成都大悦城，“反超”西溪印象城

运营策略的差异

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@成都大悦城

当国内商业REITs阵营不断壮大，作为底层资产的商场们，发展轨迹开始分化。

青岛万象城，死磕DESCENTE、Salomon们，租金单价稳定向上；长沙金茂览秀城，动刀主力店，收入、利润环比上升；年销售19亿的杉井奥莱，在自有赛道少有对手……

因所处城市区位、自有优势不同，这些商业REITs的底层资产项目，通常较难进行横向对比，但也有例外——成都大悦城、杭州西溪印象城。

作为两单明星商业REITs的底层资产，杭州西溪印象城、成都大悦城在项目体量（可供出租面积：西溪印象城9.95万㎡，成都·大悦城8.55万㎡）、客群定位、所属商圈类型、所在城市线级等方面有诸多相似之处。

一方面，杭州和成都都为消费力旺盛的新一线城市；另一方面，两个项目都处于区域商圈，属于城市商业副中心，且客群定位接近，都以潮流青年、年轻中产家庭为主。

基于此，二者在投资者眼中是个“顶好”的可对比项目。就今年前三季度看，杭州西溪印象城、成都大悦城的所属REIT收入均呈现“V”字型特征，但整体增势上，成都大悦城略胜一筹，且在三季度实现了反超。

“反超”的背后，是两种迥异的运营策略。成都大悦城更注重主动变革和年轻化，杭州西溪印象城更侧重稳健运营和生态构建。

两大策略，一动一静，各有杀手锏。但在拉长的时间轴上，二者间的battle还将继续。

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等了一年

成都大悦城“反超”了

打开今年三季报，中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT的成绩单，整体稳中向好。但拉长时间看，各个指标维度上，成都大悦城显示出更强成长性。

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营业收入：成都大悦城收入、净利润“双杀”

据财报，2025年第三季度，中金印力消费REIT收入为8430.30万元，环比上升1.02%；净利润301.40万元，环比上升55%；经营活动产生的现金流量净额6524.45万元；本期可供分派金额为4466.53万元，全年累计可供分派金额为1.31亿元；现金流分派率1.01%，年化现金流分派率3.98%。

同期，成都大悦城收入、净利润“双杀”。具体看，第三季度，华夏大悦城商业REIT收入为较中金印力消费REIT多了116.1万元，至8546.40万元，环比上升3.92%；净利润934.16万元，是中金印力消费REIT的3倍多，环比上升5.8%；经营活动产生的现金流量净额6118.57万元；本期可供分派金额为4598.3万元，全年累计可供分派金额为1.36亿元；现金流分派率0.93%，年化现金流分派率3.68%。

02

出租率：杭州西溪印象城一路向上，接近100%

虽收入、净利润不及成都大悦城，但自今年一季度开始，中金印力消费REIT的底层资产——西溪印象城的出租率持续上升，至三季度接近满租。三季度，西溪印象城的可供出租面积为9.95万平方米，同比减少0.43%；三季度出租率为99.13%，同比上升0.15%。

相较之下，华夏大悦城商业REIT的底层资产——成都大悦城，今年前二季度出租率增幅较缓，且在第三季度出现了小幅下滑。截至2025年9月30日，成都大悦城的可供出租面积为8.55万㎡，同比增加0.42%；三季度出租率为97.05%，同比降低0.22个百分点。

但从租户稳定性来看，三季度末，西溪印象城平均剩余租期2.64年，同比减少28.07%；而成都大悦城报告期末平均剩余租期3.32年，同比仅减少7%。不难看出，西溪印象城的稳定性更低，短期租约多，存在一定隐忧。

03

运营数据：成都大悦城租金单价、客流更胜一筹

从运营数据看，三季度，杭州西溪印象城的有效租金单价251.36元/平方米/月，同比增长0.41%，租金收缴率99.85%。而成都大悦城的平均租金单价359.49元/㎡/月，高于前者，租金收缴率99.61%。

客流表现上，今年三季度，杭州西溪印象城客流同比增长6.5%，整体经营维持稳定。但据赢商大数据监测，今年以来，成都大悦城的整体客流表现，皆略高于杭州西溪印象城，展现出更强的运营稳定性与增长性。

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后来居上

成都大悦城逆袭启示录

后来居上，成都大悦城的逆袭，背后是两大项目在品牌与业态平衡策略、营销与流量运营策略等多方面差异的综合体现。

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品牌与业态平衡策略：

成都大悦城重“首店”与“年轻力”，

西溪印象城靠主力店驱动

三季度，成都大悦城的签约租户（不含岛柜）总数为337个，较2024年末减少3家；西溪印象城在执行租约共涉及租户361 家，较2024年末减少1家。

招调动作上，期内二者都强化了餐饮矩阵，以激活场内相对冷区。但在零售品牌调改上，成都大悦城更为吸睛。

成都大悦城：区域首店聚集地，

造美食、社交新空间

成都大悦城今年前三季度的招商策略以“首店经济”为核心，在零售、餐饮两方面批量引入引入西南、城市及区域级首店，从而填补区域市场空白，增强项目吸引力。

上半年聚焦轻奢时尚，以及提升生活级次的特色餐饮，引入迪桑特西南旗舰店、3CE城市首店、Wilson区域首店、拉夫劳伦，及四川首个「人车家全生态」小米之家等。餐饮及体验上，结合“日咖夜酒+萌宠社交”等新消费场景，引入阿嬷手作、栀木小馆等，并有夕拾未央、瓷野、YEE3、the Roll'ING四家成都首店，李若桃、喜庭海鲜自助两家区域首店，并增加幺社宠物馆等细分业态店铺。

至三季度，项目围绕烘焙、轻食、潮牌等多元领域进行招商，餐饮上继续强化，引入Okey Bakery西南首店、K22轻酸优格成都首店格、甘煸记成都首店、喜满多烤肉区域首店。

空间改造及利用上，通过对原超市铺位切铺改造，重新打造为打造美食区——“悦食汇”；对AB 馆中段公区精装提升，在项目标志性的半开放式退台、超大屋顶花园、户外广场基础上，进一步优化内部空间，以极简风格与非标理念融合绿植、宠物、社交等元素，打造半开放生态空间打造出“公园里 PARK MORE+”创新空间。另外，还升级了春区 B1、2F 卫生间。

西溪印象城：化解B座客流困境，

扩大客群覆盖半径

得益于大体量、超级主力店山姆会员店，西溪印象城开业运营超12年，客流依然稳定。但细化来看，以山姆会员店为首的主力店，以及ZARA、优衣库等快时尚品牌都位于开业已12.5年的A座。

相较之下，开业于2018年的B座因缺乏主力店，一直客流稍逊，如何将A座的旺盛客流导入B座，甚至让顾客来到西溪印象城就是为了在B座消费，成为一个难题。

为化解B座客流困境，形成“好吃又好玩”的氛围。2025年前三季度，西溪印象城在B座引入了金匠寿司、一绪寿喜烧杭州直营店、西朗牛排、魏斯理汉堡、魏家凉皮、Ameigo梅果等具有市场号召力的城市、区域首店品牌。其中，魏斯理汉堡、魏家凉皮两家来自西安的人气品牌，开业预热曝光已超500万，开业一个月后依然是城中排队王。

同时，补强A座品牌矩阵，引入太合泉市鲜活牛肉火锅、池奈、爱棵米等品牌，并签下lululemon，整体完成户外品牌提档。

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营销与流量运营策略：

成都大悦城IP展、青年活动拉新不断，

西溪印象城深耕小众圈层

结合今年前三季度活动看，成都大悦城、杭州西溪印象城最大的差异在于营销活动的类别，前者高频营销，制造声量，拉新不断；后者依赖主力店自然客流和会员体系，着重垂直圈层营销。

成都大悦城：顶流IP破圈

具体来看，成都大悦城在全球知名IP引入、活动破圈营销上投入巨大。特别是在三季度，造势周年庆活动从往年的年底提前至8月30日，举办成都大悦城十周年启幕活动——“超级 IP 引爆——联动香港迪士尼 20 周年全球首展”。

“成都大悦城十周年”+“香港迪士尼 20 周年”，是成都大悦城2025年媒体宣传投入力度最大，资源投入最集中，全年促销折扣力度最大的营销节点。

通过知名IP实现破圈营销，落地顶流人偶见面会及暖场聚客活动，抢占市场声量，带动场内商户销量。8月30日活动单日，成都大悦城客流达15.5 万人次，创下年内客流新高，当日全场销售同比提升36%。

除了三季度引入香港迪士尼活动，成都大悦城还在上半年引入另一头部IP——宝可梦西南首站，举办IP快闪、限量周边发售及三场人偶见面会。再加上“大悦开门红”+“嗨新节”+“好食的糖酒市儿”等多样的品牌节点活动，实现营销的有效破圈。

西溪印象城：深耕圈层营销

相比以顶流IP破圈的成都大悦城，2025年的西溪印象城选择了另外一条道路，深耕圈层营销，聚焦年轻人消费偏好，关注垂直小众领域。

前三季度，西溪印象城围绕当代年轻人感兴趣的高流量细分兴趣领域，先后举办各类圈层活动超10场，涵盖动漫、手账、面包、古着、宠物等垂类，且活动地点多数位于B座外广场、中庭，部分位于A座落日大道。

圈层活动包括印象鼓捣面包节、通福门车库复古市集、第三届嘻哈印象麻将节、第四届印象动漫节、第二届韩娱嘉年华、景德镇陶大青年集、第61届杭州领养日、有冰冰人节、Aha！是甜品节！、我的猫朋狗友宠物生活节等。

其中，西溪印象城在12周年庆期间，尝试贴合亚文化圈子喜好，举办面向古着爱好者的通福门市集活动，并创新性利用停车场空间作为活动举办地，由此探索出“精准垂类运营+空间价值重构”的创新营销模式，为未来举办同类活动拓宽了空间利用上的思路。

综上不难看出，成都大悦城证明了通过自创内容、强营销可以主动吸引客流，打造“目的地”属性，而西溪印象城则展示了与超级主力店深度绑定，利用其强大号召力带来稳定客源的模式。两种路径各有优劣，前者上限高但成本也高，后者稳定但增长可能受限。

结合当前的消费趋势和两家商场的运营策略，成都大悦城无疑有着更强引爆能力。

一方面，租金模式带来收入弹性。从财务模型看，成都大悦城多数租户采用“两者取高”的租金模式，这意味着其租金收入与商户的销售额深度绑定。当通过成功运营带动全场销售增长时，它能分享到的增长红利也更大，收入天花板更高。而西溪印象城有1/3的面积为纯固定租金，虽然收入稳定，但在消费高涨时，额外盈利的能力会弱于前者。

另一方面，“内容制造”“情绪消费”的持续效应。客群正从“普适性消费”转向“圈层化深耕”，消费者更愿意为兴趣、情感共鸣和“情绪价值”付费。成都大悦城的“内容创造”能力，在吸引流量和提升客户粘性上，比传统促销更具爆发力和成长空间。

当然，“更强的成长性”也意味着需要承担更高的投入和不确定性。成都大悦城的营销推广费用远高于西溪印象城，这是一种激进的投入。这种“激进式”成长，能否持续赢过“稳重”的西溪印象城，且行且看。

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