房地产大势，明牌了！

从驱动房地产市场发展的核心因素分析，就会发现这些因素在近些年都发生了巨大的变化，这也意味着房地产的大势，其实也基本上已经定了。

过去房地产市场之所以能够走出大牛市，主要是由经济快速增长、史无前例的人口红利、快速的城镇化等因素共振而形成的。在牛市的阶段，房地产市场得到了快速的发展，房价也是实现了大涨，很多城市的房价10年10倍，少则也有10年5倍，涨幅基本上超过同期所有的投资品了。

但站在当下的时点，房地产市场真是今非昔比了，很多因素已经在发生转变了。

首先，经济增长已经由过去的高速增长转为中低速增长了。

过去相当一段时间内，国内的GDP的增速都是8%以上，甚至10%以上，后来在2012年跌破8%，2015年跌破7%，2020年跌破6%，最近几年也主要在5%左右徘徊，逐渐进入了中低速稳定增长阶段了。

当然，GDP进入中低速增长阶段是经济发展的规律，也是正常的，毕竟当经济规模达到一定程度后，想要继续维持高速增长基本上是不可能的。

经济进入中低速增长后，很多东西都会随之改变。过去我们常见的高速变化的情况可能都会慢慢减少，居民收入及财富的增速也会随之减缓，这就意味着大家的购买力增速也在减缓，房价上涨也就变得困难得多了。

其次，要看人口因素，总人口负增长对住房需求会造成深远的影响。

人口因素始终是房地产市场发展的根本驱动因素，因为住房的需求是源于人口的，人口增长会带来住房需求的增长，人口下降也必然会导致住房需求的萎缩。

过去房地产市场之所以能够发展这么快，很重要一个原因就是享受到了前所未有的人口红利。人口的快速增长，以及人口随着城镇化进程流向城市，使得城市的住房需求在短时间里爆发式增长，继而推动了房地产市场的快速发展。

毫不夸张地说，从根本上讲，人口因素是驱动房地产市场发展的根本因素。住房需求的增长源于人口的增长，人口减少也会导致住房需求的减少。

但国内的人口发展情况已经发生改变了。从2022年起，人口已经开启了负增长，当年减少了85万，紧接着的2023年和2024年分别减少了208万和139万，人口减少的态势并未止住。导致这个结果的原因是一方面人口出生率在下滑，另一方面更是人口老龄化的加剧。

总人口的负增长会导致住房需求的减少，对房地产市场将会产生深远的影响。

第三，就是城镇化因素了，城镇化进程在最近几年已经明显减缓了。

最近召开的中央城市工作会议指出：

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

实际上，从城镇化率数据来看，最近几年城镇化进程确实有所放缓。常住人口城镇化率已经由2014年的55.75%增长至2024年的67%，年均增长约1.1个百分点。2024年国内常住人口城镇化率为67.00%，比2023年末提高0.84个百分点，其实近几年的年增长都是低于1%，呈现了明显放缓的迹象。

客观上讲，城镇化进程放缓也是正常的，当城镇化率达到一定的水平后就是会放缓。从国际经验和城市发展规律来看，城镇化率30%至70%一般被认为是城镇化快速发展区间。而目前国内的城镇化率已经到达了67%，已经快过了快速城镇化的区间了，逐渐减缓也是正常的。

对于房地产市场来说，城镇化率减缓对其影响也是客观的，这会意味着每年城市新增的住房需求会减少，房地产市场发展的需求支持会减弱。

总之，驱动房地产市场的多项关键因素都在发生改变，房地产市场再难有过去那样的普涨大涨行情了，未来楼市的走势更多会是以城市分化为主。