连海淀都开始疯狂卖地了

这里需要思考的问题是：

1、海淀这么强，为什么这几年卖地这么多？

2、海淀能卖地补亏空，其他城市可以吗？

3、如果其他城市不能，怎么办？

中午有个直播，很重要，大家预约一下。

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所有人都知道。

海淀是国内GDP最强的行政区，严谨一点，之一。

2024年，全国GDP百强区里，第一是浦东新区，1.77万亿，第二是海淀区，1.3万亿。浦东新区 是 580万人，海淀区 是 310万人 ， 这里不用纠结太多， 浦东海淀南山福田都是国内第一梯队的。

一个行政区 1.3万亿，很多人对这个数字没什么感觉，那么我可以 找 一些更加直观的数字对比 一下 ， 这样大家就有感觉了 。

2024年，长沙1.52万亿，郑州1.45万亿，济南1.35万亿，合肥1.35万亿，西安1.33万亿，泉州1.3万亿 ，而 海淀是一个区 。 百强县， 昆山5380亿，江阴5126亿，晋江3639亿，差不多2个半昆山和江阴，3个半晋江。

海淀强在哪里？

五道口学院一条街，清华，北大，北京林业大学，中国农业大学，中国地质大学，北京科技大学，北京航空航天大学，中国人民大学，中国理工大学，北京外国语大学，北京邮电大学，北京交通大学……

中关村产业园，上地产业园，东升产业园，华为，百度，滴滴，联想，美团，学而思，贝壳，迪信通……

海淀学区，动辄 单价 十几万，二十几万的学区房， 动辄十几万，二十几万的豪宅， 黄村的培训机构，不是盖的。

还有一堆高收入的码农，高管，高收入人群。

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今天不是吹海淀多强。

现在的海淀，恰恰在面临 一个 危机。

海淀的背后，代表的是很多城市面临的困境。

我找了一个突破点，供地。

海淀这几年才开始疯狂卖地，以前供地很少，抠抠搜搜。

海淀很强，这就意味着，无论是海淀多一点供地还是少一点供地，只要市场不是很差，海淀的市场都不会太差，房价也不会太低。要是供地很少，价格肯定很高，也很好抢，这不难理解。记住，这是理解海淀的前提。

但问题是，海淀以前极少供地。

这就有点操蛋了，前几年的市场大家不是不知道，房价一路上涨，甚至还需要抢 。

供不应求嘛。

2016年，0工地。有人说，明明供地了啊，万科翡翠书院、中粮天恒智慧谷，不好意思，只租不售。

2017年，0供地。

2018年，0供地。其实有2个项目入市，中铁碧桂园、永靓家园，但这是共有产权房。

2019年，4个新盘。全是限竞房，5年后才能卖。

2020年，7个新盘。看着很多是吧，实际上普通人能买的只有1个，就是华润的海淀幸福里，7个新盘中，3个共有产权房，1个限竞房，2个千万豪宅，只有海淀幸福里，单价8万，算是便宜的。

2021年，1个盘。海淀幸福里。

2022年，0供应。天恒学院里，可以买，但很难抢到。

2023年，好像是4个还是5个新房，我忘了，差不多4000-5000套左右的供应量，很大。

也就是说， 2023年之前， 过去6、7年的时间里，整个海淀核心片区，供应非常少，能给普通人选择的楼盘，要么是0个，要么是1-2个，太少了。再叠加前几年市场那么火，供应还那么少，不抢才怪。

这两年的供地就很多了， 仅仅是 功德寺 -朱房附近就还有好几个楼盘面世，上地2个楼盘已经面世，改善，限价10.5万， 总价也不低， 朱房2个新盘，在售，11-12万，当然了，也有9万多10万多的个别房源，树村1个新房，中海的，未来上地还有3个住宅用地要供应，这几个地块加起来，差不多8块地，别看单价总价还是不低，但是至少海淀的朋友们，能够选择的已经很多了，比之前强多了。

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为什么卖地？

我猜啊，可能猜的不对，一是有钱，1000多亿呢，开玩笑，谁看了不心动，二是以前供地太少，房价涨了不少，现在多拿几块好地平息众怒。

第二个原因好说，虽然绿城越秀中海建发的几个楼盘，总价也不低，但是已经不错了，至少有的选，而且卖的还不错。

海淀 卖地 的背后， 是 若隐若现的 土地财政。

全国，前10个月的卖地收入是2.5万 亿 ，同比减少了7.4%。 按照我的估计 ，今年的卖地收入是3万亿， 甚至不到，因为 很多城市其实该卖都卖的差不多了，很多城市想最后搏一搏但卖不动。

林林总总，按3万亿计算吧。

要知道，去年还是4.9万亿，今年才3万亿，又少了 。 从 最高峰的 8万亿到 现在的 3万亿，一下子少了5万亿，这还是静态的，要是按照以往正常增速的，今年的卖地收入其实应该到10万亿，那中间的亏空就更多了。

如果海淀都缺钱到需要卖地才能补亏空了，说明什么？

1、土地财政还是有用，连海淀都需要卖地。

2、海淀都需要卖地了，其他城市 短期内肯定也需要。

3、卖不出地的城市，怎么办？

4、三四线，小县城，乡镇，那些吃财政饭的公务员老师怎么办？

这才是值得思考的问题。

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海淀房价 ， 也跌了。

现在平台监管非常严格，很多不能说，能给大家说的都是能说的，比如说跌幅，我尽量往小了上去说，很多地方开始约谈媒体了，希望大家理解。

房价涨跌，其实很正常，没有永涨不跌的市场，也没有永跌不涨的市场，一切都在市场和价值的双轨道上来回纠偏，仅此而已。

我挑了几个比较典型的小区：

凯盛家园，跌幅30%。

橡树湾，跌幅35%。

海淀幸福里，破发。

西山锦绣府和天恒学院里，买入价太低，不纳入统计。

比如海淀幸福里，也是华润开发的小区 。 华润在海淀也是神一样的存在，从橡树湾到幸福里，都有华润的影子，在海淀的实力还是非常强的。

幸福里的房价也完全破发了，一期开盘7.8以上，二期开盘8.3以上，现在刚交房没多久，最新成交的二手房的价格就已经破发了，最低的一套单价6.3，我觉得参考意义不大，因为大部分的成交价还是集中在7-8之间， 太低不正常 。

当时海淀幸福里可是非常火的，一是附近很多码农，手里有钱，二是供应太少了，能买得起、买得到的楼盘只有这一个 ， 很多业主的买入价都在8.5万左右，正常价，毕竟 现在功德寺 2块地的限价是10.5万，朱房2地块没有限价，但整体都在11万左右，都属于市场价。

已经破发的幸福里能不能买？

这是好小区，片区为数不多的次新，产品很抗打，小区本身没问题。

问题是价格，有些买家已经心动了，毕竟附近的几个新盘去化都不错，海淀的底气还是很足的，无非是早买早享受，晚买享折扣。

橡树湾其实自住也挺好的，海淀二梯队学区+商业+华润品牌+价格跌下来了，无非是前几期的房龄老了点，但问题不大，最早的一期也就17年的房龄，在北京正当壮年呢。

说个事：

开了一个专注于北京市场的群，抓紧进：