价格低于市场均价，成交量同比激增70%…法拍房线上叫卖是“馅饼”还是“陷阱”？

中指研究院最新数据显示，2025年1-10月，全国法拍房成交量价齐跌。与此同时，2025年10月，太原法拍房市场逆势升温，成交量同比激增70%，价格低于市场均价的吸引力让不少购房者心动。随之而来的是，社交平台涌现出一批宣称“专业法拍”的主播出售法拍房。线上直播出售法拍房是否靠谱？法拍房真的便宜吗？老百姓又该如何避开交易中的那些“坑”？

太原法拍房不降反升

法拍房，即“法院拍卖房产”的简称，是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行借款合同或无法清偿债务时，债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款满足债权。

11月10日，中指研究院发布2025年1—10月全国法拍房市场情况。报告期内，全国法拍房市场呈现“量价齐跌”的总体特征，同时区域分化态势显著。数据显示，1-10月全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量60.5万套，同比下降5.7%，房源累计拍次共105.8万次（同一标的物可能存在一拍、二拍等多次拍卖），最终成交拍品数量为13.8万套，同比下降2.4%，总成交金额2048.7亿元，同比下降22.5%。各类法拍房源成交均价4668元/平方米，同比下降12.3%，平均折价率为74.4%。其中，10月全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量10.6万套，同比下降12.5%，最终成交拍品数量为1.6万套，同比下降7.3%，清仓率14.9%，总成交金额193.4亿元，同比下降32.5%。各类法拍房源成交均价4193元/平方米，平均折价率为74.8%。

与此形成鲜明对比的是，太原法拍市场呈现供应收缩但成交活跃的特点。相关数据显示，2025年10月新增上拍61套，同比下跌84.9%，但成交46套同比上涨70.37%，总成交金额0.35亿元，同比增50.23%。住宅类法拍房占比67.39%，120-160平方米面积段和80--120万元总价段成交最集中。六城区中，小店区以12套成交居区域榜首，万柏林区、杏花岭区紧随其后。市场关注度方面，法拍住宅平均报名3.26人，万柏林区某项目吸引17人报名并溢价219%成交。二拍成交占比达69.57%，显示折价策略对去化效果显著。

“法拍房成交上涨，价格是很大的原因。”相关从业人员分析指出，法拍房的平均折价率维持在70%左右，也就是说成交均价在评估价的7折左右，这一指标是衡量法拍房价格吸引力的重要参数。在太原二手房市场挂牌量持续增多的背景下，人们“买涨不买跌”的观望情绪浓厚，7折左右的价格会吸引刚需购房者和投资客的关注。此外，近年来法拍房热度升高，相关的从业人员也越来越多，整个市场上用更专业的知识促使了更多法拍房的成交。

线上宣传真假参半

随着法拍房市场关注度升高，短视频平台涌现出大量号称“专业法拍”的主播。“市中心，地铁口，学区房，市场价150万，这里起拍价只要90万！”“捡漏时机，错过不再有！”山西晚报·山河+记者在多个短视频平台看到，不少法拍房主播正卖力地推销各类法拍房源，话术极具诱惑力。然而，山西晚报·山河+记者通过调查发现，这些看似“靠谱”的房源背后，隐藏着虚假宣传、收费陷阱甚至伪造纠纷的乱象。

记者在多个短视频平台搜索“法拍房“”捡漏房产”等关键词，出现大量相关主播账号。这些账号发布的视频内容高度同质化：宽敞明亮的客厅、精装修的卧室、靠近地铁和商圈的位置优势，再加上远低于市场价的诱惑性报价。“网上传播的各类‘法拍房’房源的视频，可以说是真假参半。”业内人士介绍，这类视频主要分为三类，最常见的是“低价引流型”，此类房源多数并非真正的法拍房，账号运营人员通过评论、后台私信等功能联系上用户后，往往会告诉消费者房源已出售，并推荐其他房源；第二种是“曾经的法拍房”，相关机构、公司拍下法拍房之后，顺利过户拿到“大红本”之后，再将法拍房以二手房的形式出售，从中赚取一定的差价，但在宣传中往往用“法拍”“捡漏”的字眼博取眼球，但并不会明确告知小区名称，只以模糊地点代指；第三种就是真正的法拍房了，视频中会明确提出小区名称、面积、价格等。

“判断视频中是不是真正的法拍房，有一个比较粗浅的方式。”从业人员赵先生介绍，法拍房指被法院查封后强制拍卖的房产，查封后，房产无法正常交易或抵押，需通过司法拍卖程序处置，这就意味着其看房难度高于普通二手房。“很多法拍房无法线下看房，部分房源即使能看房，也需通过法院或辅拍机构预约统一时间进行。”赵先生建议消费者可以从视频内容进行粗浅判断，如果是在房源内部拍摄、且主播宣称随时可看房，这种就要格外注意，咨询时一定要向工作人员确认该房源的真实性。此外，还有许多地方房源也在视频平台上开展司法拍卖的直播活动，展示法拍房的真实情况，这些活动通常由法院的官方账号或与正规的拍卖平台合作进行，确保法拍房信息的真实性与透明度。

自行参拍谨防“深坑”

现如今，人们可以通过各种在线平台和资源获取房产交易的相关信息，公众对房产交易流程的认识和理解也显著提高。但法拍房的特殊性导致交易过程更加复杂，背后的风险不容忽视。业内人士介绍，参与法拍房拍卖，房源的源头一定要选择正规、靠谱的平台，每个平台都有自己的特点和优势，选择合适的平台，不仅可以获得高性价比的房源，还可以享受便捷和高效的竞价过程，在“中国执行信息公开网”可以看到多个“网络司法拍卖平台链接”。以“阿里资产”为例，在报名参与之前，一定要仔细阅读《标的物介绍《》《变卖公告变卖公告》《》《变卖变卖须知》等内容，对意向房源有一个大概的了解；其次，买房人尽量亲自实地看房，充分了解房屋状况、周边环境及配套设施。一般而言，房源由网络司法拍卖辅助机构进行网络拍卖服务，相关问题可以致电咨询并通过其实地看房。

“想‘捡漏’法拍房，其实并不容易。”业内人士表示，购买法拍房有一定的风险，比如房屋产权情况，买房人要充分了解房屋抵押、查封情况，核实房屋是否涉及其他纠纷；还要考虑房产交易涉及到的税费，某些特殊性质的房屋，如继承或商业性质的房屋，其过户税费可能非常高，高额的税费可能会导致买房支出远超自己的预算；房屋此前可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费，这在《变卖公告》中一般会明确提出由谁承担。业内人士建议买家在现场看房时尽量通过物业以及相关管理部门了解欠费情况。此外，法拍房还有无法落户、腾房困难、房屋瑕疵、无法贷款、已经长期出租等风险，都是“深坑”。

“拍卖前，购房者要对房源进行充分了解，尽可能排除相关风险。此外，还要根据法拍房周边的二手房价格设定一个出价上限，并不是所有的法拍房都能捡漏。”业内人士建议，人们通常认为的“断供”法拍房，其实在市场上仅占很小的一部分，多数还是涉及抵押贷款、民间借贷等经济纠纷的房源，还有部分房源是因违法犯罪而查封的房源，情况远比“断供”复杂。如果对法拍房流程不了解，可以考虑请专业的房产评估师和法律人士咨询，评估风险之后再决定是否参与竞拍。

法拍房“捡漏”，辅助机构应运而生

事实上，即使是普通的二手房买卖，多数人也会通过中介交易，面对风险大、交易流程更复杂的法拍房，市场上涌现出一批专业处理法拍房业务的公司，山西晚报·山河+记者以客户的身份咨询了多家从业机构，并咨询了多位业内人士，对法拍房交易方式进行了调查了解。

“客户需要先签订服务协议，并支付一定的服务定金后，我们才会开始帮客户选房。”某家在太原从事法拍房辅助多年的公司，其从业人员向山西晚报·山河+记者展示了他们的工作流程。由于房源是不断更新的，在客户选定房源后，机构的相关团队会对该房源进行“尽职调查”，这是购买法拍房过程中最关键、最复杂的一环，直接决定了购买人是“捡漏”还是“踩坑”。在这一环节中，不仅包括拍卖原因、产权瑕疵、税费负担等房屋基础信息，还包括房屋占用情况、租赁抵押风险、腾退难度等核心风险深度调查。“尽职调查一般需要7-10天，在充分了解房屋信息之后，评估其风险，决定是否参与拍卖。”该从业者表示，如果尽职调查的结果评估房屋风险可控，下一步就是在相关司法拍卖的平台报名并缴纳保证金，参与竞拍并成功后，付清尾款，就可以取“三书”（《法院裁定书》《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》），并办理后续的核税过户等手续。

在费用方面，省城市面上此类法拍房辅助机构通常按照拍卖成交价的5-7%收取服务费，部分机构会设置最低服务费，通常是5万元，这一收费标准远高于省城二手房市场的中介费。对此，业内人士表示，专业从事法拍房辅助拍卖的公司，属于司法拍卖服务机构，并不是房产中介，手里也并没有房源，房源依赖于司法拍卖平台，其提供的服务是法律咨询和拍卖辅助，其服务涉及的专业门槛高、工作量大、风险也高。比如尽职调查需要投入大量人力、时间去核实房屋各种信息，且信息分散在法院、税务、物业等多个地方；再比如多数服务机构会承诺“包清场”或对腾房交付结果负责，这相当于为购房人提供了一定的风险保障。采访过程中，山西晚报·山河+记者接触到的所有法拍房业务从业机构均给出了“保证交付”的承诺，一名从业者坦言，房屋存在的风险五花八门，这就要求尽职调查尽量全面且详细，根据风险评估与购房人协商交付时间，也出现过一些风险过大的房源，会与购房人协商不参与竞拍并重新筛选房源。

业内人士建议，对于普通购房人来说，尝试自行参拍法拍房的难度不小，不仅需要熟悉法拍房产交易流程、有充足时间精力，还要能做到详细的尽职调查。如果购房者时间精力有限，或对法拍房风险没把握，建议还是寻找专业服务机构帮忙规避风险。但一定要谨慎选择服务机构，核实机构资质和口碑，明确服务内容和收费细节，避免隐藏收费，并警惕过低报价和机构“无所不能”的承诺。一些机构在宣传时“无所不能”，但收取费用后，却未必如承诺般尽职尽责。对于法拍房，理性看待“捡漏”，务必把服务机构的收费也算进总成本，再来判断法拍房是否真的“划算”。记者　柴旭晖

来源：山西晚报