央行最新数据公布，买房的人，开始多起来了，现在抄底机会来了？

楼市的风向，似乎正在变化。

国家统计局最新数据显示，今年1—10月份，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6%。

这两项指标的降幅较去年同期却分别收窄9个和11.3个百分点。与此同时，商品房待售面积已连续8个月保持下降态势，10月末比9月末减少322万平方米。

这些变化是在各地优化限购、降首付、下调利率等组合式政策逐步落地的背景下发生的。市场的微妙变化正引发越来越多购房者的关注：这是否意味着楼市拐点将至？抄底的机会来了吗？

01 市场回暖：数据背后的真相

从表面看，房地产多项指标仍处于下降区间，但细微之处正显现积极信号。

房地产开发投资1—10月份同比下降14.7%，但细分数据却揭示了另一面。

国内贷款降幅明显收窄，反映出“白名单”项目扩围增效等政策正在发挥积极作用。房企的融资环境正在逐步改善，这对于维持行业稳定运行具有重要意义。

销售市场也呈现出区域分化特征。东部地区1—10月销售面积同比下降9.2%，而中部和西部地区降幅分别为4.1%和5.0%。不同地区的市场恢复速度并不一致，部分区域已显现出更强的韧性。

房价方面，10月商品房销售均价9723元/平，环比上涨3.4%。一线城市中，上海10月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨5.7%。

核心城市的房地产市场正展现出更强的抗跌性。

02 居民信心：房价预期仍待修复

市场信心的恢复仍然脆弱。央行2025年第三季度城镇储户问卷调查显示，对下季度房价，只有9.1%的居民预期“上涨”，而23.5%的居民预期“下降”。

预期“上涨”占比连续2个季度低于10%，反映出居民对房价的信心仍在筑底。

国盛证券分析师指出，“924”新政出台后，曾带动居民对房价信心的边际改善，但随着时间推移，市场悲观占比又回到了去年相似的水平。

这一现象证明了中央自上而下高级别大力度政策对市场短期预期改善是有效的，但市场不断寻底过程是艰难的，也需要持续的政策加码和呵护。

10月单月销售面积同比下降18.8%的数据，也印证了市场信心的不稳固。中银证券报告指出，9月受政策支持销售降幅收窄，但10月后成交动能再度走弱，政策效果的持续时间仅1个月。

03 政策发力：持续优化助力市场回稳

面对房地产市场的调整，各级政策正持续发力。中泰证券研究员指出，随着中央明确“房地产新模式”方向，当前行业处于政策持续宽松窗口期，各地不断优化限购、降首付、下调利率等组合式政策逐步落地。

政策层面，“止跌回稳”已成为政策基调。东方金诚首席宏观分析师王青认为，着眼于稳定四季度及明年一季度宏观经济运行，在顺利完成今年经济增长目标的同时，推动‘十五五’实现良好开局，年底前稳增长政策有望进一步加力。

这些政策的核心是扩大国内需求，释放消费潜力，增加有效投资。

在政策持续支持和市场自身调节的共同作用下，市场正在逐步趋向稳定。虽然转型过程中难免出现波动，但市场基本面保持稳定，长期向好的趋势没有改变。

04 投资展望：机遇与风险并存

对于投资者而言，当前房地产市场呈现出复杂的局面。中泰证券建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企，包括滨江集团、招商蛇口、华发股份和保利发展等。

这些房企因在一二线核心城市的销售和土储占比高，在行业调整期中更具韧性。

从估值角度看，截至2025年11月14日，申万房地产板块市净率为0.89倍，历史PB分位点为19.02%。板块估值处于历史低位，这可能为长期投资者提供了较好的入场时机。

业内专家也提示了潜在风险。市场下行速度将进一步趋缓，整体市场价格中枢有望稳步企稳，但影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转。

市场信心仍然不足，加之去年11、12月销售基数较高，全年地产市场压力很难缓解。

房地产板块市净率仅为0.89倍，处于历史较低水平。但与此同时，城镇储户中对房价持悲观预期的占比仍接近2024年三季度的水平。

是抄底良机还是价值陷阱？ 答案可能取决于你问谁，但有一点是确定的：市场正在政策的暖风与现实的寒冰之间寻找新的平衡点。