易日。走过12年的上市历程，这家“中粮系”地产公司将于11月27日正式从港股退市。

在业内人士看来，这既是大悦城地产应对当前行业困境的抉择，也是其谋求长远发展的新起点。离开“聚光灯”后，能否借助更灵活的决策机制，强化商业地产护城河，将成为其穿越周期的关键。

股价低迷、融资受限，12年上市之旅落幕

在11月17日举行的法院会议上，大悦城地产私有化议案获得99.32%高票通过。公司预计将于2025年11月27日正式从港交所退市，并于11月22日起暂停股份过户登记。

根据公告，大悦城已发行股份总数为142.31亿股，而此次计划涉及回购的股份数量为47.3亿股。控股股东拥有权益的股份将不构成计划股份，亦不会被注销。私有化计划生效后，公司将分别由大悦城控股、得茂拥有约96.13%及3.87%股份。

大悦城地产退市的消息最早来自其在7月31日发布的公告。其计划以协议安排方式回购股份，每股对价0.62港元，总金额约29.32亿港元。交易资金来源于大悦城地产的内部资源以及外部债务融资。这种溢价回购为中小股东提供了退出的机会，也因此获得高票通过。

对于退市原因，大悦城地产给出的解释是，作为上市平台，股权融资能力及优势受限。“过去数年，公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了公司从资本市场筹集资金的能力。鉴于市场环境充满挑战且复杂，公司的上市地位难以提供足够的境外融资支持，在可预见的将来亦不会有实质性改善。”

大悦城地产也表示，作为私人公司，在制定长期战略决策方面具有灵活性。由于公司受A股上市公司股东（即大悦城控股）控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，并影响了决策效率。退市后，将缩短决策周期，提高运营效率并降低相关成本。

这一解释揭示了当前港股内房股的普遍困境，也就是估值长期低位徘徊，融资功能基本丧失，上市平台反而成为公司治理的负担。

大悦城地产最新业绩数据也显示出其面临的挑战。今年上半年，公司获得合同销售总金额约27.49亿元，同比下降81.4%；营业总收入81.24亿元，较去年同期下降5.8%。其中，大悦城地产物业开发收入占比超过60%。此外，公司拥有人应占溢利1.05亿元，同比下降26.6%。

截至2024年末，大悦城地产拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目，包括西单大悦城、朝阳大悦城、上海静安大悦城等标志性购物中心。这些商业物业构成了公司最核心的资产价值。但从其收入构成来看，物业开发占比更高。

“中粮系”地产业务告别“A+H”双平台时代

大悦城地产挥别港股，也标志着“中粮系”地产业务架构的重大调整。

回溯其资本路径，2013年，大悦城地产以“中粮置地”之名借壳登陆港股，后更名为大悦城地产。2019年，“中粮系”启动重大资产重组，A股上市的大悦城控股以发行股份方式收购港股大悦城地产64%股权，形成了A股控股港股的“A控红筹”架构，拥有A股与港股两个资本市场平台。

这一设计原本旨在打通境内外融资通道，利用两个资本市场平台助力业务发展。然而，随着市场环境的变化，双重上市平台的优势不再，反而阻碍了决策效率。随着大悦城地产的私有化，“中粮系”地产业务将告别双重上市平台格局，回归单一的A股上市平台。

对此，大悦城控股表示，近年来在行业周期性发展的影响下，大悦城地产的市场表现呈现阶段性波动，流动性也随之承压。本次交易是积极应对市场环境变化的战略举措，将显著优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构。

退市并不意味着退缩。大悦城地产仍在寻找机会。就在11月19日，大悦城地产的间接全资附属公司以26.5亿元竞得位于成都青羊区的一处土地使用权。该地块规划为住宅和商业用地。大悦城地产认为，该区域拥有稳健的产业基础、不断增长的消费需求，但有效商业供应不足；预期为集团产生现金流及稳定且令人满意的收益及溢利。

同日，大悦城控股在官方微信透露，成都青羊项目住宅定位为“中粮大悦城住宅壹号系列”，商业将承袭大悦城品牌在城市中的超级口碑与顶级流量。依托成熟的运营经验，引入一线品牌矩阵和特色业态组合，有效填补青羊区高端商业空白。

据睿和智库分析，大悦城地产的退市，是其在行业转型深水区的一次主动战略调整。其通过牺牲部分股权流动性和独立的上市平台，换来了更灵活的决策机制、更清晰的资产边界以及更直接的业务协同。

退市并非终点，而是新起点。私有化不应仅是房企应对当前困境的权宜之计。背靠中粮集团的大悦城地产，离开“聚光灯”或许能为企业赢得更从容的转型空间，但能否借助更灵活的决策机制，强化其商业地产护城河，成功穿越周期？更为重要的是，随着退市完成，一个真正的考验也随之浮现：大悦城地产将如何与母公司大悦城控股进行深度整合？这也是观察“中粮系”地产业务未来走向的核心看点。

事实上，大悦城地产的退市是当前房地产行业深度调整的一个缩影，从曾经的争相上市到如今的纷纷退市，行业逻辑已发生根本性变化。据克而瑞统计，2021年以来已有7家房企选择“私有化退市”。一个大的趋势是，未来2-3年房企退市或仍将持续，房地产行业一场更为彻底的洗牌和重组加速到来。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆