施永青：高等教育为香港带来新商机

施永青

施永青开设新公司经营大学宿位生意。

受惠于早前港府在新一份《施政报告》中公布增加专上院校非本地生限额，加上美国早前打压当地大学招收国际生等情况，非本地生选择来港升学人数急升，院舍、教室、实验室、宿舍等用地严重短缺。近年本港多间大学在各区黄金地段斥巨资购入或租用商厦、酒店甚至甲级写字楼，用以扩建教学场所及宿舍,显示非本地生急增令校舍宿位短缺，为此，本刊记者特别采访中原集团老板施永青，他认为，市场反映了产业转移更替，教育产业可望有更广阔的发展空间。他更强调，大学购置物业成新趋势，高等教育为香港带来新商机。

教育租赁成第3大租户类型

中原集团创办人施永青认为，本港大学近年在旺区大手买地或租地自用的趋势，已出现了几年。

香港政府为吸引更多非本地生来港升学进修，行政长官李家超较早前发表最新一份《施政报告》中指，由2026/27学年起，每所资助专上院校的非本地生人数上限，由相当于本地学额数目的40%增至50%；资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限，亦由100%增至120%。至于1.5万个本地生资助学额则明确维持不变。另外，今年自特朗普上任后，美国留学生政策变幻莫测，包括早前一度禁止哈佛大学招收国际学生，促使顶尖学生转向世界其他知名学府，部分选择来香港升学。

又根据大学教育资助委员会早前数据显示，2024/25学年香港8大资助院校的非本地生人数逾26,000人，较上学年增长15.8%，而专上教育学院非本地生数目亦多达8万人，预计2027/28年度将增长至106,000人。

2028年估计缺12万学生宿舍

留学生数目急增，但大学宿舍、教学场所及设施、实验室等硬件配套并未追上学生增幅速度。投资管理公司高力日前发表的研究资料显示，目前本港学生宿舍严重短缺，2023/24年度学生宿位缺口已达47,600个，预计到2028年将扩大至120,000个。

施老板说，教育产业已成为一个庞大产业，从学校、宿舍到教育设施，一切都严重供应不足。他强调，虽然最近发展局是因应市场情况推出新措施，允许业界将商厦或酒店申请改装成学生宿舍，但仍然供不应求。根据地产数据显示，2024/25学年大学私人宿舍供应率仅0.4%，远低于欧洲平均水平，私人床位租金年涨幅高达15%，净回报率突破5%，显示投资大学宿舍是吸金力强。

各大学购买物业成趋势

香港科技大学

科大近年积极物色市区商厦，扩展教育版图。今年6月以3.544亿元购入金钟统一中心4楼名都酒楼全层，呎价约11,283元。科大表示单位将作教学相关用途，并指商学院一直在市区商业中心设立教学设施，以便就读商学院课程的学生，包括在职管理人员上课及交流。

科大亦于2024年中租用新地旗下观塘巧明街98号The Millennity 1座30及31楼，每层约1.9万平方呎，合共3.8万平方呎。据了解，该批楼面主要作课室之用。同年10月，科大亦租用同区的宏利金融中心全层，面积约3.1万平方呎，成交呎租约20元，作学校后勤办公室使用。

香港都会大学

都大于2024年以26.5亿元购入红磡红鸾道18号祥祺中心，总楼面面积约27.9万平方呎，连同155个车位，呎价近9,498元。都大更于早前另购入芜湖街全幢酒店，楼高16层，面积约6.6万平方呎，10亿购入作学生宿舍之用，提供255个宿位，主要供非本地生入住。

香港城市大学

城市大学于2024年斥资8.8亿元，购入尖东明辉中心基座商场及写字楼，主要作教学用途。涉及物业地库、低层地下、地下、高层地下，以及1至3楼，楼高7层，总面积约90,222方呎。该院校目前在区内华懋广场地库设有专业进修学院，但将于2025/26年起停办。

香港岭南大学

岭大于2023/24年校外学习中心“岭大@西九”进驻M+大楼12及13楼，占地20,000平方呎，设有多个课室、演讲厅、学习室、教职员办公室、工作室、展览厅、师生研讨空间，以及可用作举办社区活动及伙伴交流的活动区。岭南大学目前于饶宗颐文化馆和太子一幢商业大厦，亦设有两个校外学习中心。

香港教育大学

教大于今年新9月在戏曲中心设置新教学中心，中心占地超过6,000平方呎，供11个课程进驻使用，包括10项硕士课程和校董培训课程。教大另在北角长康街及将军澳敬贤里设有教学中心。

香港中文大学

中大商学院市区教学中心设于中环美国银行中心内，设有多个分层剧院式演讲厅、一个多用途室及一个会议室，方便举行小型会议以至参加者多达100人的大型活动。

香港中文大学专业进修学院则在中环、尖沙咀加连威老道东海商业中心、漆咸道南、将军澳翠林邨等地都设有教学及报名中心。

香港理工大学

位于九龙尖东科学馆道17号的唯港荟，是理大斥资13亿元设立的教学研究酒店，属全球首间由院校全资拥有，集教学研究、服务功能于一身的酒店场所。另外，理大香港专上学院在九龙油麻地海庭道9号设有西九龙校园。

香港大学

香港大学专业进修学院（HKU Space）目前于金钟、北角、九龙湾、荔枝角及南区等都设有校舍，其中金钟及北角校舍均为自置物业，九龙湾校舍属于政府物业。原本于2006年以5,000万元购入的荔枝角美孚新邨6期地下至3楼九龙西分校，于2018年以3.24亿元售予香港基督教播道会联会。

港大又于2023年购入及租用荔枝角道甲级商厦南商金融创新中心合共6.8万平方呎楼面，作为九龙西新校舍及后勤中心。2024年，HKU Space再在九龙湾金利丰国际中心租用16,600平方呎面积作扩充之用。

市场反映产业转移更替

他又指出，高等教育用地短缺带来了新商机，不但吸引到本地投资者将物业改建学生宿舍，亦吸引到不少海外投资者，甚至是首次来港投资者。“他们都看到这个趋势，知道学生宿舍租金上升、回报吸引，也想来分一杯羹。”

他表示，这反映随着社会变化，产业正在不断转移更替：“现时的确因为政府政策，让外来学生名额翻了一番，加上美国又对留学生诸多留难，香港教育产业就有了新的发展空间。”施永青强调，香港零售、餐饮业规模下降，从事这些行业的人必须寻找新出路，投资教育产业是新出路。

对于政府是否需要加大力度发展教育经济？施永青认为，政府针对非本地生的福利政策已做到位，发展速度理想，现阶段宜循序渐进，待市场测试后再作决定。

记者问投资教育宿位，是否“捞过界”？他说，他一向主张从事地产代理的，应集中力量做好交易配对工作，不宜涉足投资性质的业务，但近期却参与了经营学生宿舍的业务。

这项生意多少带有投资性质，不怕与本业有利益冲突吗？他说，“我做生意的时间长了，公司的规模大了之后，自己会接触到这样或那样的商机。我的基本守则仍是专注本业，在很特殊的情况下，才会在条件充足时，涉足一些新的生意。如果真决定要做新的生意，也会成立独立的公司去做，由不同的团队负责，各司其职，不会有角色矛盾与利益冲突。

学生宿舍能减少空置商厦

他说，他涉足学生宿舍的业务，有以下三个动因：一、为急促发展的教育事业填补需要；二、利用好现时大量空置的写字楼资源；三、推动香港的地产投资业务升级，走向专业化、金融化与国际化。

他继续说，做生意最紧要看准社会的需要，有社会需要就代表有收入来源。互联网出现后，零售业所受的冲击很大。香港社会需要转型，以新的产业取代旧的产业，其中发展潜力较大的是教育产业。政府特别放宽了大学招收海外留学生的比例，由20%增至40%。一时间外地大专学生蜂拥而至，各大学为这些学生的住宿问题搞到很头痛。因此，这段时间搞学生宿舍不愁没有租客，由于家长都十分重视子女的教育问题，最肯在子女身上花钱，所以学生宿舍常可以收到比其他租客更高的租金。一般住宅的租金大约只有30、40元一呎，能升上50元一呎的，已算好价。但学生宿舍却可以租到60、70元一呎。最高的可以高达90元一呎。租别墅亦不过是这个价钱。

有人可能会觉得，把租金抬得这么高，是否有囤积居奇之嫌？他说，这其实只是供求不平衡的结果。市场正需要这种价格讯息，去吸引投资者买商业大厦，然后把它改装成学生宿舍，以满足教育事业的需要。政府需要的是为改装工程拆墙松绑，而不是为学生宿舍设租金上限，到供应增加时，租金自然会跌下来。

他笑说，现时搞学生宿舍还有一项社会功能，就是可以善用社会上大量空置的商业楼宇。楼宇空置不但浪费资源，还会对经济造成严重冲击。因为楼宇的资产值很大程度上受制于它的租金回报；没有租金收入的楼宇，资产值会大量蒸发，导致社会信贷收缩，银行逼仓，经济甚至可能因而失去动力。

他指出，自从市场发现学生宿舍是一门好生意之后，整栋的商业楼宇与酒店的成交都多了，商业楼宇的市场开始重现生机。这种情况亦有助减轻银行的压力，有利于经济摆脱通缩的威胁，市民的消费意欲亦可能因而增加，有助社会情绪的改善。

来源：香港经济导报

作者：本刊主笔 何洁霞