英财相盯上房产税费改革！6大潜在政策将如何改变楼市格局？业主/房东面临哪些影响

英国财政大臣即将于11月26日公布秋季财政预算案，面对需要通过增税筹集高达300亿英的艰巨任务，过去数周以来，财政部 不断放出涉及房产的潜在税改风声。

如今增加个人所得税的计划已无可能，财政大臣似乎更可能将目光转向住房领域以充实国库。

如果这些改革得以实施，将彻底改变在英国买卖房产的方式，并对更广泛的经济产生深远的影响。

Oxford Economics的 副董事 Liam Sides 表示：“住房在经济中的作用常常被忽视，但实际上至关重要。主要是因为劳动力流动是生产力增长的核心驱动力。而住房可负担性差和住房供应有限是人们因为工作而流动的主要制约因素——而英国劳动力流动率处于历史低位，正是这种影响的体现。”

以下是可能出现在财政预算案中的房产税费改革政策，供各位业主/房东参考。

1、对自住的主要住宅征收资本利得税

潜在政策：

据报道，财政大臣正考虑扩大资本利得税(CGT)的征税范围，使其不仅适用于出售第二套房产，还适用于出售自住主要住宅所获得的利润。据悉，该税种的起征点或被设定为150万英镑及以上的房产，将影响约12万名高税率纳税人，这些纳税人的资本利得税账单金额为£199,973。

根据现行规定，高税率纳税人需要对除主要住宅以外的资产增值部分缴纳24%的资本利得税，而基本税率纳税人的税率为18%。

潜在影响：资产丰厚但现金短缺的换小型房产业主持观望态度

这项税收将直接针对伦敦及东南地区。据房地顾问机构Knight Frank统计，英格兰和威尔士地区价值150万英镑及以上的房产约31万套(约占全英住房存量的1.1%），其中八成位于伦敦及东南地区。

房地顾问机构Savills统计了2020年4月以来全英150万英镑以上房产成交量最高的十个地方政府，其中九个位于伦敦。

如果该政策实行，售价超过150万英镑的房产卖家可能面临巨额税单，因为许多老年业主在过去几十年里积累了大量资产。房产代理公司Hamptons的计算得出，去年房产售价超过150万英镑的卖家平均比他们几十年前买房时增值了83.62万英镑，这意味着高税率纳税人将面临高达20万英镑的资本利得税。

因此，该政策的风险在于，许多资产丰厚但现金短缺的卖家可能会为了避免缴纳资本利得税而选择不出售房产。这将导致更少的大型房产进入市场，而那些需要换大房子的家庭面临更少的选择。

Savills对约1000名潜在卖家进行的一项调查发现，资本利得税比其他任何传闻中的房产税政策都更有可能阻止他们卖房，45%受访者表示将产生显著负面影响。如果政府可以采用一种减轻损害的方式，即仅对未来的收益征收资本利得税，而不是对之前的收益征收。即使在这种情况下，仍有39%的受访者认为其出售房产的可能性会降低。

Hamptons指出，150万英镑的“硬性”门槛会造成房价断崖式下跌，导致大量业主以略低于此价格出售房产。

2、豪宅税

潜在政策：

据报道，财政大臣正在考虑一项新的“豪宅税”，该税项将对价值超过200万英镑的房产所有者，每年对超过该金额部分征收1%的税。这项政策与自民党在2015年竞选宣言中提出的方案颇为相似。

尽管财政大臣里夫斯在10月16日公开否认秋季预算时将对房产类资产加税，但近日再次传出她将征收豪宅税的消息。

该政策与对主要自住住宅征收资本利得税类似，将主要影响伦敦和英格兰东南部的业主。大约有15万处房产将纳入豪宅税的征收范围，据Savills称，其中66.6%位于伦敦，19%位于英格兰东南部，5.2%位于英格兰东部，4.6%位于西南部。

在伦敦的肯辛顿和切尔西，18.5%的房产价值超过200万英镑。

该税收将对家庭产生何种影响？即使是价值略高于200万英镑的房产也会受到重创：一套价值250万英镑的房产每年将面临5000英镑的税单。Hamptons公司表示，价值200万镑以上住宅的平均价值为510万英镑，如果按1%的税率计算，该家庭的税单将达到3.1万英镑。

潜在影响：销售断崖与估值难题

Hamptons认为，该税收可能会让受影响的房产贬值5%到10%，因为业主将面临额外的债务负担。而且，与150万镑以上房产的资本利得税一样，它会在200万镑的价位上造成销售断崖，许多买家的出价会略低于这个价格。

此外，账单的公平性和准确性、房屋估值方式以及可能的法律挑战都会产生一系列问题。

3、对高价值房产业主征收更高市政物业税

潜在政策：

最新传闻是，财相正研究针对价值最昂贵的房产“大幅提高”市政物业税，此举将主要影响伦敦及英格兰东南部的家庭。

据 Institute for Fiscal Studies 称，这可能导致英格兰G级和H级房产的市政税税率翻倍。

其他传闻还包括在H级之上增设一到两个新的市政税等级，此举是效仿威尔士工党政府。

市政物业税是由地方政府对住宅物业征收的，税额取决于物业的等级：从价值最低的A级物业到价值最高的H级物业。但该税率体系仍以1991年英格兰的房产价值为基础，房产价值此后并未进行全面更新，令许多经济学家和税务专家感到失望。H级房产是指在1991年估值超过32万英镑的房产。

据称，财政大臣倾向于采取有针对性的改革，而非彻底改革现有体系。因为彻底改革意味着复杂的政治与行政程序，且财政部短期内难以获得新增收入。

Hamptons认为，在现有最高税等级之上增加一到两个等级的可能性极大，而且“这可能是迄今为止提出的对现有房产税影响最小的改革方案之一”。

潜在影响：伦敦和英格兰东南部楼市将进一步降温

智库Institute for Fiscal Studies在报告中指出，该计划将在2030年前增加42亿英镑收入。预计将影响约100万户家庭，占英格兰房产总数的4%。

网站Tax Policy Associates称，市政物业税翻倍将对价值超过75万英镑的房产造成冲击。G级房产的业主的年度税单将从3800英镑增加到7600英镑，而H级房产的业主则可能从4560英镑增加到超过9000英镑。

与许多其他政策一样，这项政策主要影响居住在伦敦和英格兰东南部的人们；据Savills的分析，G级和H级房产中有56%位于这些地区。由于市政物业税是一种持续性税负，而非像印花税那样的交易税，因此可能会抑制对高等级房产的需求。

Savills的调查显示，如果增设更高的市政物业税等级，51%的房主会因此放弃搬家。

短期来看，退休人员和资产丰富但现金短缺的业主可能会因此更有动力出售房产，但目前可供他们选择的小面积房源却十分稀缺。在高端租赁市场，市政物业税上涨的成本最初可能会以租金上涨的形式转嫁给租户。但从长远来看，房东最终将承担这部分成本，因为市政税上涨可能会减少租金增长。

4、对房东的租金收入征收国民保险金NI

潜在政策：

另一个被Hamptons认为最有可能实施的潜在政策是：对租金收入征收国民保险金(NICs)。

目前，以个人名义(非通过公司持有)持有房产的房东只需就租金收益缴纳个人所得税，无需缴纳NI。此举符合工党竞选宣言中提出的不提高所得税的承诺，但房东们可能会对此感到不满。在《租户权利法》(Renters’ Rights Act)即将生效之际，房东们正面临着一系列新的监管规定。延伸阅读：

该方案将使租金收入与就业收入同等对待，征收NI：50,270英镑以下部分税率为8%，超出部分税率为2%。

Resolution Foundation会在提出该改革方案时估计，该方案可以筹集30 亿英镑，但Hamptons表示，英国40%的房东将获得豁免，因此筹集到10亿英镑是一个更现实的估计。

潜在影响：更多小型房东出售房产

年轻且收入较低的房东若以个人名义持有房产，可能成为这项政策最直接的受害者。这意味着背负沉重贷款的“意外房东”(无法出售房者)或为补充较低收入或养老金而持有房产的人群，将承担最沉重的税负。

Hamptons的分析显示，对于一名典型房东，年收入16,478英镑，支付7,875英镑抵押贷款利息(基于5.3%的抵押贷款利率)，其税单金额将从699英镑增至1,609英镑，增幅超过一倍。而高税率房东的税单将从2,973英镑增至3,200英镑。

此外，对利润的定义至关重要。NI很可能将适用于抵押贷款前的利润，但财政部尚未对此评论。此举可能增加高税率纳税人对亏损出租房产缴税的可能性。

强制房东对租金收入缴纳NI将加速租赁市场向更加专业化的行业转型，因为这会鼓励房东们成立公司(约80%的买房出租房东以个人名义拥有房产)。但将现有房产组合转移到公司结构中可能会产生巨额税款，因此许多房东可能会选择出售房产，这可能会导致租金上涨。

5、按比例征收房产税

潜在政策：

印花税和市政物业税极不受欢迎，因此有传言称，一项激进的方案正在酝酿，即用单一的年度房产税取代这两种税款。

自8月份有报道称财相正在考虑这项方案以来，传闻中的税率一直在波动。经济学家Tim Leunig建议，地方议会可自行设定平均税率0.44%，而对于价值在50万英镑至100万英镑之间的房产，全英统一税率为0.54%，超过该价值的部分税率为0.81%。

活动团体Fairer Share建议按房产价值的0.48%收取固定税率(第二套住房为 0.96%)，并为无法一次性支付的人提供延期支付机制。

潜在影响：伦敦和英格兰东南部地区的账单和租金上涨，但房屋流动性增加

这将简化房产税制度，并将负担从买家转移到房主。Tim Leunig称，这将促进房地产市场的交易。“这些提议将使人们更容易、更便宜地搬家，无论是为了更好的工作还是为了靠近家人，同时也更加公平。”

然而，伦敦居民们可能不会满意。据Hamptons称，伦敦75%的房主将面临更高的账单，其中包括所有市政税等级为G级和H级的房产。据估计，在全英范围内，如果实施0.48%的税率，预计17%的家庭的税负将增加。

高房产价值地区的低收入房主可以通过不搬家来避免印花税，但他们无法避免年度税。

房东可能会将成本转嫁给租户，从而导致伦敦和英格兰东南部地区的租金上涨。

6、废除或取代印花税

潜在政策：

近年来，废除印花税的想法曾多次出现。

保守党党魁凯米·巴德诺赫(Kemi Badenoch)在10月初举行的保守党大会上宣布了这一计划。但并未提出任何代替方案，目前看起来不太可能。

据报道，政府正在考虑将房产交易税的缴纳责任转移到卖方身上。具体而言，价值超过50万英镑的房产的卖方将需要缴纳该税款，税额根据房产价值而定。此举不会取代对第二套住房征收的印花税。

潜在影响：阻碍换小房子的趋势

过去几年，每个考虑将印花税改为卖方税的政府都面临着同样的质疑：这将导致换小房子的搬家一族放弃出售房产。如果政府同时对价格较高的主要住宅征收资本利得税，这种情况将会更加严重。

如果政策调整导致房地产市场放缓，那么就像资本利得税一样，这可能会导致税收收入下降。对财政部而言，这无疑是最糟糕的意外后果。

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