城投赚钱，有了新门路

大基建如火如荼的时代，各地城投手握大量土地、项目，还有政策支持，可谓是风光无限。可是，随着土地财政退潮，继续走老路已经行不通了。

最近几年，城投既要化债，又要市场化转型（比如退出地方融资平台，转产投），压力着实不小。一城投老总告诉小明，现在每天一睁眼想的就是怎么搞钱（融资、创收），还钱。而且，相比过去主要关注融资，现在重点更多放在了经营创收上，因为输血只能管一时，只有提高自我造血能力，才能行稳致远。

当「政府信用」不再提供无限担保，当「平台身份」不再能轻松融资，城投必须找到新的活法。而为了生存发展，提高造血能力，城投也是拼了。

过去，城镇化高速发展，城投主要从事土地平整、修路架桥、建医院学校等，对象主要是物。随着城镇化步伐放缓，城市发展进入以人为主的时代，城投也顺势转型，将对象瞄准了人。

目前，城投围绕「人」提供的各类服务，已涵盖了从摇篮到坟墓的诸多方面。

云南城投月子中心，不仅拥有城投妇儿医院及昆明市妇幼保健院的医疗团队，坚持专业的护理理念，摒弃月嫂及托管式照护方式，采用专业护士1对1照护，母婴不分离，而且还能根据产后体质制定个性化月子餐食谱，以及专业带教，帮助家庭新手学习如何科学轻松带娃。

对儿童，今年国庆期间，义乌城投集团推出了边学边玩的农场研学活动。其五七农场城投好学营地，紧邻吴晗讲堂与文化礼堂，有近3800平方米的建筑面积，不仅可以同时容纳上千人开展学习活动，而且还能提供228人住宿。

其专为小学段孩子打造的三天两夜（10月2日-10月4日）沉浸式活动，包括红色故事、木艺飞机、秋收活动，把自然探索、手工创作、红色文化和传统习俗打包，可以让娃边玩边学。

针对学生、企事业单位人员、社区老人的团餐业务也有大量城投在推进。

武汉城投 「乐享幸福食堂」服务社区老人，4个菜才十几元，放心又实惠，解决了片区老年居民吃饭的大难题。同时，其也承接企事业单位订单，平衡收支，形成「公益+盈利」的良性循环。

石河子城投还联合佳沃集团打造「种养殖基地+中央厨房+冷链物流」全产业链，降低了中间成本；成都城投金丰更是建立「农田到餐桌」 追溯体系，保障食材安全；让中小学生、企业员工，花得少吃得好。

经营性资产和经营性业务少，一直是制约城投市场化转型的重要因素之一。而围绕老年人群体提供康养、医疗等产品与服务，则可以带来稳定的收入。我国老年人群体庞大，养老产业空间广阔。助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点击了解

很多城投早就在积极布局。比如，上海城投聚焦「医养结合」，投资建设运营上海普陀城怡养护院，打造提供高品质养老服务的「颐养天年」养老品牌；福州城投则设立专业养老子公司，集中资源打造「城投康养」产业品牌，投资运营集医、康、养、悦为一体的全业态城市养老项目。

△颐和银杏苑官微

老龄化除了带来养老的巨大需求，还使另一个问题日益突出：殡葬用地需求持续增长，墓地作为一种特殊的公共服务设施，不足问题日益突出。在此背景推动下，城投公司纷纷入局投资墓地项目。

据媒体报道，自2020年以来，湖南、江西、内蒙古等多个省份下辖的多个县市城投公司均开启了墓地项目的投资建设。

建成之后，城投公司可以获得墓位销售、墓位管理费、殡葬基本服务费、殡葬延伸服务费以及停车位收费等收入。

需要指出的是，墓地一般分为公益性和营利性两种，地方政府或城投公司投资的一般为公益性墓地。相较于其他投资项目，墓地项目不仅投资规模小，而且现金流充沛、稳定，城投投资建设运营墓园，既解决民生问题（遏制「天价墓地」，让其回归公益性设施和社会福利属性），又能获取适当的经济利益。

以上，是从个人生命周期的视角，展开各地城投在不同阶段所能提供的各种服务。其实，有些服务是贯穿一生的，比如很多地方的供水、燃气，高速公路建设运营等，背后也是城投公司,下面我们主要讲讲吃住行。

①住

据《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，当前我国租房人口已接近2.6亿人，其中四大一线城市租房人口就近4000万人，占常住人口总数近50%。

「十四五」时期，国家建设筹集了各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。

2025年三季度，核心8城集中式公寓规模约143.13万套，其中保租房66.57万套，占比约47%，「市场化+保租房」双轨格局成型。

大量的保障房就是城投建设、运营的。即便是保租房也越来越有生活感，不少城投为租客提供了丰富的公共空间与设施，组织线上线下社群活动，打造有归属感的社区文化，甚至提供快递代收、合作商户折扣等生活解决方案。运营端，也越来越多引入智能运营管理系统，实现线上租房、报修、交租等。点击了解智慧租赁平台，收租超简单！

这不仅让新市民可以更快地融入城市，保障房的筹集还带动了低效、闲置资产的有效盘活。

比如，贵阳城投集团在人才保租房筹集时，就坚持「盘活存量，多渠道筹集」原则，合理利用商品房配建部分、公租房小区存量闲置部分资源，降低人才保租房建设的时间、资金和土地成本，有效增加人才保租房供给。项目选址坚持「产城融合，职住平衡」原则，就近解决人才居住需求。招商租赁按照项目多个维度的特点，将项目划分为A、B、C类，制定相应招租方案，达成高出租率。点击了解AI招商，高效获客，加速去化！

城市更新，各地城投也是一马当先。「十四五」时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人……更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造「口袋公园」1.8万多个、城市绿道2.5万公里……

②吃

大量的农贸市场，菜市场是城投投资建设运营的。近年来，还有城投为了方便居民，还做起了「公交车」卖菜。

据西安公交集团消息，前年6月20日，西安首店「公交菜篮子惠民驿站」正式「发车」营业。

通过公交车厢改造成菜店，座椅被拆卸并替换为陈列货架，「公交菜篮子惠民驿站」将公交场站变为惠民点，以「直采、直供、直销」的方式，把生鲜农副产品从田间地头直接送到家门口。

驿站主营近200余种农副产品、生鲜果蔬、生活用品等商品，每天从早8点营业至晚8点，周边市民可通过「线上下单，线下自提」和「线下购买」两种方式进行购买。开创了「公交乘客下车买菜回家」的新消费场景。

③行

传统的出行就不说了，大量的公交集团，乃至道路本身都是城投运营的。我们主要说一下旅行。

城投不仅建景区，比如，今年国庆期间全面竣工的西藏山南市门中岗村乡村旅游基础设施配套建设项目，就由武汉城投誉城千里公司承建；

大量原来的老旧仓库、厂房等，经过城投改造升级之后，成了网红民宿、街区或打卡点，比如长沙芙蓉区的一个老旧闲置办公资产，被长沙城发改造为了高端民宿酒店类的网红打卡点，平均客单房价在1800元以上；头部国企都在用的云资管平台，助力唤醒沉睡资产

还有越来越多的城投开始通过运营，持续放大地标IP，比如每到节假日，广州城投集团旗下广州塔（昵称小蛮腰）、花城广场、珠江游等景点景区，都是广州乃至国内热门旅游目的地之一。

此外，越来越多的城投公司还对品牌、数据等无形资产进行深度挖掘，形成了新的搞钱路径。

比如，针对徐州有丰县苹果、沛县山药、刘井粉丝等优质土特产，但因为「小散弱」发展模式，产品缺乏统一的品牌标识与市场竞争力的情况，徐州农发集团通过运营「农香徐来」这一徐州市农产品区域公用品牌，统一品牌背书，整合全市优质农业企业资源，从生产标准制定、包装形象升级到市场渠道拓展，为徐州土特产品提供全链条赋能，提升市场竞争力与品牌知名度。

在「农香徐来」的带动下，徐州农产品深加工产业加速发展，比如从稻米加工成米线，从牛蒡制成牛蒡茶……带动农产品附加值不断提升，也创造了数千就业岗位，带动农民就业，帮助农户人均年增收显著。

安丘农投集团运营的「安丘农耕」，通过品牌赋能，推动农产品溢价率提升至25%；石河子城投集团运营的「军垦1949」带动了本地农业产业升级，培育了农业产业化龙头企业，推动了一二三产业融合发展……

各地城投手里有大量的数据，过去这些数据只是数据，但随着2024年1月，财政部的《企业数据资源相关会计处理暂行规定》正式实施，越来越多的城投公司正将数据资源变成资产。助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点击了解

比如，去年6月27日，湖北交投实现首例数据资产入表，两项数据产品成功入驻湖北省数据流通交易平台并获得《数据资产登记证书》，取得银行授信1亿元。

△湖北交投官网

根据上海高金智库的统计,截至2024年底，全国228家非上市公司完成数据资产入表，其中城投公司66家，类城投国企128家，194家「城投系」占比85%！

城投业务转型确实很难，但却是必由之路。正如一位城投老总所说，城投确实需要自己出门找饭吃了，千万不能端着架子不肯下桌，在当下这个时代，能不靠财政输血、自己活下去、不给社会添负担，就是非常了不起的贡献！（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员 艾振强）