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逆势中月访400+，中奥观宸如何靠“国企精工”破局低迷市场？

导语

政策松绑、价格战频发之下，市场仍被“寒意”笼罩。然而一批国企开发项目却以扎实的产品力与创新打法逆势突围，成为区域“红盘”。当楼市步入深度调整期，为何这些国企楼盘能逆势热销？本系列将深入探访多个“叫好又叫座”的国企标杆项目，解密其穿越周期的硬核产品力与创新管理思维。本期走进济南轨道交通集团旗下中奥观宸，看国企精工如何破局低迷市场。

当不少项目为每周十几组的到访量发愁时，济南张马片区的中奥观宸却保持着月均400+的稳定到访。这不禁让人好奇，在当前的市场环境下，他们到底做对了什么？

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国企实力背书

精工品质背后的硬核保障

“37栋楼同步施工、同步交付”，这在地产行业并不多见。尤其是在当前的市场环境下，能够做出如此承诺的开发商更是少之又少。

这种大规模同步开发的底气，济南轨道交通集团的市属一级竞争类国企背景，在这里起到了关键作用。作为济南TOD开发的先行者，集团在资金实力、资源整合和工程管理上都有着明显优势。与总包方中建八局（累计获295项“鲁班奖”）的强强联合，更是为项目品质上了双保险，从根本上规避了延期交付风险，确保施工品质与交付效率双达标。

项目施工现场

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与此同时，集团建立了“样板先行+四级质检+重点工艺管控”的全流程体系。每道工序开始前，都会先做样板段，验收合格后才能大面积施工。不光如此，项目执行“自检、联检、校检、专检”四个100%质检标准，小到外墙螺杆眼封堵，大到屋面防水工艺，均有明确管控细则，光是屋面防水就做了9道工序、3道防水保护，还进行了2次闭水试验，以便从源头杜绝渗漏隐患。外墙采用“纳塑保温板+抗裂砂浆+防水砂浆+真石漆”五重工艺，减少渗漏与开裂隐患；窗户选用三玻两腔充氩气LOW-E玻璃，保温隔音隔热性能优于常规配置；同时引入入户直饮水系统、全屋地暖（不含厨卫）等健康配置，提升居住舒适度。这些繁琐复杂又“隐形”的工序，虽然增加了建安成本，却大大提升了房屋的耐久性和舒适度。更重要的是，它们恰恰击中了市场的痛点。

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产品创新

小户型里的大文章

在中奥观宸的样板间里能看到不少用心的设计，所有户型均遵循LDKB一体化设计，减少过道浪费，提升空间效率。

105平米做到三室两厅双明卫，这在同面积段项目中并不多见。尤其是“三叶草”户型布局，让三个卧室互不干扰，保证了家庭成员各自的私密性。而且配备了入户玄关和南向双阳台，更具实用性。

105平米户型图

更让人印象深刻的是115平米和128平米的宽厅设计。客厅约6米的大面宽，不仅提升了居住舒适度，更为未来的家庭结构变化预留了改造空间，满足从二人世界到三代同堂的全生命周期需求。

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128平米样板间客厅

在细节处理上，项目也下足了功夫。比如配备十二项智能管理系统，构建“围墙-楼栋-室内”的三重安全防线；引入电动车火情监控、梯控防上楼等细节设计，适配现代家庭居住需求。项目内部预留近5万方绿化空间，设置全龄活动区、共享会客厅等功能模块，让社区成为“可游可憩的生态客厅”。这些看似细微的投入，却实实在在地提升了居住品质。

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地段价值

确定性成竞争加分项

在产品力飙升的同时，中奥观宸还拥有一项硬核竞争力，那就是成熟丰富的配套资源。

确实，相比很多还在“画饼”的新区项目，3.0时代的济南张马西片区成熟度已经相当高。经过八年开发，这里的商业、教育、交通等配套设施基本实景呈现。奥体中路、工业北路高架构成的双主干道交通网，串联龙奥大厦、CBD、省立东院等城市地标。再加上地铁3号线的运营和9号线（在建中）的规划，让出行变得十分便捷。

项目区位图

更值得一提的是，项目周边万虹广场、龙湖北宸天街等商业综合体已经开业，鸿腾万家美食城、悦邻中心也在建设中。这种下楼即享的便利，对于注重生活效率的刚需、刚改客群来说，具有相当大的吸引力。

项目北侧规划有华山——白泉景观廊道，东起白泉湿地公园（济南轨道交通集团参与建设），西至小清河，与华山隔河相望，长约7.5公里，宽约120米，整体规划近千亩大型生态公园，约9个趵突泉公园大小。再加上济南轨道交通集团参与建设的张马屯体育馆等公建配套，项目打造起了“一山一河双公园”的生态格局。

“我们最大的优势，就是业主入住时不用陪配套一起成长。”中奥观宸团队说道。在这个充满不确定性的时代，这种“所见即所得”的确定性，在当前充满变数的市场环境中，成为项目最有力的竞争筹码。

营销创新

数字化赋能精准获客与高效转化

在营销方式上，中奥观宸也走出了一条新路。传统案场通常多采用线下渠道获客，而且案场成交依赖销售经验判断，往往存在目标模糊、转化率低、成本失控、客户需求把握不准、渠道判客难等问题。随着房地产行业从增量时代走向存量时代，中奥观宸创新性地采用“流程标准化、工具数字化、服务人性化”三位一体的案场管理思路，确保项目在高到访量情况下仍能保持高效的转化率与客户满意度。

在获客方面，与传统的地产营销依赖线下渠道不同，项目将更多精力放在了线上新媒体推广。“我们每天固定两小时线上直播，传递项目核心卖点，与目标客群建立线上连接”，中奥观宸团队介绍。在此基础上，项目还会制作短视频、软文、单图等传播素材，在抖音、小红书、微信朋友圈等平台进行传播扩散。通过直播和短视频内容，他们积累了一批精准客群，“很多客户第一次到访时，就已经对我们的项目非常了解了。”戳我，打造24小时在线的AI销售员

更值得一提的是项目携手山东明源云搭建了明源云客数字化案场管理系统，实现了客户在线化、标准化管理，不仅提升了营销效率、有效盘活所有客户资源，也有助于提升整体的客户转化。

从客户到访后的登记录入、渠道判客到置业顾问分配，全程线上系统操作，大大提升案场来访登记效率。同时，实时判别新老客户，手机APP提醒原销售接待，规避撞单风险，减少因延时确客造成的归属和业绩争议。戳我，了解明源云高效接访神器！

同时，各类来访渠道都可通过平台进行线上的注册、报备、判客、结佣，按照不同的身份设置不同的准入规则，实现各个渠道身份的单独管理，不用再进行人员线下查重，全面实现从注册到报备到判客线上化，大大提高判客效率。针对客户归属、渠道业绩、渠道的费效系统都能进行有效的分析和追踪，真正达到全流程线上化。而且通过手机端便捷的客户推荐、实时进度查询、佣金结算等操作流程，最大化调动员工、中介、业主、合作伙伴乃至社会成员积极性，挖掘潜在的目标客户，提升销售。戳我，了解明源云渠道管家，全渠道高效运转！

通过案场管理系统，中奥观宸还建立了动态的客户档案数据库，梳理客户核心关注点与项目核心优势。销售人员的每次客户跟进都会被记录，管理层可以实时查看客户转化情况，及时发现问题并进行调整，防止销售藏匿客户或跟进不力，高效盘活客户资源。戳我，了解明源云移动销售，开启精细化客户管理

在案场风险管控方面，项目坚持“阳光销售”原则，所有红线内外的不利因素都会主动、明确地告知客户，并让客户签字确认。这种做法虽然会增加前期解释的成本，却有效避免了后期的纠纷。

“数字化工具不仅提升了效率，更重要的是实现了过程的透明化。”中奥观宸团队表示，“比如我们可以清楚地知道，客户最关注哪些价值点，哪些说辞更有效，从而不断优化我们的营销策略。”

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从地段选择到产品设计，从施工工艺到售后服务，中奥观宸每个环节都围绕着“如何让业主住得更好”这个核心问题，为业主提供生活解决方案。或许，这正是项目能够在低迷市场中脱颖而出的关键。当行业都在寻找破局之道时，中奥观宸用实践告诉我们，回归产品本质，聚焦客户真实需求，或许才是最有效的策略。

真正的破局，从来都不是靠技巧取胜，而是靠诚意打动人心。在这个充满不确定性的时代，用心做好每一个细节，就是最好的市场策略。

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