建设单位与物业公司订立前期物业服务合同对业主具有约束力

业主以未与物业公司签订物业服务合同为由，主张不应缴物业费，能否得到支持？近日，福建省连城县人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案，判决被告罗某支付欠缴的物业费。

2019年，某物业公司与开发商就某小区的物业服务签订前期物业服务合同，该合同对合同期限、物业服务内容、物业服务费的标准和收取办法及违约责任等进行了约定。

罗某为某小区业主。因罗某两年未缴纳物业费，2025年5月某物业公司将罗某诉至连城法院。

案件审理过程中，被告罗某以其未与某物业公司签订物业服务合同，双方不存在物业服务关系，开发商与某物业公司签订的物业服务合同不能约束罗某为由进行抗辩。

法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，开发商与某物业公司签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依法对业主罗某具有法律约束力，罗某无权以其未与某物业公司签订物业服务合同为由不受开发商与某物业公司签订的物业服务合同的约束。某物业公司已依约为小区业主提供了物业服务，作为业主的罗某接受了某物业公司为其提供的物业服务，故罗某应根据法律规定及合同约定支付物业费。据此，法院依法判决被告罗某按照合同约定支付欠缴的物业费。该判决现已生效。

法官说法

司法实践中，很多业主认为其与物业公司未签订物业服务合同，开发商与物业公司签订的物业服务合同属于格式条款，且没有告知业主合同条款内容，故合同无效，其不应受物业服务合同的约束，不应支付物业服务费。

虽然物业公司没有与小区内的各个业主分别签订书面合同，但根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，开发商与物业公司签订的合同对全体业主具有法律约束力。物业公司已按合同约定提供了物业服务，业主也实际接受并享受了物业服务，且物业服务合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同，因此，业主应当按时足额缴纳物业费。

和谐美好的小区环境，需要物业公司与全体业主的共同治理和维护。物业服务具有公共性和整体性，关系到全体业主的切身利益，具有不可分割性。若部分业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过业主委员会及时与物业公司进行沟通、协商，或者向相关部门反映并寻求解决办法。而拒缴物业费，可能会导致物业服务质量的降低，损害多数已经足额缴纳物业费业主的利益。作为物业服务企业，应当不断强化服务意识，严格按照合同约定的物业服务内容及标准提供服务，为业主营造安全宜居的生活环境。

来源：人民法院报