公区变街区！公寓产品运营提升新物种

作者 |睿和智库 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨

摘要：

一种

“久住生活”的呈现，一轮行业壁垒的构建

随着人们对居住品质的追求迈入快速升级阶段，供给端也经历着一场深刻变革。

传统的住宅房间，变成有空中花园的“好房子”；粗放的底商，改造为精打细做的精品街区，过去数年里，关于居住的一切都在快速革新，有机构人士统计，当下的不动产行业，每半年就会更新一个产品代际，不经意的一步走慢，转眼就落后时代几个身位。

沿着同样的轨迹，长租公寓亦无二致。在2025年，与行业日趋成熟的节奏同步，人居需求的“空间革命”同样席卷着这个年轻的行业。

长租公寓如何完成与当代需求的全新适配？如何让逐渐衰老的租住空间，生长出新的诱人魅力？进而如何让资产价值持续实现保值增值？在增长期向成熟期蜕变的进程中，行业也遇到了诸多新的挑战。

眼下，龙湖冠寓等头部企业，正通过改造、升级等多方面的打法，为长租公寓中的租户们带来租住体验的升维之旅，也为行业的需求革命打造新的参考范式。

图：冠寓4.0产品| 合肥高新欢肆店实景

老项目的“久住常新”

年轻人在租赁市场中，到底需要怎样的租住空间？在此前每日经济新闻和中指研究院联合推出的《中国住房租赁需求趋势分析》中，给出了清晰的用户画像。

对于租住在集中式公寓或大型租赁社区中的租客来说，有44.8%的租客会关注周边商场等配套设施，同时有32%的租客会关注小区环境。

90后Amy便把社区氛围和生活配套设施摆在了租房首位。据Amy回忆，“这套房的楼下有篮球场，一楼有自习室和会客厅，还可以在租户群里组团玩剧本等等，当时心里就在想，这地方不再是让我简单‘住下来’而是‘开心住’，于是决定就是它了。 ”

图：龙湖冠寓郑州大学店升级后的自习室

事实上，Amy在租房中所体现出的需求，在整个长租公寓行业中也拥有着普遍性，在租客的硬件租住体验和软性的情绪需求未能得到充分满足的背后，并非运营方没有感知。但一个现实的问题是，无论设施调改或是经营社群，对应的都是隐性成本的增加，对管理方来说，终究还是一个长期坚持才能看到收益的事。

作为国内最早探索集中式长租公寓的运营商之一，龙湖冠寓近年来在诸多项目上进行了改造尝试，为老产品完成了一轮快速升维。

以冠寓郑州大学店的改造为例，这一项目中，冠寓先是统一对店招进行优化，向外呈现出整洁的形象。在公区设施上，冠寓对B栋1F公区完成了调改，将休闲区改为书吧，并对健身房和会客区进行提升，让租客体验到高品质的设施和氛围感。

不仅如此，为了营造整体轻松的社交氛围，项目中对屋顶的篮球场进行翻新，并补充彩绘，同时通过增加外摆、花箱绿植等方式，对庭院景观进行调优，让松弛感自然流露。

区别于传统的住宅与酒店，长租公寓的公区往往是租住生活差异化体验的重要支点。特别是对于崇尚社交、健康生活的年轻人，这个公共的特殊空间，具有特别的吸引力，如何打造、取舍、运营，让空间与时俱进，衡量着运营者的能力，也决定着项目的品质。

在冠寓长沙欧亚达店，冠寓基于租户的需求，将改造的重点放在前台空间狭小、收纳不足、健身房空间小等方面。经由改造，原公共活动区全新改造为接待区、休闲区、自习室、健身房、书吧等，租户感受到在便捷和舒适上的提升。

图：冠寓长沙欧亚达店升级后的会客休闲区

数据显示，在改造后，冠寓长沙欧亚达店的最新租户满意度达100%，客户认可度提升8%，而冠寓郑州大学店的客户满意度也从改造前的95.7%上升至97.3%。作为一项长线投入，判定改造的成功依据，显然并非是短期的收支平衡。于冠寓身上看到的，是客户黏性的提升，与更多久住的可能。

久住生活的“有章可循”

随着长租公寓行业的不断发展，一方面，住房租赁市场供给侧得到了持续优化，另一方面，随着租客掌握更多选择权后，其在租赁市场中的话语权也不断放大，这也意味着，管理方只有离租户更近，才能更好地掌握长期经营和决策的方向。

在此前中指研究院2025年全国租客问卷调查结果中，回答了当下“何为租户心中舒心的生活”这一企业关注的议题。

比如，在产品端上，优化收纳空间，提升空间利用率，为租客提供更舒适的生活空间；在运营端上，积极利用科技为项目运营赋能，加强智能化运营设计，引入智能家居系统，如智能门锁、水电监控、安防传感、实时告警等。

这些关于“久住生活”的未来式，当下已经照进了冠寓租户的现实生活中。

在冠寓，“收纳空间”一直是产品升级的重点。以入户的玄关处为例，冠寓通过分区鞋柜，让年轻人能够有足够空间，安放换季和常用鞋，同时，在细节处，通过洞洞置物板的增设，让钥匙、背包等小物件，可以被摆放得井然有序，让租户进家即感受到松弛感。

图：冠寓成都东安天街店入户实景

而为了让租户能够在繁忙的生活、工作中，通过做饭，获得短暂的休憩放松，冠寓对厨备分区的收纳进行了升级，根据物品使用分类及逻辑将收纳精细化分区，让餐具碗盆摆放有序的的同时，还增设了家电柜、吊柜，使厨备功能进一步得到强化。

在用户的起居区，冠寓中通过更舒适实用的床和沙发，让租户感受到躺平惬意的同时，在墙面上增加可灵活调整高度的组合收纳架，并对叠放区和挂衣区等功能细分，让租户可根据自身需求进行收纳。

图：经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店| 4.0产品

从过往的1.0，到如今已大量铺开的4.0产品，龙湖冠寓以青年人的居住需求、痛点为依据，持续推动产品的系统升级和封装。功能丰富的公区、巨大的收纳空间，皆是为租住生活量身定制的优化，为舒心便捷的生活服务，这其中，自然也包括了数智化产品的广泛应用。

通过IBMS-X智慧消防、慧眼AI视频云、Lora门锁水电安全系统、停车云，冠寓为租户提供全方位的智能安防保障。在租户维修上，得益于智能化系统以及配置驻店专业维修师傅，轻松实现客户维修需求30分钟内响应、24小时内上门、常规维修(水路管道、家具门锁等问题)48小时内解决。

一种“久住生活”的呈现，亦是一轮行业壁垒的构建。当用户习惯了优质的服务和智能化的体验后，就很难再回到“没有24小时安保监控”和“窘迫收纳空间”的过去式了。

舒心生活的“新物种”

从整个行业来看，在硬件设施或社群活动单点发力，寻求与租客的双向奔赴的故事，并非孤例，只是相较其他运营者，龙湖冠寓所实现的为年轻人打造舒适的租住空间的“果”，更是龙湖龙智资管基于对空间资产高质量经营管理的水到渠成。

在2025年上半年，合肥欢肆项目开业。在该项目中，龙湖将2万㎡的冠寓与1万多㎡的欢肆街区有机融合，通过欢肆在一楼、三楼预留专属出入口直连冠寓的巧思，让租户可以在日常生活中，约上三两好友，享受购物和休闲的愉悦，同时，又可以在悠闲的周末，下楼即达健身房和自习室，享受一个人独处的时光。

当公寓得到商业的优势配套，商业得到公寓的稳定客源，共生共赢也变得理所当然。数据显示，合肥欢肆冠寓项目的运营期出租率持续稳定在97%以上，相比周边竞品坪效溢价率超43%。

图：合肥冠寓&欢肆综合体项目实景

今年以来，“冠寓+欢肆”的新模式在一线与新一线城市快速铺开，在过去8个月的时间里，从合肥、成都到杭州、上海，全国已经4座欢肆接连亮相，“新物种”正在加速生长。

以龙湖冠寓杭州下沙欢肆店为例，清晨租户可以在星巴克用冰美式开启一天，午间在快乐猴超市买个简餐，下午在小狗咖啡馆会友，晚上在酒馆小聚，周末在乐刻健身锻炼。这种24小时不间断的生活场景，让冠寓不仅是单纯的居住场景，而是成为年轻人生活方式的自然延伸。

当龙湖打通内部资源，开始链接起城市的丰沛空间，租住生活也呈现出一个螺旋上升的完整生态——能够承载更多休闲、娱乐、消费、社交等功能，也可以托举欢笑、安心、自由、浪漫等情感。

截至2025年，冠寓已经走过了9个年头，在始终聚焦于租住生活的同时，通过“公寓+街区”融合业态的“新物种”探索、持续的社群活动开展，以及项目升级上的不断精进，让更多租户体验到“一步到位的舒心生活”。

在租购并举政策以及房地产存量提质的背景下，龙湖正以全新的租住范式，打造未来理想人居生活，推动城市更新与产业升级的协同发展。