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深圳湾片区后海总部基地近期推出已经近十年没有高端项目的供应了！

沄玺位于登良路与后海滨路交汇处，属地铁登良站上盖物业。项目所处板块为深圳湾核心CBD范围，北至滨海大道，南至东滨路，西至后海滨路，东至深圳湾海域。

该区域以产业集聚和高端配套为主要特征，随着深圳湾万象城二期开业及深圳湾文化广场的落成，区域商业与文化功能日趋完善。

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名称：后海澐玺花园（推广名深圳湾澐玺）

产权性质：住宅/70年

产权期限：2024.12.9--2094.12.8

产品业态：住宅、公寓、商业、幼儿园、五星级酒店

层高：3.6米

住宅：605户（首推北区348套）

车位数：1804

交付标准：豪华装修 / 大师风格可选

层高：3.6m

项目由五栋塔楼组成，高度介于150米至250米，分为南北两个地块。北区为两栋住宅，南区包括两栋住宅及一栋公寓，配套一所幼儿园。总车位约1800个，南北区车库独立。容积率约7，但因户型面积较大，整体居住密度可控。

户型面积从209平方米至1180平方米，全部为四房及以上格局，配备双电梯入户、独立玄关，层高统一为3.6米。住宅按景观资源分为高区和低区，采用分梯设计，兼顾梯户比与隐私。

住宅分为高低区设计：

①低中区5F起（150米以内）是约209-304㎡四房以上大户型；

②高区42F起（150-200米）是约370-375-403㎡4+1房五卫+家庭厅+家政套间；

③超高区58F起（200米以上）是约500-700㎡顶级大平层；

④顶楼整层不是复式，约1100㎡顶奢大平层仅两套

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项目以东向海景及CBD城市景观为主要卖点，阳台进深统一为2.4米，多数户型实现主仆双动线及独立家政间。室内设计由丹健、CCD等团队操刀，部分高区户型提供渡边、傅厚民等设计师的定制方案。空间设计注重功能分区与灵活性，部分户型提供多种布局方案可选。

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视野景观：

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项目依托深圳湾万象城商业配套，并通过空中连廊衔接人才公园等公共空间。小区内设立体园林、会所、泳池与活动场地，物业服务由万象生活提供，拟采用酬金制，物业费暂定15.8元/平方米/月。服务内容包含专属管家、智能化安防及特定会员权益。

车库设计注重体验与实用性，层高可适应高端车型，设有自然采光及专用储物空间。物业服务动线与物流系统分开，保障住户动线独立。

一、 区位价值：无可争议的城市核心

优势：

产业与总部经济核心： 项目地处深圳湾后海总部基地，是粤海街道的精华所在，周边汇聚了众多科技巨头与知名企业总部，奠定了其强大的高净值人群基础。

顶级商业文化配套： 项目与「深圳湾万象城」无缝衔接，其一、二期构成了深圳目前最高端的商业体之一。同时，即将落成的「深圳湾文化广场」（耳机）将进一步提升区域文化层级，形成了“商业+文化+产业”的顶级城市配套组合。

交通与生态资源： 地铁登良站上盖，交通便捷。毗邻人才公园、深圳湾海岸线，提供了稀缺的城市自然景观。

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潜在挑战：

高密度城市环境： 作为核心CBD，区域容积率高，城市界面趋于饱和，难免存在交通拥堵、人流密集等“城市病”问题，居住静谧性可能受到影响。

二、 产品力解析：优势与争议并存

产品核心优势：

1、纯粹的圈层定位： 以209平方米为起步面积，确保了社区住户的纯粹性，瞄准了深圳顶级的改善型和财富阶层。

2、景观平权： 通过楼栋错落布局和户型设计，力求让多数户型能享受到东向海景或CBD城市景观。

3、空间配置： 3.6米层高、双电梯入户、主仆动线分离等配置，达到了当前市场的顶级标准。

4、车库与园林： 车库的精细化设计（如采光、层高、车位尺寸）和立体园林系统，在细节上超越了深圳湾多数早期豪宅项目。

5、灵活与定制化： 核心筒结构提供了户型可变性，并与多位国际知名设计师合作，为高端房源提供定制化设计方案，满足了高端客户的个性化需求。

产品潜在争议点：

1、高容积率问题： 尽管开发商解释为大户型稀释了居住密度，但约7的容积率在物理层面依然较高，部分购房者可能会对居住的开阔感存疑。

2、户型实用性： 有市场声音指出，部分户型为了追求景观面，在空间利用率上做出了妥协（如部分房间尺度过大导致动线加长），与一些追求极致实用率的本地设计理念存在差异。

3、定价与价值： 在市场调整期，项目预期的超高单价能否被广泛接受，是其面临的最大市场考验。高昂的物业费（15.8元/㎡/月）也是长期的持有成本。

三、 横向竞品对比：新盘与二手市场的抉择

在深圳湾片区，「深圳湾澐玺」主要面临两类竞争：同片区二手豪宅与全市范围内的其他顶级新盘。

1. 与周边二手楼盘对比：

「深圳湾澐玺」在产品硬件和设计理念上，对片区内早期豪宅形成了“代际优势”，尤其在细节打磨和生活方式营造上更为先进。但二手楼盘作为现房，其确定的景观、成熟的社区和即时的入住体验，是期房项目无法比拟的。

2. 与全市其他顶豪新盘的竞争：

深圳市场同期还有如前海时代三期、招商玺家园等热门高端项目。与前海相比，深圳湾澐玺的优势在于配套成熟度和当前即有的城市界面；而前海则代表未来的发展潜力和更新的城市规划。客户需要在“当下的顶峰”与“未来的核心”之间做出选择。

地段能级、顶级商业文化配套、纯粹的产品定位、用心的细节设计。但同时高容积率、非现房、高总价与高持有成本、在调整市场中面临的价格压力。

「深圳湾澐玺」无疑是深圳豪宅市场发展至今的一个集大成之作，它反映了开发商在极限地段打造顶级产品的思考与能力。然而，它的成功与否，不仅取决于产品本身，更取决于宏观经济的走向和深圳高端住宅市场的信心恢复情况。

对于潜在买家而言，选择「深圳湾澐玺」意味着：

认同其地段价值的稀缺性和不可复制性。

欣赏其将自然景观、城市资源与居住空间融合的设计哲学。

有能力并愿意为前瞻性的产品理念和顶级服务支付溢价。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。

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