马光远：茅台先见底，还是房价先见底？

来源：市场资讯

（来源：光远看经济）

茅台先见底

还是房价先见底？

今天来讨论一个问题：茅台的价格先见底，还是房价先见底？这个问题非常有意思。

事实上，在经济大周期变化的情况下，剧烈震荡的除了资产价格，还有奢侈品、艺术品的价格都会大幅度调整。茅台本身既是高端消费的代表，也带有一定的金融属性，在过去的大周期，囤茅台被视为最好的投资之一，年化收益超过10%。

从茅台的价格看，这一轮飞天茅台最高的时候曾经接近4000元一瓶，高点的普遍价格超过3500元，时间差不多是2021年。现在飞天茅台的价格一些地方已经跌破1600了，距离最高点跌幅高达60%。

即便如此，大多数认为，茅台的价格仍然会下跌，原因是经济大周期的预期，以及茅台去金融属性，当然，还有年轻人对茅台并没有那么热爱。

第二个来看一下房价。当然，如果和茅台对照，只能是热点城市的核心资产，不是全国房价的概念。因为中国城市差别太大，一线城市跟一些小城市，三四线的城市比较，房地产的基本面是完全不一样的。我们可以从核心城市的核心资产来看，和以前房价的最高点比，下降了多少。

以一线城市为例，很多人不知道的是，一线城市的上一个最高点是2017年，也是中国房地产周期真正见顶的时候，2018年，2019年两年一线城市的房价其实是调整的，北京普通房子的价格那两年跌了10%以上。

但是，2020年，为了应对疫情，全球放水，一线城市的房价反弹，深圳、北京、上海的房价大涨，超过了2017年的高点，特别是深圳房价，涨幅至少超过30%。

以这个高点计算，目前一线城市的房价普遍下跌超过30%，普通房子超过40%。其他热点城市的房价下跌的幅度大体差不多，四五线基本腰斩。

我们这里主要谈二手房价格，因为新房价格没有意义。

二手房的价格普遍下跌的幅度一线城市肯定超过30%了，大量的城市超过40%了。那么超过30%40%这么一个下跌的幅度，对于核心城市的房价来讲，是不是已经见底。

谈到房价，大多数人会谈到日本。日本当年房价，东京、大阪、京都这些城市房价在五年以内普遍的跌幅60%以上，东京甚至跌幅超过70%，如果以商业地产的价格作为参照系，日本六大城市的商业下跌的幅度超过80%。以日本为参照的话，现在的房价是远远没有到位。

当然，日本在全球房地产泡沫的历史上是很特殊的，只有一个日本表现如此惨烈。没有第二个，绝大多数的国家比如美国，每一次房地产崩盘房价下跌的幅度也就是30%，40%左右，大的情况下50%，但是美国房价在经历下跌之后最终都慢慢涨回去，创了历史新高。

如果以日本为参照：股市下跌超过50%，六大都市商业地产跌了80%，高尔夫俱乐部会员价格跌了超过90%！我们看到，股市，这几年基本稳定在3000点（主要是多少年没有涨），中国绝大多数的高尔夫俱乐部的会员价变动不大。

日本房地产泡沫破灭之后，房价下跌居民财富的损失超过3个日本的GDP ，现在中国房价的下跌国民财富的损失超过了160万亿，一个GDP多一点。所以从这个来讲，好像茅台和房价都没见底。

那么，谁最先见底？

先说我个人的判断，供大家参考。

我认为，核心城市的房价会第一个见底，尽管和日本比，核心城市的房价下跌幅度不够，但总体而言，如果宏观经济本身预期不再下滑，核心城市的房价触底已经不远。虽然最近一线城市的二手房出现加速补跌的情况，而这种加速补贴恰恰是价格快要见底的表现。核心地段好的房子并不多，而且从房价的基本规律看，核心城市的核心资产，即使经历大跌，最终也会回来。日本现在核心城市的好房子的价格已经超过了日本泡沫最高点。想想，日本人口也在减少，老龄化比我们严重，但是，房价，这两年却在呼呼上涨。

第二个见底的，会是茅台价格。当大周期调整接近尾声，随着企业预期的回升，开始进行投资，高端消费的价格慢慢会回升。作为高端消费代表的茅台的回归是大概率，特别是茅台的稀缺是可以和核心资产媲美的。

至于三四线城市的房产，什么时候见底，恐怕真的遥遥无期。在我最近被某媒体（已经公开道歉）造谣的那个完整的2019年的视频中。

我谈到，三四线和小县城的房价已经到了历史天花板，这一轮的调整，这些地方的房价虽然下跌超过50%，但考虑到人口的流出，产业的枯竭，房价再次回到历史高点的概率非常低。参照日本，日本很多小城市的房子，房价永远不会回到泡沫时期最高点了，原因一样。

按照这个逻辑，看中国经济这轮周期的调整的结束，可以看三种价格：

第一个是物价，物价什么时候反弹，意味着经济周期调整即将结束；

第二个是核心城市的房价什么时候稳住；

第三个是茅台价格什么时候稳住，这意味着什么，有钱人开始消费了。