珠江商管「星动空间」：破局写字楼同质化，重塑楼宇价值新生态

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

宏观经济承压，商办市场在调整中显现韧性

10月30日，广州市统计局公布2025年前三季度经济运行情况。其中提到，前三季度全市GDP 23266亿元，按不变价格计算，同比增长4.1%。

此外，2025年1-9月广州全市固定资产投资同比增长1.3%，特别是房地产开发投资在城中村改造项目带动下增长2.4%，与去年同期相比实现企稳回升。整体经济在政策发力与需求逐步释放的背景下，呈现趋稳态势。

但受外部环境不稳定及新旧动能转换等因素影响下，广州写字楼销售市场仍面临挑战；据克而瑞监测数据显示，2025年1-3季度，广州全市写字楼新增供应13.59万㎡，与2024年同期相比下降61%，累计成交13.81万㎡，与2024年同期相比下降38%。存量方面，截至2025年9月末，全市写字楼库存量458.82万㎡，去化周期高达229.6个月。广州写字楼销售市场持续低迷，供求两端量价同步大幅收缩，整体去化压力进一步加剧。

值得关注的是，写字楼租赁市场出现小幅回温迹象。2025年第三季度广州写字楼净吸纳量约为7.6万㎡，金融城、琶洲等区域凭借租金优势与定制化办公供给，带动部分租户迁入，推动整体去化。然而，这种“以价换量”或“以条件换出租率”的策略，虽在短期内拉升了租赁成交，却并未真正提升项目的租金水平和资产收益，业主利润空间持续收窄。价格方面，三季度甲级写字楼平均租金121.47元/㎡，同比、环比分别微涨3%和4%，增长主要来源于个别高品质项目支撑，全市租金仍处于低位。三季度空置率为10.78%，虽较上季度略有收窄，仍处相对高位，租赁市场仍处于“弱复苏”通道。

当前租赁市场虽现回温，但背后实为业主普遍采取“降价+附赠条件”的被动策略，如提供定制装修、延长免租期、提供共享会议室等，虽有助于短期去化，却难以持续提升项目的资产价值与客户满意度。配套趋同、体验单一、租值增长乏力，已成为当前写字楼市场从“回温”走向“回暖”的核心瓶颈。

面对这一行业痛点，珠江商管于2025年正式成立空间运营事业部，提出 “空间自营、内容自营、服务自营”三位一体的创新解决方案，积极践行珠江商管“十五五”战略中“强化资产价值管理核心”与“铸构多元价值创造能力”的理念，通过多元业态品牌自营，盘活写字楼闲置空间，全面提升整体资产价值。

多元业态融合：从“空间运营”到“价值创造”

珠江商管的破局之路，始于对“空间”价值的重新定义，并将其系统性地融入产品生态之中。通过打造「幸福食堂」、「幸福工坊」、「幸福后安粉」等一系列自营品牌，提供了安全、健康、便捷、高品质的日常餐饮与休闲选择，积极构建幸福且友好的生态。

重点业态引领：「珠江·星动空间」——写字楼里的活力聚场

如果说餐饮配套是“刚需”，那么「星动空间」的打造，则是珠江商管提升楼宇软实力的战略之举，也是响应“健康中国”国家战略的生动样本。项目以颐德中心为试点，巧妙地将办公楼内面积约2000㎡的闲置裙楼等低效空间，改造为集室内挥拍运动场（如羽毛球、壁球、乒乓球）、智慧跑道、健身器材区于一体的现代化运动空间。项目投入运营后，不仅提升了写字楼闲置区利用率，丰富了员工社交活动，同时还让运动变得更便捷，楼宇内白领可利用中午以及下班等碎片化时间运动。

此外，「星动空间」更注重“内容”运营，空间主理人定期组织运动赛事、健康讲座、企业团建等活动，增强租户员工的归属感与粘性，在楼宇内形成积极的内循环社交场景。而作为打工人，在幸福食堂吃一顿安心午餐、下班后在星动空间来一场酣畅淋漓的球赛，让一天的工作以最松弛的状态结束，或许这就是生活中的小幸福；珠江商管正是秉承着以满足客户需求为核心目标，通过运营创新注入人文温度，打造“运动+社交”的生态矩阵。

颐德中心星动空间试点运营后，不仅解决了楼宇内员工午餐难题、也未来为员工提供了社交场所；未来，空间还将打造社创中心，融入联合办公区、母婴室、楼宇党建等功能，进一步构建覆盖工作、生活、健康、文化的完整服务生态。

国企资源整合：构筑差异化竞争护城河

珠江商管能够成功打造「星动空间」等创新业态，其背后的核心竞争力在于强大的国企内部资源的整合能力。

珠江商管积极联动珠江文体（十五运），为“星动空间”提供深度的、专业的运营支持；聘请珠江实业集团旗下三亚珠江花园酒店行政总厨坐镇“幸福后安粉”，将海南万宁传承数百年的非遗美食带入广州，从源头保障菜肴的口味与品质。此外，携手珠实科技，实现星动空间运动场景的智能化管理，并深度探索AI智慧服务等其他场景；这些内部资源的协同，是珠江商管“强化资源、资产、资金、资本‘四资’协同运作，持续提升资产价值创造力”的具体实践。

“资源协同、业态自营”的运营模式，使得珠江商管跳出单纯依靠租金价格战的“红海”，转而通过提升配套服务品质来整体提高租户的满意度和忠诚度进而提升写字楼的租值与核心竞争力，实现差异化竞争。以颐德中心为例，在“星动空间”“幸福食堂”等配套服务的加持下，为租户提供了更加便捷、舒适的工作与生活体验，显著提升了租户的整体感知价值，并吸引了众多央国企等优质客户的长期入驻。

创新生态构建：从自营孵化到模式输出

从写字楼租赁到自营品牌孵化、业态创新再到管理模式输出，珠江商管未来将持续优化“轻、中、重”资产结构，布局“短、中、长”业务组合，加快培育“第二增长曲线”，致力于构建幸福且友好的生态。

在业态创新方面，积极发挥数据要素乘数效应，以珠商大讲堂、研学为载体，联动政府与社会资源，打造AI 与机器人互动等商业新场景，探索构建“科技+”智慧商务办公新生态。

在管理模式方面，在夯实自营基础后，珠江商管将以管理输出、咨询策划和品牌授权等轻资产输出方式撬动业务及品牌扩张，开放顾问咨询、管理输出、联合运营三重合作模式，将成熟的配套解决方案进行市场化扩张，赋能更广泛的楼宇经济。

不止于空间，更是一种楼宇生活新方式

珠江商管以「星动空间」为代表的创新实践，远不止于物理空间的改造。它是对传统写字楼运营模式的一次颠覆，是以客户真实需求为核心，通过自营业态的深度运营和国企资源的高效协同，所营造的一种全新的楼宇生活方式。

作为国企标杆，珠江商管立足自身资源优势，主动拥抱数据要素，积极构建商业新场景，引领楼宇生态从单一的“办公场所”向复合的“活力社区”演进，积极构建幸福友好的楼宇新生态，努力成为有温度的好商业，为广州城市写字楼市场的未来发展，提供了一个充满想象力的范本。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。