2025天源华府最新销售动态，投资价值分析，区域发展潜力评估

结合 2025 年 11 月深圳楼市行情及天源华府项目近况，其最新销售动态、投资价值及所在区域发展潜力的详细评估如下：

2025 年天源华府最新销售动态

价格与折扣稳定：2025 年 10 - 11 月项目市场报价 8.5 万 - 9.5 万元 /㎡（含精装修），当前核心优惠仍为 85 折，折后单价最低 7.7 万元 /㎡。针对低楼层或大户型的特定房源，推出工抵房优惠，单价低至 6.9 万元 /㎡起。不同户型折后总价差异显著，如 78㎡二房总价 670 - 690 万，186㎡四房总价则达 1950 - 2030 万。

额外福利延续：除折扣外，老带新成交可额外减免 1 年物业费，首付最长可享 1 年免息分期，提前预约看房还能享受免费专车接送等配套福利，优惠政策较此前无明显调整。

销售渠道拓展：项目日前已开放三级市场销售代理，近期市场推荐度较高，但整体去化依旧偏慢。此前开盘两月仅卖出 14 套房源（去化率 4.7%），而 11 月深圳核心区新房成交以高净值改善客户为主，需求释放节奏平缓，该项目短期内去化压力仍较大。

交房时间明确：最新信息显示项目计划 2025 年 12 月 30 日精装交付，此前曾有交房延迟的情况，当前精装标准保持不变，依旧配备日立中央空调、汉斯格雅卫浴等一线品牌。

天源华府投资价值分析

投资优势：一是租赁需求有保障，项目夹在科技园、前海等三大产业高地之间，周边高薪就业人群密集，对中高端住宅租赁需求旺盛，租金回报率约 2.5%，长线租赁具备稳定收益；二是核心区抗跌性强，11 月深圳南山作为核心区，新房均价达 8.56 万元 /㎡，资产价值凸显，该项目折后价与同地段部分次新房相比有一定竞争力，且核心区房产在楼市波动中抗跌能力优于外围区域；三是产品品质有亮点，铝板 + 双层 LOW - E 玻璃的外立面、一线精装品牌等配置，在片区中高端住宅中具备差异化优势，对改善型租客和购房者吸引力较强。

投资风险：首先是开发商风险突出，开发商乾富控股存在超 8 亿债务纠纷，还被限制高消费，15% 房源遭查封，这对房产后续办证、交付保障及增值空间均有负面影响；其次是性价比短板明显，户型设计争议大，90㎡仅做两房，110㎡三房得房率约 78%，对比周边楼盘同面积户型实用性不足，且周边二手房单价约 7 万元 /㎡，项目折后价仍存在一定倒挂，影响升值预期；最后是居住氛围与界面短板，项目 32.6% 的房源为回迁房，居住人群较复杂，且周边有城中村和工业厂房，旧改周期长，短期内城市面貌难以改善，会拉低房产增值潜力。

区域发展潜力评估

核心利好持续释放：从区位来看，项目地处南山核心，向北靠近留仙洞总部基地，向东衔接高新科技园，向西临近前海蛇口自贸片区，能全方位承接三大产业高地的发展红利，区域高薪人群聚集将持续支撑住房需求。同时南山作为深圳核心区，11 月新房套均总价达 680 万元，资产价值坚挺，抗跌性在深圳各区域中处于前列。

交通配套持续升级：项目紧邻地铁 12 号线中山公园站，未来规划的 21 号线还将在此设站，可快速换乘多条线路，公共交通便利性将进一步提升。自驾依托南山大道、北环大道，20 分钟内可达福田 CBD、深圳湾等核心区域，完善的交通网络将持续为区域价值赋能。

配套短板制约短期潜力：尽管核心红利显著，但区域仍有明显短板。商业上周边缺少大型高端商业中心，日常消费依赖社区底商和距离 900 米的益田购物中心，难以满足高端消费需求；城市界面方面，周边城中村与工业厂房的旧改进度缓慢，短期内会影响区域整体品质，进而制约房产的增值速度。

天源华府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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天源华府项目位于南山中心，“前海&科技园”双核心。稀有改善型宽宅，奢阔尺度，户户大阳台、大飘窗。天源华府位于南山区南山大道中山公园旁，项目原为西岭股份合作公司返还用地，由深圳市乾富控股有限公司、深圳市西岭股份合作公司共同开发打造。项目总用地面积16126.57㎡，规划3栋住宅塔楼，总层高32层。其中住宅建筑面积47910㎡，老年人日常照料中心300㎡，社区管理用房250㎡，社区警务室50㎡，社区菜市场500㎡，物业用房服务100㎡，总停车位500个。

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项目基本信息

开发商：乾富控股

占地：1.6 万㎡建面：7.71万㎡产权：70年（18-88年）套数：429户面积：93㎡2房113-115㎡3房163㎡-193㎡4房车位比：500个1：1.17梯户比：2梯4户/3梯5户交楼标准：精装物业管理费：6元左右/㎡容积率：3.05绿化：30%交楼时间：最快今年底建筑类型：住宅层高：3米使用率：77%楼层高：31-35层栋数：3栋水电：民水民电学校：南头城学校九年制

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天源华府楼栋布局坐北朝南，设计注重室内通风与采光，确保居住环境舒适宜人。项目视野开阔，面向公园方向，最大限度地延伸景观视野，提升居住美感。

主力户型包括建面约90平方米和110平方米的A、B户型，均配备全尺寸飘窗/转角飘窗及宽敞阳台，充分利用自然景观资源。此外，特别设置了建面约153平方米和186平方米的大户型，位于一单元和二单元末端，独享中山公园的景观资源。

天源华府为现代风格低密纯居住宅，立面采用双层LOW-E玻璃+铝板立面，简约大气，都市美感

社区以“抬·场地、筑·高地、居·云端”的规划理念，将公园生态、人文底蕴、智慧社区融合。

设置沉浸式新自然主题景观，礼仪大门、生态通道、共享大堂等多重归家礼序，景观休闲亭、架空层泛会所、水景小品等多重会客礼仪。

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周边配套交通方面：轨道交通：天源华府家门口就是12号线中山公园D出口，中山公园站双地铁无缝接驳（12、21号线），周边还有15、20号地铁线路。
公路交通：毗邻深南大道、北环大道、南海大道等城市主干路，交通要道，路网发达，去哪都相对方便。
天源华府向北6.7公里到留仙洞总部基地，向东3.1公里到高新科技园，向西5.7公里为前海蛇口自贸片区，向南6.5公里到后海总部基地和深超总。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。