兄弟换母亲遗留房屋，房地产律师：协议有效，欠款不能拒付！

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一、案情介绍

（一）核心事实背景

亲属关系与房屋基本情况

张敏（本案原告）与张明（本案被告）系兄弟关系，二人母亲为刘兰（已故，2015 年 12 月 25 日去世）。

争议房屋共两套：①一号房屋（位于北京市大兴区），实际由张敏出资购买，登记在母亲刘兰名下（张敏称 “借用母亲名义购房”，家人均知情）；②二号房屋（位于安徽省芜湖市），由刘兰生前自行出资购买，登记在刘兰名下。刘兰去世前留有口头遗嘱，明确 “一号房屋归张敏（物归原主），二号房屋归张明”，生前未立书面遗嘱。

原告诉求与事实理由

原告张敏起诉主张：①确认自己与张明签订的房屋互换合同（《协议书》）有效；②判令张明立即支付房屋互换差价补偿余款 3 万元；③本案诉讼费由张明承担。

理由：①2016 年 3 月，张明因儿子留学归国无独立住房，与自己协商互换房屋（一号房屋换二号房屋），双方约定张明向自己支付差价补偿 160 万元，协议由全体继承人（张莉、张华、刘芳等）在场见证并签字；②此后通过继承调解，已完成两套房屋的权属变更（一号房屋过户给张明，二号房屋过户给张敏），但张明仅支付 150 万元差价，剩余 10 万元经多次催要，仅再付 7 万元，仍欠 3 万元；③2024 年 5 月，张明以 “再婚妻子认为协议是被迫签订、非真实意思表示” 为由，拒绝支付余款，还要求退还部分已付差价，故诉至法院。

被告抗辩意见

被告张明答辩称：不同意张敏的诉求，主要理由如下：①互换协议并非真实意思表示，是 “应付家人的形式协议”。2016 年儿子回国急需借住一号房屋，张敏以 “避免其他姐妹争议” 为由提议换房，称 “差价 160 万只是随便写个数，不用认真”，自己因儿子住房需求被迫同意，协议未约定付款时间也能证明 “非真实交易”；②张敏存在欺诈行为，故意压低二号房屋价格、抬高一号房屋价格，强行签订协议，协议应属无效；③虽已支付 150 万元，但部分款项是 “为家庭和睦被迫支付”，且张敏曾托自己办事，未支付垫付费用及酬劳，抵扣后仅认可欠 3 万元；④不同意再付款，甚至认为张敏应退还部分已付差价（该主张未提反诉，仅作为抗辩）。

法院查明的关键事实

（1）协议签订与见证：①2016 年 3 月 5 日，张敏与张明签订《协议书》，明确 “一号房屋是张敏借刘兰名义购买，二号房屋是刘兰个人财产；按刘兰口头遗嘱，一号归张敏、二号归张明；双方协商互换房屋，张明支付差价 160 万元”，协议有张敏、张明签字，在场人张莉、张华、刘芳（均为刘兰继承人）亦签字确认；②双方均认可张明已支付 150 万元差价，剩余未付金额中，张明仅认可欠 3 万元。

（2）权属变更与生效确认：①2016 年 12 月 8 日，刘兰的全体继承人（张敏、张明、张莉、张华、刘芳）经 “甲调解中心” 调解，达成《调解协议》，明确 “一号房屋归张明所有，二号房屋归张敏所有”，该协议与 2016 年 3 月的互换协议内容一致；②同日，全体继承人向法院申请确认《调解协议》效力，法院作出 A 号民事裁定书，裁定 “该调解协议有效”，目前已生效。

（3）无效主张的证据：张明主张 “协议是被迫签订、张敏欺诈”，但未提交任何证据（如录音、证人证言、价格评估报告等）证明上述事实。

二、裁判结果

确认原告张敏与被告张明于 2016 年 3 月 5 日签订的《协议书》（房屋互换协议）有效；

被告张明于本判决生效之日起七日内，向原告张敏支付房屋互换差价补偿余款 3 万元。

三、法院说理

1. 互换协议的效力认定：内容合法、意思真实，应属有效

首先，协议内容与继承调解协议、生效裁定一致，且经全体继承人确认：2016 年 3 月的互换协议，核心是 “一号房屋与二号房屋互换 + 张明支付差价”，该内容后续被全体继承人通过《调解协议》进一步确认（明确房屋权属变更方向），且《调解协议》已被法院 A 号民事裁定书认定为有效。这说明互换协议不仅是张敏与张明的双方约定，还获得了其他继承人的认可，符合 “家庭财产处分需全体继承人知情并同意” 的现实逻辑，不存在 “损害第三人利益” 的情形。

其次，张明主张 “协议非真实意思表示、存在欺诈”，但未完成举证责任：根据《民事诉讼法》“谁主张谁举证” 的原则，张明需提供证据证明 “被迫签订协议” 或 “张敏欺诈”（如证明二号房屋价格被故意压低、自己因胁迫签字等），但本案中张明仅口头陈述，未提交任何有效证据（如价格评估报告、胁迫时的录音或证人证言）。同时，协议有多名继承人在场见证签字，若存在 “被迫或欺诈”，在场人大概率会提出异议，故张明的主张缺乏事实依据，法院不予采信。

最后，协议无法定无效事由：《合同法》规定的合同无效情形（如恶意串通、损害国家 / 集体利益、违反法律强制性规定等），本案中均不具备。协议是双方基于 “房屋互换、差价补偿” 的真实需求签订，且已实际履行大部分义务（房屋权属已变更、150 万元差价已支付），符合 “自愿、公平” 的民事活动原则，应认定为合法有效。

2. 差价余款 3 万元的支付义务：协议约定明确，应继续履行

协议中明确约定 “张明支付差价 160 万元”，双方均认可已支付 150 万元，剩余 10 万元中，张明仅认可欠 3 万元，张敏亦同意按 3 万元主张（未坚持 10 万元），属于双方对未付金额的一致确认。既然协议有效，双方就应按约定全面履行义务，张明以 “协议无效” 为由拒绝支付余款，无法律依据，故法院支持张敏要求 “支付 3 万元余款” 的诉求。

3. 其他争议的处理：张明的 “退款主张” 未提反诉，本案不予处理

张明虽主张 “张敏应退还部分已付差价”，但未就此提出反诉，仅作为抗辩理由，根据 “不告不理” 的诉讼原则，本案仅审理张敏的诉讼请求，张明的退款主张可另行起诉，本案中不予处理。

综上，法院裁判严格依据 “协议效力的法定要件”“举证责任分配” 及 “合同履行原则”，既确认了互换协议的合法性，又支持了张敏的合理诉求，同时尊重张明另行主张权利的权利，符合法律规定与家庭财产纠纷处理的现实需求，实现了 “定分止争、维护合法权益” 的目的。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）