全美房市集体降温？超一半房子开始贬值，Zillow重磅数据公布

美国房市正在经历一轮明显的降温。根据 Zillow 最新发布的全国房产数据，截至 2025 年 10 月，全美53% 的房屋在过去一年里估值下降，这是自 2012 年房市泡沫破裂尾声以来最高的贬值比例。这意味着目前美国市场中，每两套房子，就有一套在掉价。

尽管通胀放缓、工资上涨，但居高不下的利率继续压制需求。Zillow 报告指出，房价下滑最明显的区域集中在美国南部和西部。

这些地区的上市房源数量迅速增加，但买家却因为经济前景不明朗和超过 6% 的房贷利率而延后购买决策。一方面是买家观望，另一方面是卖家不愿主动降价，让许多市场进入僵持期，促使估值持续回调。

从城市表现来看，跌幅占比最高的三个市场分别是丹佛、奥斯汀和加州首府沙加缅度。

丹佛有91% 的房屋价值下跌，奥斯汀为89%，沙加缅度为88%。Zillow 的数据也与近期 S&P Global 报告一致，在美国 20 大都会区中，有 9 个城市出现年度房价下降，呈现区域性的普遍回调。

在加州，多地的房屋贬值比例同样显著，包括 Redding（85.1%）、Napa（84.7%）、Modesto（84.4%）、Merced（82.6%）、Yuba City（83.9%）及 San Jose（78%）等，整体表现延续疫情后资本从加州外流与库存增多的趋势。

美国房价的回调并非突然发生。根据 Zillow，房屋估值自 2022 年 7 月开始从高点回落，截至今年已累计下降约9.7%。相比前疫情时期的波动，这次下跌幅度更大，但与 2012 年金融危机后期的27% 跌幅相比，目前的调整仍属于温和区间。

不过，房屋估值下降并不代表房主普遍亏本。数据显示，截至 2025 年 9 月，全国只有约4.1%的房屋当前估值低于上一次成交价。虽然这一比例高于去年的 2.8%，但仍低于疫情前 7.9% 的水平，表明大多数房主并未出现明显损失。

从全国层面看，房屋自上次交易以来的中位增值幅度仍高达 67%。部分城市的房价甚至呈现倍数增长，包括水牛城、普罗维登斯、哥伦比亚、圣地牙哥以及硅谷核心城市圣荷西。这些地方的房主不仅没有受影响，反而借助前几年的涨幅累积了大量资产净值。

Zillow 高级经济研究员 Treh Manhertz 表示，许多屋主看到 Zestimate（平台估值）下降时会感到焦虑，但真正亏本出售的情况仍非常少。“过去六年美国房价涨幅巨大，多数屋主如今仍拥有相当可观的房屋净值。当前市场更像是从极端高点回到正常水平，而不是出现类似金融危机时期的崩盘。”

展望未来，Zillow 预计美国房价在未来一年将转为微幅增长，例如约1.2% 的年涨幅。这将意味着房市将继续维持平稳而非剧烈波动的状态。高利率与库存水平仍会牵动市场，但大范围的恐慌性下跌迹象目前并不存在。

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