法院：业主不交车位管理费，物业可以限制业主车辆出入小区么？

1. 争议焦点

业主未及时交纳车位管理费，物业服务人能否采取限制业主车辆出入小区及地下车库的方式催交费用。

2. 案情简要

某物业公司为董某（业主）所在小区提供物业服务，董某因未及时交纳车位管理费，与物业公司产生纠纷。2023 年 12 月，物业公司向董某发送催交短信，明确告知若不交纳车位管理费，将影响其车辆正常出行。后续欠费期间，董某的车辆被物业公司限制进入小区地下车库，日常进出需反复与物业公司工作人员交涉，严重影响出行便利。2024 年 2 月，董某为维护自身通行权利，诉至南京市江宁经济技术开发区人民法院，要求物业公司停止限制其车辆出入小区大门及地下车库的行为。

3. 裁判要旨

业主逾期支付物业费（含车位管理费）的，物业服务人有权通过催告等合法方式主张权利，但不得采取限制业主车辆出入、停止供水供电等侵害业主合法权益的手段催交费用；《南京市住宅物业管理条例》明确禁止物业服务企业以利用门禁、电梯控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费，该规定为物业服务人催交费用设定了合法边界，物业服务人违反该规定的，业主有权要求其停止侵害行为。

4. 简要分析

物业服务合同中，业主负有支付物业费（含车位管理费）的义务，物业服务人负有提供符合约定标准的物业服务的义务，同时需保障业主正常使用小区公共设施、自由通行等合法权利，二者互为对价。董某未交车位管理费虽构成违约，但物业公司不能以此为由单方面剥夺董某的通行权 —— 通行权是业主基于不动产所有权或使用权产生的核心权利，属于基本生活权益，与交费义务并非同一法律关系，不能通过 “以权制权” 的方式抵消，否则将打破合同双方的权利义务平衡。

《民法典》强调民事主体行使权利不得损害他人合法权益，物业服务人作为提供公共服务的主体，更应遵循合法、合理的原则主张权利。本案中，物业公司发送威胁短信并实际限制董某车辆出入，明显违反了该条例的强制性规定，其行为不具有合法性。

司法实践中，部分物业服务人因业主欠费采取 “断水断电”“限制出入” 等过激方式催交，本质上是将自身债权实现置于业主基本权利之上，既不符合法律规定，也容易激化矛盾。

5. 案件索引

南京市江宁经济技术开发区人民法院（江苏省南京市中级人民法院涉物业纠纷典型案例之五）