宝安益田假日天地：超级社区枢纽，向上进化

从“满足生活”到“创造生活”

撰文 | 罗嘉欣

排版 | fufu

图片来源 | 官方渠道

当无数商业体在存量竞争中陷入“开业即巅峰”的昙花一现，深圳福永却有一座商业地标交出了“逆周期答卷”：8年出租率常年超99%、年客流破千万、盈利商户占比超九成。这份成绩单背后，是宝安益田假日天地从“改写片区商业格局的引领者”到“扎根社区的生活陪伴者”的持续进化。商业韧性背后，藏着两大共生密码——动态迭代的敏锐与长期主义的定力。

如今，当福永加速蝶变为千亿级临空新城，区域商业竞争硝烟渐浓，宝安益田假日天地锚定“超级社区枢纽”新航向，从“满足生活”到“创造生活”，下一个8年，它将继续秉持与社区共生的逻辑，在存量赛道上，跑出精致烟火气的加速度。

Vol.1

长效之基

从“商业破冰”到“精致烟火气”共生路

01

开业即引领

定义大空港商业新范式

作为深圳大前海战略与空港新城规划的双重战略叠加区，福永坐拥宝安国际机场流量门户，亦是南山、宝安中心人口外溢首站。宝安益田假日天地自2017年开业起，便以“引领者”之姿，成为区域消费升级的“风向标”。

开业即破局

2017年，宝安益田假日天地以5.3万㎡商业体量、超130个品牌、近90%首进福永的强势姿态启幕，引入盒马鲜生（华南首店）及益田国际影城、福满楼、胡桃里、客语、周大福、利郎、曼娅奴等首店矩阵，并通过航空主题设计打造“社交型商业”，彻底改写片区以社区底商、传统商超为主的商业格局，一跃成为大空港人气最旺、品牌最集中、体验感最佳的商业地标。

持续领跑

伴随大前海战略深化、全球最大会展中心启用、深中通道通车及地铁11/12号线贯通，让福永区位优势持续释放。宝安益田假日天地以动态迭代精准捕捉客群需求，通过首店更新保持商业活力：

• 瞄准年轻人及亲子客群：引入喜茶、奈雪的茶等首店引爆“年轻社交经济”；落地覔书店福永首店，“书+咖啡+亲子空间”复合形态填补了区域文化消费空白。

• 深化“家庭生活中心”定位：引入ZRAU、百丽等服饰首店，推动零售从刚需转向品质；落地华为智能生活馆福永首店，成为科技爱好者聚焦点；米兜欢乐王国填补亲子游乐空白，与覔书店形成“文化+娱乐”家庭闭环，推动片区消费升级。

• 成熟运营期仍领跑：引入小米之家、全棉时代等首店覆盖3C数码、母婴刚需，夯实“日常消费首选地”；落地胖哥俩、八合里等餐饮首店，持续刷新区域消费潮流阈值，拉高消费天花板。

02

与商户共生

“让品牌赚钱”的长期主义哲学

商业不是简单的“大牌堆砌”，而应以消费者需求为导向精准匹配。每年动态调整优化品牌组合，是存量商业保持活力的关键。作为大空港商业引领者，宝安益田假日天地的招商实践便体现了这一思路。

针对占比超80%的年轻客群（含年轻家庭），其对品质感、场景化、智能体验的核心诉求，项目摒弃全品类招商模式，精选品牌矩阵。比如多年稳居深圳销售前三、年销超1.5亿元的盒马鲜生满足年轻家庭高效生鲜采购需求；业绩稳居深圳门店TOP5、宝安TOP3的利郎契合了年轻白领商务休闲穿搭趋势，而单店业绩超千万元的华为、小米之家等则呼应了科技体验浪潮。餐饮则聚焦宴请、家庭聚餐和社交，以“家庭生活第二餐桌”为概念，以年销超2000万元的福满楼、客语等为代表，形成稳定的日常消费黏性。

项目还通过分类管理、标杆培育、资源倾斜等手段，对商户进行“精益化赋能”，助力业绩提升。数据显示，项目商户续约率逐年攀升，2025年达78.33%，反映出商户对项目盈利确定性的高度认可。这种以客群需求为起点、以商户盈利为长期主义的闭环运营模式，有效抵御了商业周期波动，成为项目稳居区域商业引领者地位的核心根基。

03

在地化运营

“烟火气”的内核是人情味

商业亦是社区情感的温暖纽带：宝安益田假日天地以年均近100场活动的高频次，将商场变成50万福永居民的“第二客厅”。

• 以“场景内容”打破边界，打造新鲜生活体验中心
  

从春节鲤鱼灯节、暑期清凉吃瓜派对到《恋与深空》二次元IP展，活动覆盖全年龄段，形成月月有主题、周周有亮点的活动节奏；如引入热门IP奶龙深圳首展、年度儿童街舞大赛、春夏及秋冬时装周活动等；8周年庆通过抖音直播带货（GMV达114.6万元）、小红书曝光超20万次，总曝光量450万；跨年夜花瓣雨更成为社区共同记忆。

• 以“人情味”为内核，构建片区生活会客厅
  

商业空间主动融入社区生活脉络，以“家庭成长第三空间”定位深耕亲子场景——覔书店年均开展24场读书会、亲子沙龙，与爷爷的书房、米兜欢乐王国形成“文化+娱乐”亲子闭环，暑期吃瓜计划更成为亲子固定打卡项目。通过安全温馨的氛围营造，成为社区居民日常活动重要场所。

• 会员服务精细化，筑牢消费粘性护城河
  

首创“会员成长体系”，推出“周二会员日”“积分刮刮乐”“亲子工坊”等专属活动及积分兑换权益，如高价值会员享“奢享阳朔游”等，叠加联动场内外商户及异业资源打造圈层活动，让会员感知“被重视”的温度，这一系列举措让会员活跃度与消费频次大幅提升，为稳定客流提供支撑。

Vol.2

顺势而变

向“超级社区枢纽”战略深化

依托“与社区共生”的底层逻辑，宝安益田假日天地实现向下扎根，向上生长。

共生的生命力，还表现在对消费变化的敏锐响应。伴随着福永加速从工厂聚集地向产城融合宜居城区蝶变，消费主力军从单身工厂青年转向年轻家庭，核心消费诉求从刚需向复合型进阶。在客群结构变化与增量商业竞争压力交织的双重语境下，这座成熟商业地标也迎来了新的命题：如何在巩固现有商业优势基础上，回应社区对“品质生活枢纽”的更高期待？

基于上述洞察，宝安益田假日天地以产品力、运营力、服务力、营销力四大维度为核心抓手，全面推动商业体从“功能满足型空间”向“不可替代的社区生活枢纽”迈进。

01

产品力：场景创新重构社区消费供给，回应社区真实需求

以构建“15分钟美好生活圈”为目标，项目进一步强化具有温度、连接、归属感的空间氛围，夯实其作为怀德超级社区的首发商业优势。

通过三大主题空间改造升级，让“烟火气”持续升温。怀德夜巷以霓虹灯与夜宵餐饮构建“夜经济社交地”，延长顾客逗留时间至24点；盒子公园通过轻盈的建筑装置与骑行、冰激凌等业态，成为年轻人打卡的“松弛感社交空间”；地下深夜食堂则以“深夜不打烊”的温暖调性，承载打工人的加班晚餐、朋友的小聚微醺。

02

运营力：培育明星商户，打造“高坪效社区商业标杆”

未来，项目将与商户建立长期共赢的合作模式，为商户持续提供深度服务，通过联合爆品推广、会员流量导入、主题沙龙、创新促销等多种手段助力提升商户业绩，目标打造更多百万店、千万店，打造一批“明星商户”。着力孵化首创品牌，将快闪慢闪多种经营方式结合，与商户风险共担，最终构建起商业空间与社区居民、商户共生共荣的生态共同体。

03

服务力：以“会员共创+全龄陪伴”，提升社区商业服务颗粒度

一方面，以丰富的社群活动撬动30万会员消费活力，打造“亲子友好”“宠物友好”服务力标签，定期开展“露天电影”“社区音乐节”“宠物友好日”“萌宝生日会”等活动，以高频次活动构建社区情感枢纽；深耕高价值会员，以专属/尊享权益服务提升消费频次；以私域流量运营，打通会员拉新与营销活动业绩转化。另一方面，升级母婴室、洗手间等人性化服务空间，打造“比家更温暖的社区共同体”。

04

营销力：打造“可社交、可体验、可传播”的社区公共生活平台

下一步，项目还将聚焦社交感和生活化，通过场景营销强化“福永美好生活策源地”认知。引入文化艺术、健康、文旅类特色活动，提升社区居民参与感与传播度。

如正在举办的“奇妙名画IP展”并非简单的艺术陈列，而是通过“名画cosplay”“亲子绘画工作坊”等互动形式，让艺术融入日常，最终形成居民主动分享、自发传播的口碑效应。通过这些活动，让商业空间成为社区文化的“输出者”。

接下来， 项目还联动福永街道、怀德社区共同举办“2025年福永新消费嘉年华”， 以全域联动放大超级社区枢纽影响力。

Vol.3

都市商业进化

益彩商管“轻资产”再下一城

宝安益田假日天地深耕社区的8年里，不断生长出坚韧生命力，成为不可替代的“长效标杆”。作为益彩商管集团的轻资产项目，不仅印证了“专业运营创造长期价值”的核心逻辑，更成为精细化商业能力的鲜活样本。

纵观益彩商管近二十年的发展脉络，2005年以深圳南山益田假日广场为起点开启全国布局，2021年战略升级为多元化资产管理集团，在“运营升级+轻资产拓展”双轮驱动下，益彩商管已在全国7大区域20余城布局30多个项目，打造了深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奥莱、西安益田假日里、深圳西丽益田假日里、阳朔益田西街等代表项目。

今年4月，第二座益田假日广场落子罗湖，首月客流即破200万，在“城市更新”和“深港融合”背景下，通过顶级设计、首店矩阵和精细运营，定义城市消费新地标。

轻资产外拓的步伐亦愈发强劲，今年战略签约深圳中轴深科技城假日时光项目，不断探索商业与城市的共生边界。益彩商管将针对CBD商务人群“高效办公+品质社交”需求，打造“精品公园式活力商业标杆”，让商业融入科技新城的创新生态，成为“商务生活不可替代的有机组成”。

我们始终认为，好的商业，应该成为城市、社区、人的自然延伸。以融入日常的温度创造生活新意，相信这一理念未来也将在更多商业项目中扎根生长。

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