联发新澍雅居，真不太好定价

文/粤进深 严明会

来自深圳龙华的新澍雅居项目。

最新传出消息，计划将在2026年一季度取证入市。

这个项目，进深君之前也写过，关注度还是蛮高的，讨论也很多。

今年6月，联发集团以12.12亿，拿下龙华区民治街道A817-0619地块。

地块经历65轮竞价，溢价率达46%，成交楼面价44559元/㎡。

项目讨论较多的，最先也来自地块。

这是一个三角地块，并且不大。

建设用地面积1.1万平方米；总建筑面积4.29万平方米。

虽然容积率只有3.09，但两边都被民房和其他建筑夹着，地块本身可以施展的空间不大。

此前，新澍雅居已经披露了总平图。

一栋16层的小高层，两栋25层的高层，一层四户和一层六户设计。

楼栋其实都不算高。

但也可以看到，要在这块南宽北窄的三角地塞下三栋楼，操作难度不小。

开发商也可以说，尽力在扬长避短了。

最明显的，项目的1栋三单元。为了极致利用土地，楼栋只做了四个户型。

而且北边的两个户型，还只能沿土地形状，呈纵向排布。

这样的排布方式，在别的项目其实并不多见。

只不过对新澍雅居而言，也只能这样了。

但即便是这样尽可能地利用地块形状的优势，项目拥挤的劣势还是比较明显。

总平图就可看到，在项目西侧，1栋三单元离旁边的民房只有约18米。

距离最小的，1栋二单元离旁边的民房更只有16米左右。

可以预见是，届时，这两栋楼特别是西边的中低层户型，在视野跟隐私方面都存在一定的影响。

另外一点，因为新澍雅居要准备入市了，外界对于项目将如何定价，也是一大关注点。

实话说，新澍雅居定价确实不大好定。

主要是因为拿地价，其实不低。

项目地块，拿地价楼面价约4.46万/㎡，市场预测，开发商成本价就接近6.8万/㎡。

也就是说，新澍雅居入市，要卖到7万/㎡甚至更高，才有得赚，不至于亏本。

但眼下的市场，消费者能不能接受这个价位，很难说。

可对比的是，周边在售新盘，如深业颐樾府以及臻著雅居，贝壳参考价显示在6.3万/㎡左右。

甚至，项目再往北走一点，塘城壹号花园、卓越珺奕府，参考单价4.8万/㎡。

几乎要赶上新澍雅居的拿地楼面价了。

所以说，新澍雅居现在是进退两难。

价格定高了，市场不看好。定低了，利润又面临挑战。

怎么样才能定一个叫好又叫座的价格，确实很考验操盘手的能力。

新澍雅居的开发主体为深圳联粤房地产开发有限公司。

该公司成立于2020年9月，董事长、经理为郭鹏。今

年初，联发集团撤销城市公司，合并成立事业部。

当时，深圳公司被调整为大湾区事业部。而郭鹏就担任大湾区事业部总经理之职。

也是这个调整后不久，联发就拿下了这块深圳龙华的三角地块。

当然，地块形状上的不足，开发商也无能为力，只能尽可能规避其中的短处。

如果就产品本身来看，新澍雅居或还是挺有竞争力的。

项目的面积段已经传出，主要为69、79、82、99㎡的产品。

其中，69㎡为2 1房，2厅1卫；79、82㎡为3房2厅2卫；99㎡为4房2厅2卫。不过户型图暂未流出。

小面积段，主打刚需产品，应该说项目在使用率方面还是不错的。这一点，特别能讨刚需家庭的欢心。

今年9月，联发集团发布了“新澍”产品品牌。这个品牌定位，其实就是走新青年产品战略。

主要为年轻人打造优总价、高品质、强运营和智慧化的产品。

目的，是给年轻人提供第一套好房子。为了控制总价，项目在户型面积上首先不能定太大。

新澍雅居的产品定位也在于此。

不过，这又绕回到了前面所说的定价问题。因为刚需客群，毕竟对价格还是很敏感的。