126亿地王内斗大戏：央企怒撕国企“队友”越秀，4天后闪电和解

《星岛》见习记者 钟凯 深圳报道

一场围绕北京126亿元“地王”项目的内部举报风暴，在席卷市场4天后骤然平息。

11月16日晚间，中建智地与越秀地产、金茂等联合发布声明，称已就北京朝阳区黄杉木店地块的营销纠纷达成共识。

事件的起因就是一封落款“11月12日”，并在业内广泛流传的“举报信”。该信件由中建智地旗下北京兴鼎房地产开发有限公司（下称“北京兴鼎”）发至广州市国资委，直指合作方广州越秀华城房地产开发有限公司（下称“广州越秀华城”）存在“有预谋、有组织的低劣营销行为”，致其签约金额受影响逾22亿元、货值损失3.65亿元。

这起合作项目股东间的“内讧”传闻，不仅引发外界高度关注，更折射出下行市场中“价格联盟”的脆弱本质。

合作拿“地王”，分治开发埋隐患

今年4月28日，中建一局旗下中建智地联合中国金茂、越秀地产、朝阳城开公司，以总价126亿元、楼面价5.45万元/平方米竞得北京朝阳区黄杉木店及孙河组团地块，刷新了近两年朝阳宅地的总价纪录。项目总用地14.38万平方米，总计容建筑面积28.27万平方米。中建方面当时表示，项目建成后将助力朝阳区打造“两轴、两带、三区”格局。

至7月底，合作各方约定将项目分为南、北地块开发建设。其中，南地块由北京兴鼎（中建智地持股97%、朝阳城开持股3%）操盘，北地块则由越秀集团旗下广州市城市建设开发有限公司的全资子公司广州越秀华城操盘。

《星岛》查询获悉，南地块此后被开发成中建智地第三座宸园，对外推广名为“紫京宸园”，于10月12日首开收金56.5亿元；北地块开发成越秀地产、金茂各自旗下高端产品系的融合之作，对外推广名为“璞樾”，10月17日首开收金45.65亿元。

然而，两个项目在销售过程中矛盾逐步激化。网传中建智地发出举报信，指责越秀方面存在“恶意竞争”。

举报信称，合作各方曾于2025年10月10日明确约定两个地块需遵循统一定价标准，但越秀方未遵守。比如，璞樾项目（北地块）已开盘推售部分优势楼栋均价在9.71万-9.85万元/平方米，未推售的部分劣质楼栋均价却定为9.82万元/平方米，优劣势楼栋之间价差设定不合理。同时，同素质楼栋的单价较紫京宸园（南地块）低600-7000元不等。

▲网传中建智地举报信内容

此外，举报信还指责越秀方组织人员“有针对性地攻击紫京宸园”，导致其已购客户退房且流失到板块外竞品，严重损害全体股东利益。经初步评估，此事件影响紫京宸园签约金额22.25亿元，造成货值损失已达3.65亿元。

战略存分歧，最终闪电和解

在矛盾公开的背后，是北京房地产市场的持续低迷。国家统计局于11月14日发布的70城房价指数显示，今年10月，北京二手房价格环比下跌1.1%，连续第七个月下行。市场整体承压，也促使开发商采取不同策略应对，进而激化了合作分歧。

合硕机构首席分析师郭毅向《星岛》指出，中建智地更倾向于与越秀、金茂等注重产品品质提升的开发商合作，共同开发区域级别项目，这不仅能提升区域价值，更能通过优质产品带动市场需求。她表示，紫京宸园在北京市场上无论是产品品质、销售速度还是成交价格，都已成为行业标杆。

从中指研究院发布的2025年1-10月北京房企销售数据来看，上述三家企业均位居前列，其中越秀地产以254.9亿元位列第二；中建智地以208.1亿元排名第四；中国金茂则以150.1亿元位居第六。

而另一位不具名的市场分析人士认为，中建智地的核心思路是用高端产品激活市场并保障利润。但在璞樾项目中，由于越秀掌握营销主导权，首推楼栋位置较优，可能导致后续劣势楼栋难以维持价格水平，进而影响板块整体价值预期。

“双方的分歧在于，是通过产品品质拉升区域价值，还是通过降价促销来加快去化。”上述分析人士总结道。

而转机出现在11月16日，北京兴鼎、北京方兴亦城置业有限公司（金茂旗下公司）、广州越秀华城联合宣布，各股东方已达成共识，将秉持“专业、阳光、公开、透明”的原则推进项目开发经营工作。

至此，这场风波也暂时告一段落。

▲三方联合声明截图

越秀地产对《星岛》回应称，一切以联合声明为准。亦有接近合作方的人士证实，后续紫京宸园、璞樾两个项目的营销条线将互派人员、加强联合，实行联合操盘。

联合操盘意味着璞樾项目不再具备自主定价与灵活调整折扣的权限，从而紫京宸园的价格体系得以维稳。但另一方面，璞樾前期低价推售优势楼栋已成事实，在当前价格敏感的市场中，可能会对后续统一价格策略带来压力。紫京宸园声称的3.65亿元货值损失能否有效挽回，有待观察。

郭毅指出，尽管联合操盘的合作模式可能在一定程度上影响营销效率，但可以确保各方在营销决策上达成共识，避免后续出现更多分歧。