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太原楼评☞| 业内视角
822篇/文1569字/阅读8分
导读
2018年后，太原综改区出现恒大、宝能两个千亩大盘，造城路能走多远？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
汾东商务区｜宝能七折拍
汾东大街，太原下一个十年的城建奇迹。
无论是恒大金碧天下，还是宝能城，都曾是楼市的“领跑者”，千亩造城的“弄潮儿”，开盘十几亿元，年销售额二三十亿元，省市级重点项目。
其中，宝能城因临近汾河和地铁2号线，路网更加完善，规划建设更为宏大，不仅仅是住宅项目，更是缔造比肩长风商务区区的汾东商务区。
宝能城总占地面积约1800亩，总建面约325万㎡，与招商时代主场呼应，构建产城融合的标杆，智慧城市的典范，可惜伴随着宝能用地的拍卖，这些规划俱往矣。
2025年11月，重庆市第五中级人民法院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》将于2025年11月18日10：00时起至2025年11月19日10：00时止对以下标的物按现状依法进行公开整体拍卖。
地块位于太原市小店区东至规划路，南至东桥村、西桥村，西至大运路，北至巩家堡；小店区太茅东路以东，人民路以西，二号线以南，四号线以北；小店区汾东南路两侧、规划路以北的共计10宗国有建设用地使用权。
公开文件中：13宗土地标的评估价：298359.71万。但此次涉及拍卖的仅有10宗用地，10宗用地累计评估价231449.02万元，整体起拍价：162014.314万元。
上述10宗用地原属于宝能集团旗下的太原宝能泰丰置业有限公司，也是重庆信托晋阳1号集合信托计划的底层资产。
NO. 1｜宝能城的发展轨迹！
2018年，楼评君服务的招商蛇口确定在汾东商务区和中正地产联合拿地。同年，宝能也成为太原重点招商引资项目。
2019年，宝能太原拿地，以8.93亿元拿三宗用地共计181.5亩；2020年6月开盘劲销约14亿元，随后豪掷73亿元拿下9宗用地1675.62亩，构建宝能城千亩蓝图。
当时看宝能，手笔要比招商蛇口更有“魄力”，然而好景不长，2021年，宝能城陷入停工，自此本应该大展宏图的太原宝能城明珠暗投——再无生机。
接下来的几年，恒大金碧天下和宝能城更多的是如何保交房，2024年将北区已售的项目交付，2025年也有部分交付。后续的开发只能再等新的“掌舵人”！
NO. 2｜宝能城的土地“查封”！
宝能城的主要融资为重庆信托和山东信托，其中山东信托本金更多。
在宝能城陷入停工危机后，2023年相关信托公司就启动过宝城城七宗土地出让权的拍卖，后续此事并未推进，此次法拍基本属于当时流程的延续。
2025年4月太原规资局发布宝能城项目地块查封公告【涉嫌刑事犯罪】。
编号为：晋(2021)太原市不动产权第0078973号；第0018121号；第0018147号；第0018152 号；第0078973号；第0074470号；第0074471号的地块。
NO. 3｜宝能城土地法拍影响！
宝能城，土地七折流拍，某种程度上说明了楼市的信心不足。
由此可见，仅从土地端看，该区域房价至少下行10%【通常土地成本约占房价30%】，故而宝能城即便重启，房价从土地端要下跌10%。
其次，结合宝能城原房价是建立在宏大的规划蓝图上，未来的兑现基本概率性不大，则相关区域内的房价下行预计也有5-8%的空间。
第三，锦绣汾东的保障房即将入市，其单价仅为5000-5500元的装修房，虽然保障房并非人人能中签，但对区域房价有5%左右的波动影响。
结合太原汾东大街北侧近期土拍市场因故终止，宝能城片区的房价预计降幅将会达到20-25%，现在预估000-8500元左右。
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