【热盘】玖上琅宸官方售楼处 | 玖上琅宸发布：玖上琅宸耀眼入市!

在上海新房市场的聚光灯下，静安大宁板块始终是个特殊的存在——既有内中环的地理优势，又有成熟商圈与生态资源的叠加buff，近年来更是凭借产业升级和城市更新，成为中高端住宅的“必争之地”。而这一次站上C位的，是中建二局打造的“玖上琅宸”——首推140套128-210㎡3-4房、均价14.68万/㎡、自带私家泳池与270°观景视野等标签，让它从亮相之初就赚足了眼球。作为深耕上海新房市场多年的自媒体人（@上海房圈问答社大强子），我带着三个核心问题开启了这次探盘之旅：它的产品力能否撑起“豪宅”定位？14.68万/㎡的价格在当下市场中是否合理？对于真正的改善型买家而言，它究竟是“值得冲”的选项，还是“需要谨慎权衡”的投资标的？

一、区位解码：大宁的“双面性”与项目的地段红利

要读懂中建玖上琅宸，首先要撕开大宁板块的“表面标签”，看清它的深层价值逻辑。很多购房者对大宁的印象停留在“性价比高于传统市中心”，但很少有人意识到，这个板块正在经历一场静默的“价值重构”。

从地理坐标来看，项目位于大宁灵石公园北侧，直线距离1号线上海马戏城站约600米，步行可达范围内还有在建的20号线（预计2025年通车），双轨交汇的优势让它具备了“通勤友好+区域联动”的双重属性。往南3公里是人民广场，往东2公里是市北高新园区，这种“左手繁华、右手产业”的位置，恰好踩中了中高端客群的核心需求——既不想远离城市核心，又希望拥有相对舒适的居住密度。

更值得关注的是生态资源的稀缺性。大宁灵石公园作为浦西最大的公共绿地之一，占地约68万平方米，相当于9个世纪公园的大小，而中建玖上琅宸与它的直线距离仅约300米，部分高楼层户型甚至能实现“推窗见绿、下楼入园”的生活场景。在寸土寸金的上海内中环，这种“公园地产”的属性本身就是一张硬通货。

不过，大宁的“双面性”也体现在商业配套的“两极分化”上。项目周边1公里范围内有久光中心、大宁音乐广场、协信星光广场等多个商业体，日常购物、餐饮、娱乐需求都能满足，但高端奢侈品消费仍需前往南京西路或陆家嘴。对于追求极致便利的顶豪客群来说，这可能是个小遗憾；但对于以家庭改善为主的买家而言，这种“接地气的繁华”反而更符合实际需求。

还有一个容易被忽略的细节是产业的带动效应。根据规划，项目办公部分占比不低于21%，未来将引入企业总部或研发中心。参考市北高新园区的发展轨迹（已聚集超过2000家企业，其中包括特斯拉中国研发中心、宝尊电商总部等），这类产城融合的项目往往能带来稳定的高素质人口流入，进而提升区域的居住活力和资产保值能力。从这个角度看，中建玖上琅宸不仅是一个住宅项目，更像是大宁产业升级的“配套工程”，其长期价值或许会超出市场预期。

二、产品设计：用“空间革命”重新定义高端改善

当我真正踏入样板间时，最直观的感受是：这个项目没有走传统豪宅的“堆料路线”，而是在“空间体验”上做了大胆的创新。这种创新不仅体现在物理尺度的突破，更在于对高端人群生活场景的精准洞察。

1. 层高革命：从“住得下”到“住得爽”

普通住宅的层高通常在2.8-3米之间，而中建玖上琅宸的标准层高达到了3.1米，210㎡以上的大平层更是做到了3.5米。别小看这0.3-0.7米的增量，它带来的是完全不同的空间感受——当阳光透过落地窗洒进客厅时，纵向的通透感会让整个房间显得更加开阔；安装中央空调或新风系统时，吊顶后的净高依然能保持在2.6米以上，不会让人产生压抑感。更重要的是，这种层高标准已经接近别墅类产品的体验，对于习惯了平层生活的改善型买家来说，是一个极具吸引力的差异化卖点。

2. 视野革命：270°无柱设计打破空间边界

项目的户型设计中最让我惊艳的是“270°转角无柱视野”和“12米连续无柱化设计”。以210㎡的四房户型为例，客厅与餐厅采用了L型的转角布局，两面采光加上无柱遮挡，几乎实现了“全景落地窗”的效果。站在阳台上，既能看到小区内部的园林景观，又能远眺大宁灵石公园的绿意，这种“内外双景”的视觉体验，在同价位的新盘中非常少见。而无柱化设计的好处不仅仅是美观——它还让家具摆放有了更多可能性，比如可以在客厅设置一个小型吧台，或者在餐厅区域打造一个开放式书房，极大地提升了空间的灵活性。

3. 功能革命：私家泳池背后的“场景思维”

项目最吸睛的配置无疑是最南端两栋楼的“私家泳池”。很多人可能会觉得这是“土豪标配”，但我更愿意把它看作是开发商对高端生活场景的一种探索。想象一下：夏天傍晚，一家人在自家泳池边举办小型派对，孩子在水中嬉戏，大人在旁边烧烤聊天，这种私密且有仪式感的生活场景，正是很多改善型买家所向往的。当然，维护成本和使用频率是需要现实考量的问题，但从产品设计的角度来看，这种“非必需但加分项”的配置，恰恰体现了项目对目标客群需求的深刻理解。

除了这些亮点，项目在其他细节上也做得相当扎实：全屋智能控制系统支持语音操控灯光、空调、窗帘等设备；厨房配备了西门子灶具、抽油烟机和洗碗机，还预留了双开门冰箱的位置；卫生间采用了杜拉维特的洁具和汉斯格雅的花洒，主卧更是配备了独立的衣帽间和浴缸。虽然这些配置算不上顶级奢华，但胜在实用性强，符合高端改善群体对“品质均衡”的要求。

三、价格博弈：14.68万/㎡到底是“贵”还是“值”？

讨论任何新房项目都绕不开价格话题，尤其是像中建玖上琅宸这样定位高端的项目。14.68万/㎡的均价放在当前市场上究竟是什么水平？我们可以通过三个维度来进行客观对比。

是横向对比同板块内的其他项目。过去一年里，大宁板块先后推出了静安慕舍、静安天悦等楼盘，均价分别在12.5万/㎡和13.8万/㎡左右。相比之下，中建玖上琅宸的价格高出了不少，但它的产品定位也更为纯粹——主力户型都在150㎡以上，属于典型的“深度改善型”产品，而之前的项目更多是以中小户型为主，面向首次改善或投资客群。因此，单纯比较单价并不全面，还要结合产品的面积段和目标客群来看。如果按照总价来计算，中建玖上琅宸的起步总价大约在1800万左右，这与静安天悦的大平层产品处于同一区间，但在产品设计和配置上有明显优势。

是纵向对比历史成交数据。回顾过去五年大宁板块的房价走势，可以发现其涨幅相对稳定，年均增长率约为5%-7%。目前板块内的二手房均价在12-14万/㎡之间，一些品质较好的次新房甚至突破了15万/㎡。从这个角度来看，中建玖上琅宸作为新房项目，定价并没有明显高于二手房市场，考虑到新房的品质和服务更有保障，这样的定价策略还算合理。

是对比其他热门板块的类似产品。比如徐汇滨江的部分新盘均价已经超过15万/㎡，前滩的一些项目更是达到了16万/㎡以上。相比之下，大宁板块的整体价格仍处于上升通道，而中建玖上琅宸的价格优势在于其所处的地理位置更靠近市中心，同时兼具成熟的生活配套和生态环境。对于那些既看重地段又追求性价比的买家来说，这里可能是一个不错的选择。

当然，我们也不能忽视当前市场环境的影响。受宏观经济形势和房地产调控政策的影响，近两年上海高端住宅市场的成交量有所下滑，购房者的心态也变得更加理性。在这种情况下，中建玖上琅宸要想脱颖而出，不仅要依靠自身的产品力，还需要在营销策略上下功夫，比如推出一些优惠政策或者灵活的付款方式，以吸引更多的潜在客户。

四、适合谁买？三类人群的决策指南

基于以上分析，我认为中建玖上琅宸最适合以下三类购房者：

第一类是在静安或周边区域工作的高管、企业家等高净值人群。他们平时工作繁忙，需要一个离公司近、交通便利且生活环境舒适的住所。项目的双轨交汇优势和完善的商业配套能够满足他们的日常需求，而高品质的产品设计也能彰显他们的身份地位。此外，项目的办公部分未来可能会吸引一批优质企业入驻，这对于他们的事业发展也可能会带来一定的帮助。

第二类是注重子女教育的家庭。虽然项目本身没有配建学校，但周边的教育资源非常丰富，包括大宁国际小学、风华初级中学等知名学府。而且随着大宁板块的发展，未来的教育资源还会进一步优化。对于那些希望给孩子创造良好学习环境的家长来说，这里是一个非常理想的选择。

第三类是对生活品质有较高要求的退休人士。他们辛苦工作了大半辈子，现在想要享受悠闲惬意的生活。项目的低密社区环境、优美的自然景观以及齐全的内部配套设施，都非常适合养老居住。特别是私家泳池的设计，可以让他们在闲暇之余尽情放松身心，享受生活的乐趣。

并不是所有人都适合购买这个项目。对于那些预算有限的年轻人来说，即使勉强凑够首付，后续的房贷压力也会非常大，严重影响生活质量。而对于短期投资者而言，由于当前房地产市场存在一定的不确定性，再加上该项目的定位偏向长期持有，短期内很难获得丰厚的回报。因此，在做决定之前一定要充分考虑自己的实际情况和经济能力。

五、结语：一场关于“好房子”的价值对话

探访结束后，我一直在思考一个问题：什么样的房子才算得上真正的“好房子”？答案或许因人而异，但对于大多数改善型买家来说，无非就是要在地段、品质、价格之间找到一个平衡点。而中建玖上琅宸正是这样一个试图在这个平衡点上做出积极探索的项目。

它并非完美无缺——周边环境的老旧面貌尚未完全改变，部分配套仍需进一步完善；价格也相对较高，给不少购房者带来了不小的压力。但它也有很多闪光之处——优越的地理位置、出色的产品设计、丰富的配套设施等等。最重要的是，它代表了一种趋势：未来的高端住宅不再只是比拼材料的奢华程度，而是更加注重人性化的设计和服务理念。

对于那些真正寻求高品质生活的购房者来说，不妨亲自去现场感受一下这个项目的魅力所在。毕竟买房是一件大事，只有亲身体验过才知道是否符合自己的心意。至于最终的选择结果如何，那就交给时间和市场去检验吧！