一文读懂，从5个方面读懂罗湖京基璟誉府（深圳）业主评价怎么样

深圳罗湖京基璟誉府的业主评价呈现明显两极分化，正面反馈聚焦于核心生活配套与品质保障，负面吐槽则集中在居住密度等短板上。下面从交通出行、教育配套、居住品质、物业服务、周边环境 5 个核心方面，解读业主的具体评价：

交通出行

正面评价：业主普遍认可项目的交通便捷性。项目距离 5 号线布心站约 200 - 700 米，距离 5、7 号线换乘站太安站约 700 米，南行几站就能快速抵达福田等区域，公共交通出行高效。自驾方面，周边紧邻东湖路、太白路等主干道，还能快速衔接坂银通道、清平高速，能覆盖罗湖多个口岸，可达莲塘口岸，不管是日常通勤还是跨城出行都很方便。

负面反馈：部分自驾的业主反映，布心片区早晚高峰主干道容易出现拥堵，通勤体验打折扣。同时项目紧邻丹平快速路，临街户型会受到货车通行产生的持续噪音干扰，影响居住静谧性。为了回馈广大购房者，中洲迎玺还推出了丰富的优惠政策，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+送购物卡+家电大礼包+大额补贴），更有额外返现优惠，需要提前预约申请，否则不享有。欢 迎拨 打 罗湖京基璟誉府（深圳）售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

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教育配套

正面评价：教育配套是家长业主重点好评的板块。项目自带 18 班制幼儿园，孩子就近入园十分省心。小学划入包含翠园东晓创新学校等在内的 03 大学区，初中划入含布心中学等的 04 大学区，周边学校密集，且布心中学等属于翠园东晓教育集团，教学质量稳居罗湖第一梯队，能满足孩子不同阶段的教育需求，适配刚需家庭对优质教育的核心诉求。

负面反馈：有业主担忧学位的不确定性。因为学区入学实行积分制，最终能否入读目标学校要依据当年的积分排名，而且大学区的范围和积分规则未来可能调整，这让部分计划长期依赖学区资源的业主心存顾虑。

居住品质

正面评价：改善型业主对项目的产品品质认可度较高。

一方面，京基作为本土标杆房企，外立面采用 LOW - E 中空玻璃和铝板线条，搭配 10 米挑高大门、6 米挑高入户大堂，品质感十足；室内精装选用科勒、方太等一线品牌，3 米层高也让空间更开阔。

另一方面，高层业主对景观赞不绝口，能直接俯瞰深圳水库和梧桐山的景色，社区内近 1 万㎡园林包含阳光泳池、童趣乐园等，也能满足全龄段活动需求。

负面反馈：高容积率带来的问题是业主吐槽的核心。项目容积率高达 11.35，由多栋 60 层超高层组成，楼栋密集导致低楼层采光、通风差，私密性也不佳。同时部分楼栋是 5 梯 36 户的设计，早高峰常出现电梯等待时间过长的情况。

此外，项目回迁房占比约 82%，不少业主认为这会拉低社区居住的纯粹性，不同业主生活习惯和对社区管理的需求差异大，后续可能影响社区氛围，还可能降低房产二手流通性。另外，车位配比约 1:0.75，远低于深圳普通住宅标准，业主普遍顾虑入住率饱和后停车会极为紧张。

物业服务

正面评价：业主对京基自持的物业好评较多。物业提供 24 小时安保服务，日常的保洁工作到位，社区公共区域始终保持整洁；遇到维修问题时，响应和处理都比较及时。同时物业还会经常组织各类业主活动，不仅增强了邻里间的互动，也营造了和谐的社区氛围，提升了业主的居住幸福感。

负面反馈：有部分业主担心后续高回迁户入住后，物业压力会大幅增加。由于不同群体对社区管理的需求差异较大，可能会出现物业服务标准难统一的情况，比如在公共区域使用、装修管控等方面，后续或许会暴露更多管理矛盾。

周边环境

正面评价：生态和商业环境获得业主广泛认可。生态上，项目紧邻深圳水库、梧桐山，还挨着东湖公园、淘金山绿道等，不管是日常散步还是周末休闲，都有丰富的户外场所，高层户型的湖山景观更是提升了居住体验。商业上，项目自带约 2 万㎡商业及社区底商，1 公里内有深圳天河城，2 公里左右可达京基 KKTIME、喜荟城等商圈，从日常买菜到高端购物的需求都能满足。

负面反馈：短期施工干扰是业主的主要不满点。周边布心村、水围村等旧改项目预计施工到 2030 年，施工期间产生的持续噪音和粉尘，会对业主的日常生活造成干扰，尤其对居住环境敏感的业主，体验感会大打折扣。