【动态】静安玺樾售楼处 | 静安玺樾官方发布：静安玺樾热销开启!

大家好，我是大强子，又到了我们的探盘时间。今天要聊的是近期刷屏朋友圈的静安玺樾项目。这个号称"静安区内环稀缺豪宅"的项目，首开307套房源就引爆市场关注，到底是真的物超所值，还是开发商的营销手段？跟着大强子一起深入探个究竟。

一、项目基础信息与市场定位分析

静安玺樾位于静安区核心地段，具体位置在万航渡路与长寿路交汇处，属于内环内稀缺地块。项目由万科开发，总建筑面积约8.5万平方米，由5栋高层住宅组成，容积率3.5，规划户数307户，车位配比1：1.8。

价格策略分析：

虽然官方尚未公布具体价格，但大强子从多方渠道了解到，预计均价在14.8-15.5万/㎡之间。这个价格在静安区内环属于什么水平？我们对比一下周边二手房：

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• 九龙仓静安壹号二手房挂牌价：15.2-16万/㎡
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• 华侨城苏河湾二手房成交价：16.5-17.5万/㎡
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• 静安府西区二手房：13.8-14.5万/㎡

从对比来看，静安玺樾的定价处于合理区间，但并非所谓的"价格洼地"。

产品定位思考：

项目主打140-220㎡的大平层户型，这个面积段明显针对的是高端改善客群。在大强子看来，这个定位既符合静安区的地段价值，也避开了与中小户型的直接竞争。

二、区位价值测评：静安区内环的真实含金量

交通便利度实测：

大强子实地测量发现，项目距离13号线江宁路站约400米，步行5分钟；距离7号线昌平路站约600米，步行8分钟。虽然是双地铁概念，但需要明确的是，这两条地铁线并非同一站换乘，实际便利度中等偏上。

开车的便利性：

项目紧邻长寿路、北京西路等主干道，上班高峰期到静安寺约10分钟，到人民广场15分钟，到陆家嘴20分钟。但大强子要提醒的是，内环高峰期的拥堵情况比较严重，实际通勤时间可能要增加30%左右。

周边环境分析：

项目所在区域是典型的老静安城市界面，既有高端商业综合体，也有待改造的老旧小区。这种新旧混杂的环境是内环项目的普遍特点，购房者需要有心理准备。

三、产品力深度解析：75-79%得房率是真是假？

得房率分析：

项目宣传的75-79%得房率确实高于市场平均水平（通常70-75%）。大强子仔细研究了户型图，发现高得房率的实现主要依靠以下设计：

1. 
   
2. 优化管井布局，减少公摊面积
3. 
   
4. 采用薄型墙体，增加使用面积
5. 
   
6. 合理规划电梯厅等公共空间

但需要提醒的是，过高的得房率可能意味着公共空间的压缩，购房者需要实地感受是否影响居住舒适度。

户型设计优劣分析：

140㎡三房两卫：

优点：三开间朝南，双阳台设计，动静分区合理

缺点：次卫是暗卫，北向次卧面积偏小

180㎡四房三卫：

优点：南北通透，双套房设计，独立家政间

缺点：走廊面积略有浪费，厨房采光一般

220㎡四房三卫：

优点：豪华主卧套房，中西厨设计，独立玄关

缺点：总价门槛高，目标客群有限

装修标准测评：

项目采用国际一线品牌装修，包括：

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• 厨房：嘉格纳厨电、柏丽橱柜
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• 卫浴：汉斯格雅龙头、杜拉维特洁具
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• 空调地暖：大金中央空调、威能地暖

装修标准确实达到豪宅水平，但大强子发现部分细节还有提升空间，比如卫生间没有配备智能马桶，需要业主后期加装。

四、配套资源深度测评：是实打实还是画大饼？

商业配套：

项目周边商业能级确实强大：

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• 步行10分钟可达静安嘉里中心、芮欧百货
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• 车行5分钟到达南京西路顶级商圈
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• 3公里范围内涵盖恒隆广场、中信泰富等高端商场

教育资源：

静安区的教育资源确实优质，但需要明确几点：

1. 
   
2. 新房不承诺学区，具体对口以交付后为准
3. 
   
4. 静教院附校、一师附小等名校入学门槛较高
5. 
   
6. 项目周边有多个优质民办学校作为补充

文化休闲：

项目距离静安雕塑公园、自然博物馆仅一步之遥，文化氛围浓厚。但大强子认为，这些配套更多是"锦上添花"，对日常生活的实际影响有限。

五、开发商实力与物业服务评估

万科开发商品质分析：

万科作为头部房企，产品力和交付能力确实有保障。但大强子要指出的是，万科在顶级豪宅领域的经验相对有限，与仁恒、绿城等专注高端的开发商相比，在细节处理上可能还有差距。

万科物业服务测评：

万科物业在业内有良好口碑，服务标准确实高于行业平均水平。但豪宅物业与普通住宅物业存在本质区别，在私密性、个性化服务等方面要求更高，万科需要证明其在此类项目上的服务能力。

六、竞品对比分析

vs 九龙仓静安壹号：

静安壹号优势：现房销售，品质可见；品牌认可度高

静安玺樾优势：产品设计更新，户型更合理

vs 华侨城苏河湾：

苏河湾优势：一线河景，稀缺资源

静安玺樾优势：总价门槛更低，性价比更高

vs 中海汇德里：

汇德里优势：小区规模更大，配套更完善

静安玺樾优势：地段更核心，静安标签更强

七、投资价值分析

短期市场表现：

静安区新房供应确实稀缺，但目标客群也相对有限。大强子预计项目去化周期在6-9个月左右，不会出现"日光"现象。

中长期价值：

静安区作为上海核心区域，土地稀缺性决定了项目的保值增值能力。但需要关注的是，整个静安区都在面临城市更新，未来可能有新项目入市，形成分流。

租金收益预测：

140㎡月租金预计3.5-4万，180㎡月租金4.5-5万，租售比约1.8%，在内环项目中属于正常水平。

八、适合人群分析

最适合的客群：

1. 
   
2. 静安土著改善需求，对区域有深厚感情
3. 
   
4. 在附近工作的企业高管、金融从业者
5. 
   
6. 看重静安区教育资源的中产家庭

需要谨慎的客群：

1. 
   
2. 追求高投资回报的短线投资者
3. 
   
4. 对小区规模、绿化有极高要求的客户
5. 
   
6. 预算有限的首置客群

九、大强子总结

项目优势：

1. 
   
2. 静安区内环核心地段，稀缺价值真实
3. 
   
4. 产品设计合理，得房率确实较高
5. 
   
6. 万科品牌背书，交付风险较低
7. 
   
8. 周边配套成熟，生活便利度高

项目劣势：

1. 
   
2. 价格处于高位，投资空间有限
3. 
   
4. 小区规模较小，园林空间有限
5. 
   
6. 周边城市界面新旧混杂
7. 
   
8. 学区存在不确定性

大强子评分（满分5分）：

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• 区位交通：4.8分
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• 产品设计：4.2分
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• 价格价值：3.8分
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• 投资潜力：4.0分
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• 综合评分：4.2分

十、购买建议

1. 
   
2. 户型选择：优先选择180㎡户型，性价比最高
3. 
   
4. 楼栋选择：避开临近主干道的楼栋，选择中心位置
5. 
   
6. 谈判策略：可以争取一些附加价值，如车位优惠、物业费减免等
7. 
   
8. 资金规划：合理评估自身还款能力，预留足够的装修预算

大强子真心话：

静安玺樾确实是一个优质项目，但不要被"稀缺豪宅"的概念冲昏头脑。这个价位在上海有很多选择，需要结合自身需求理性判断。如果你是静安情结深厚、追求便利生活的改善客群，这是一个不错的选择。但如果追求高投资回报或者顶级豪宅体验，可能需要再权衡一下。

以上就是大强子对静安玺樾的全面测评，希望能帮到各位购房者。记得买房是大事，一定要实地多看多比较。有具体问题欢迎在评论区留言，大强子会尽力解答。

（本文基于实地调研和客观数据，仅代表个人观点，不构成投资建议。）