“得房率”到底是高好？还是低好？

01

楔子

前两天良有方的群里，良子的朋友黄总发了一个视频，说的是：得房率是不是越高越好？

虽然关于得房率的话题，我这几年也在文章中涉及到，但是正儿八经的将“得房率”作为主题来写一篇文章，确实没有。

看了黄总的视频之后，我也想用自己的方式聊一聊这个话题，今天这篇文章就是。

02

术语

这个章节都是术语，比较烧脑。如果看不下去，可以直接跳过。

先来说说：什么叫得房率？

• 得房率

指‌可供住户支配的建筑面积（套内建筑面积）与房屋建筑面积（销售面积）的比率‌，用于衡量房屋实际使用效率。‌

其实得房率一直都是一个房地产营销的“术语”，在建筑规范 中并没有这样一个专有名词。

建筑规范中有个名词叫做“全楼的使用面积系数”，和得房率的意思大体相似，但更加规范和严谨一些。（如下图）

• 全楼的使用面积系数

以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积(包括本栋住宅楼地上的全部住宅建筑面积，但不包括本栋住宅楼的套型阳台面积)，得出一个用来计算套型总建筑面积的计算比值。

全楼使用面积系数 =全楼套内使用面积之和/全楼建筑面积

这个系数，普通人就可以理解为得房率了。因为要扣除墙体、楼电梯等公摊面积，所以这个系数是永远也不可能大于1的。现在很多楼盘说自己的得房率超过100%，那都是噱头了。

• 公摊面积
  

是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

建筑规范中特别指出，包括的都是地上部分的面积，而地下和半地下的面积都不会被计做公摊。

另外要强调的是：除了机房、设备用房、门厅、交通面积等之外，所有的墙体、烟囱、排气道、管井等也都是公摊面积。

• 套型建筑面积

也就是我们平时所说的户型产证面积。是指成套住宅的建筑面积，由成套住宅内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

根据《住宅设计规范》的条文，我们可以得到以下计算公式：

套型建筑面积= 套内使用面积+相应的建筑面积+套型阳台面积

如果转换成我们熟悉的说法，就是如下的公式：

户型建筑面积=实际使用面积+公摊面积+阳台面积

但是这个面积计算的过程非常复杂，普通人要搞明白没那么容易。所以房产销售怎么宣传，普通老百姓也就只能怎么听，没法求证。

即使是建筑师，如果没有全套图纸，其实也没法复核这个得房率，只能凭经验“毛估估”。

03

消灭公摊？

实得面积加上公摊面积，就是一栋楼的总面积；而得房率加上公摊率，就等于1。

公摊面积大了，实得面积就少了，所以公摊仿佛成了令人深恶痛绝的一个词，购房者甚至怀疑开发商故意做大公摊面积。

其实这种顾虑是多余的，因为 开发商既没有“作案”动机，也没有“作案”的能力 。

先说动机，

当一块地被开发商拍下来，地块的容积率就是一个定值。

假设某块地的计容建筑面积是10万平方米，户均建筑面积是100平方，那么就可以造1000户。

假设每户的平均公摊为30平方，那么小业主实际能得到的套内使用面积为70平方；

如果开发商把公摊做到35平方，那么套内使用面积为65平方；

试问， 哪种户型在市场上更有竞争力？

当然是得房率高的户型好卖了！所以开发商没有动力去把公摊面积做大。（如下图，皆为以前传统的90平户型，你会选哪个？）

再说能力，

一般情况下，一个住宅小区的公摊面积数据，需要经过以下程序：

• 设计单位的图纸测算（预测）；

• 主管部门对公摊的核算；

• 在项目竣工后 ，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算（实测）。

很多地方的 规划部门，会要求图纸和最后的实测“0误差” ，这也是我当年做住宅设计时最头疼的事情，算面积实在是太费脑细胞了。

所以你说 开发商有能力在这上面造假吗？

这么严格的监管，开发商如果数据造假还会被处罚，他们何必吃力不讨好呢。

另外在《 商品房销售管理办法 》中，对于房屋面积缩水有明确要求：

• 出现误差，按照面积误差比绝对值 3% 的标准，多退少补。

• 即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

• 同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

综上所述，你就会发现：其实没有人愿意“人为”的加大公摊面积。公摊面积的不断变大，都是规范要求的，初衷都是为了房子更舒适，更安全。

04

关公战秦琼

前面说了半天，一直还没有回答“得房率”到底是高好，还是低好？

下面我就用举例的方式来回答这个问题。

第一个例子：独栋别墅

独栋别墅，我们几乎可以理解为是营销概念上的100%得房率。因为没有公共的交通面积，也没有公共的隔墙和管井，只有几个公用的设备机房。

从这个角度来说，当然是得房率越高越好，因为都是为自己家服务的。

第二个例子：香港怪兽大楼

香港怪兽大厦位于港岛东区鲗鱼涌，始建于上世纪60年代，因成为《变形金刚4》取景地而广受关注。

大楼是由福昌楼、益昌楼、益发楼、海山楼及海景楼五栋大厦组成的“E”形建筑群，总共有2400多户,住着大约1.4万人。

虽然我没能查到这栋大楼的得房率是多少，但其以超高人口密度和独特视觉冲击力而闻名，所以我相信一定很高。因为户数很多，总建筑面积很大，所以公摊面积就显得小了。

但是这样的高得房率，你觉得是越高越好吗？

第三个例子：超高层大平层

现在上海市中心有不少超过100米的超高层大平层户型。从其核心筒来看，一般都会配置3部电梯和两部楼梯，而且电梯厅还要营造私属入户的感觉。

而且超高层建筑还要每隔50米设置避难层，所以公摊面积会比普通的高层大许多许多。（如上图）

详细介绍，大家可以扩展阅读：《》

如果和上面的怪兽大厦相比，得房率一定是低很多。这种情况下，你觉得是得房率高好呢？还是低好呢？

第四个例子：新政后的上海住宅

今年9月26日上海出台了住宅新政之后，市面上就出现了不少“3阳台，N多飘窗和超大设备平台”的项目。

这几十个平方的所谓面积赠送，对于消费者来说当然是越多越好。

对政策感兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》

这样的得房率，就是房产中介宣传的大于100%的得房率，当然是越高越好啦。

第五个例子：市中心的“老破小”

我们耳熟能详的“老破小”，既没有电梯，也没有大堂，楼梯宽度也很小，所以得房率很高。

但是你使用下来感觉方便吗？你住在里面觉得很“体面”吗？

这样的高得房率，是你想要的高得房率吗？

举了5个案例之后，聪明如你应该发现得房率的端倪了吧。

首先，我们并不能笼统的说得房率越高越好。因为不同住宅产品之间的得房率比较，其实就是关公战秦琼，是毫无意义的比较。多层和高层比，高层和超高层比，得房率当然差着档呢。

只有同类型的普通住宅之间的对标，才是得房率越高越好。我们普通人对于公摊的态度应该是“该省的省，该费的费”。

其次，得房率低对于豪宅大平层项目来说，也未必是一件坏事。

你看买豪宅的人，都希望大堂大一些，电梯能直接入户，就连不常走的剪刀楼梯间都要舒适一些（因为层高高，而要设置中间休息平台）。

而你看富豪们谁抱怨过公摊面积大的，他们只会抱怨配套设施不足，不够档次。

所以得房率高低这个事情，真的是“汝之蜜糖，彼之砒霜”。

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结束语

公众对于得房率的”斤斤计较“，本质上是希望房价能降一些下来。当房价下降时，用相同的总价，就能买到更多的房产面积，使用上也更富裕一些。

另外对于得房率高低的关注，也体现了购房者希望清清楚楚，明明白白消费的诉求。

而得房率的高低比较，也不能一概而论；应该是同口径的比较，才有参考价值。