2026年，开单体民宿，还是加盟品牌联盟？

一份来自Fastdata极数的行业报告描绘出中国民宿市场的冰与火：2024年民宿市场规模突破422亿元，35.6万家民宿在风中点灯。残酷数据的延伸阅读是：近六成新民宿活不过三年，单体收益普遍「腰斩」。

竞争激烈的红海中，连锁品牌与独立小院，正各自演绎着截然不同的生存剧本。显得这道选择题愈发胶着：

拥有一个闲置物业，是开一家单体民宿，还是借力打力的品牌加盟？

单体与加盟的博弈是否注定非此即彼？

个性与规模的夹缝中，是否藏有第三条破局之路？

今天，我们就这个话题来掰扯掰扯——

中国民宿行业正陷入一个矛盾的局面：市场规模持续扩容，但生存难度与日俱增。2014年至2024年间，民宿数量从约3万家暴增至超30万家，仅2024年就新增注册近10万家，创下近十年新高。截止2025年5月31日，我国新增注册3.3万家民宿相关企业。

与此同时，市场饱和问题凸显。近40万家的民宿企业中，近6成企业的成立时间不超三年，叠加去年民宿行业的平均收益创近五年新低。根据订单来了发布的《2024酒店、民宿行业数据与趋势报告》显示，2024年，我国民宿平均入住率为33%，创近5年新高。但平均房价降至502元/间夜，平均收益仅165.8元，双双创近五年新低。Fastdata 极数数据也表明，个人兼职的民宿经营模式占比由2019年的38.1%下滑至2025年的21.6%。

2024年底，三亚、大理、丽江等地掀起一波民宿转让潮，仅小红书平台上，「民宿转让」话题的浏览量就已近800万次，超过10万条的讨论背后，是一个个具体而微的伤心故事。

今年上半年指点网更新了一批桐庐民宿转让信息，其中不少位于莪山畲族乡。民宿有新开店，也有老品牌，转让数量之多让人震惊——且大多数民宿是无转让费，以出租形式对外寻求合作。

2025 年的十一长假里，大理苍山脚下的民宿老板老张举着「旺铺转让」的牌子站在路边，与官方通报的 285.6 万人次游客量形成鲜明反差——明明游客人山人海，自家民宿的入住率却只有 64.2%，超 36%的房间空着，房价更是跌到去年的一半，「全女生院子月租 900 元，日均才 30 元，投资几百万开民宿，现在月薪仅 3 千」。这种「游客量爆棚但民宿不赚钱」的矛盾，并非个例，是旅游市场结构性变革的集中体现。

收益持续走低，转让现象的加剧，都折射出单体民宿的生存困境，根源何在？

根源之一：流量成本高挤压利润空间。

在流量红利消退的当下，单体民宿既缺乏与OTA平台议价的能力，也受限于人力财力，难以开展有效的新媒体营销。这使其陷入两难：依赖OTA平台，则被高额佣金牵制；自建营销渠道，又因能力不足而收效甚微。

2025年「五一」假期数据就是明证。携程、美团、飞猪三大平台的佣金率已攀升至15%–20%，部分旺季时段甚至高达25%。同时，据中国旅游研究院数据，2024年全国超30万家民宿中，80%以上依赖OTA获客。即使旺季入住率高达85%，高昂的佣金和激烈的价格战仍让实际利润大幅缩水。

这种被动的流量依赖，推高了单体民宿的获客成本，更在根本上动摇着民宿的生存基础。

根源之二：收益持续走低，同质化内卷严重。

以大理为例，2023年新增1985家民宿，总量近9000家，拥有11.85万间客房。去年国庆期间超3.5万间房空置，相当于150家大型酒店的体量。

云南民宿协会分析，供给严重过剩直接引发了价格战，有民宿推出月租900元、日均30元的低价，利润空间被压缩殆尽。而利润锐减则将导致服务品质下滑：装修材料简陋、床品质量参差、服务人员专业度不足等问题凸显。更严重的是设计风格千篇一律，「网红风」淹没本地特色，形成「价格战-利润压缩-服务下降-差评增多-继续降价」的恶性循环。

最终，游客感叹「千元体验不及五星酒店」，民宿主则陷入「投资数百万，月薪三千元」的窘境，不得不挂出「旺铺转让」的牌子。可见，同质化竞争或也是压垮单体民宿的一根稻草。

在行业洗牌加速的当下，选择成为单打独斗的民宿主，或是加入品牌联盟，各有利弊。

1.单体民宿：灵活性与风险性的双重博弈

单体民宿最大的魅力在于「非标」与灵活。相较于品牌民宿的标准化流程，单体民宿主对本土文化的认知往往更加到位，能打造出极具个人风格和在地特色的空间。

杭州一家民宿因提供「可撸退役警犬」的特色服务在社交平台爆红；北京胡同里的一家民宿，则凭借主理人独有的「故宫深度讲解」服务，实现了近80%的惊人复购率。这类民宿通过场景创新与文化赋能，构建起独特的竞争壁垒。

自由的另一面是孤独面对风险。单体民宿的抗风险能力正是它的生存挑战。

单体民宿的脆弱性在政策变动、市场波动与渠道依赖中暴露无遗。比如，近年来地方政府对民宿的监管日益收紧。莫干山某民宿曾因部分建筑被认定为违章搭建而面临强制拆除。作为单体经营，缺乏母公司的资金与法律支持，最终只能忍痛转让，品牌价值归零。

市场淡旺季的冲击对单体民宿同样致命。据《三联生活周刊》报道，北京怀柔大水峪村一位经营三年的民宿主透露，「每年不仅需要支付7万租金，还有比村民贵一倍的水费以及3650元的卫生费。作为单店，当市场遇冷时甚至难以赚回租金，更没有多余的钱去改造升级民宿。」在市场下行时难以覆盖，最终他选择退出，却连转让都无人问津。

2.加盟品牌：标准化赋能与个性化桎梏

加盟品牌的核心在于「标准化」，相比零散运营的单体民宿，品牌化的民宿不仅更具辨识度，还能通过统一的品质、服务和营销，为单体民宿注入强大生命力。

以旅悦集团旗下的「花筑·大理古城定格客栈」为例，该客栈本是一家单体民宿，加盟后经历了统一的VI改造并实施「花筑百分」服务标准，从根源上消除了旅客对卫生和服务的疑虑。加盟店能接入品牌的中央预订系统和会员体系，获得双重流量。

据悉，加盟后次月该民宿的RevPAR（每间可售房收入）便达到362.1元，入住率突破118.8%，总营收升至17万元。品牌集采也能降低运营物资成本，缓解了单店的采购压力。

同样，加盟品牌也有两面性，其最大的弊端在于对个性化表达的束缚。

为了维持品牌调性，联盟常要求民宿在装修、服务流程上保持统一，这不可避免地压缩了主人的个性化表达空间。

例如，浙江桐庐的「故迟」品牌旗下民宿就暴露了一些问题，其「青丘山野」与「一宅一院」项目主题雷同，均围绕常见的稻田泳池、山景房，缺乏独特IP，使其陷入同质化竞争，未能有效带动业绩。更值得玩味的是，其中一家在OTA平台上的信息已「去故迟化」，其抖音账号也出现品牌名并存的现象，反映出在品牌赋能效果不佳时，单体民宿的独立身份反而更加模糊，处境尴尬。

单体民宿与品牌加盟并非简单的优劣之分，而是资源、能力与目标市场的匹配选择。品牌联盟的路径倚重「标准化」复制，而民宿的魅力本源却在于「非标」的个性与温度。当两者难以两全时，行业是否还存在「第三条道路」？答案或许正藏在几种融合与协同的创新实践之中。

路径一：标准化框架内的非标表达

纯粹的「非标」难以做大，纯粹的「标准化」则易失却民宿的本真。两者之间，那些在「标准化」框架内巧妙融入「非标」灵魂的实践，或是一种更可持续的发展路径。

目前，一些主流连锁民宿品牌正朝此方向探索，其模式核心在于将卫生、安全、睡眠、网络等核心服务环节标准化，以此构筑品质信任的基石。与此同时，在设计美学、文化活动和本地体验等维度，则充分赋予单店自由发挥的空间，注入独特的灵魂。形成「标准化保障体验，非标化创造差异」的平衡。

典型案例就是西坡象山与西坡秦岭。品牌提供的是一个「工具箱」和「标准框架」，单店主人或店长可以在框架内自由发挥，从而实现标准化管理与非标体验的有机统一。比如西坡秦岭将原本闲置的老屋都进行了利用，外观依然保留陕南民居特点，比如瓦屋顶、砖雕装饰和土黄色夯土墙面，并融入陕南老家具与手工艺品，使每间客房都承载着独特的秦岭记忆。西坡象山的建筑改造同样充分尊重当地特色与场地条件。这里原本是一些闲置的老旧建筑，西坡没有采用千篇一律的设计方案，而是「因地制宜」，修旧如旧的建筑，留存了原有的生活方式。

在体验活动上，西坡秦岭结合当地资源，带领客人参与季节性农事——春季采茶制茶，夏季入山识草药，秋季收获核桃与柿子，冬季则围炉烤火，听护林员讲述秦岭生态故事。西坡象山鉴于象山丰富的海洋资源，民宿安排了出海捕鱼、海边徒步探险、手工艺体验课程等活动。

这些非标准化的体验高度依赖当地自然与人文资源，既降低了规模化复制的难度，又保留了民宿的「在地性」灵魂。

西坡秦岭、西坡象山

路径二：区域民宿联盟：「小集群」实现「大协同」

民宿业的进化路径已从早期的「原生民宿」、「主题民宿」迈向「乡村民宿综合体」与「文旅生活美学空间」的集群发展阶段。

单体民宿往往势单力薄，抗风险能力弱，而形成一个民宿集群或联盟后，则可以通过资源整合有效降低运营成本。更重要的是，集群能够突出独特的区域定位，开展共同营销，举办大型文化活动……形成「1+1>2」的合力，同时依然保留各单体民宿的个性化特色。

在众多成功的民宿集群案例中，黄河宿集无疑是一个典范的存在。它位于宁夏中卫，汇聚了飞茑集、大乐之野、西坡等多家头部品牌，在统一的规划下形成了丰富多元的业态组合，如特色餐厅、咖啡馆、手工艺品店、书店等，还开设了沙漠徒步、观星等户外体验项目，通过这种「民宿+」的复合模式，有效延长了停留时间并提升了整体客单价。

黄河宿集

而飞茑集参与打造的草原宿集则展现了草原度假目的地的全新可能。该宿集汇聚了多家知名民宿品牌，并构建了包含住宿、餐饮、美术馆、咖啡馆、马场、户外剧场及草原深度游等完整业态。其中，颇具特色的「空山九帖」书咖，不仅承担接待功能，更将阅读、咖啡与草原文化诗意融合，成为宿集的精神文化中心。此外，宿集还定期举办那达慕大会、草原音乐节、星空观测等特色活动，让客人在享受标准化服务的同时，沉浸式体验蒙古族的游牧文化与草原生活的独特魅力。

草原宿集

成都安仁古镇的「公馆民宿联盟」则为区域协同发展提供了新思路。7家由民国公馆改造的民宿通过「会员积分互通」与「主题线路联动」，构建起「住公馆、逛博物馆、看沉浸式戏剧」的文旅生态。据四川新闻网报道，此模式有效整合了分散资源，形成了显著的集群效应。联盟通过共享中央预订渠道，降低了对OTA平台的依赖，提升了利润；其推出的主题游线路也显著拉动了古镇的整体消费。

这一实践表明，通过联盟化运作，民宿可以在保持个体特色的同时，有效提升市场竞争力和抗风险能力。

在民宿行业的漫长征程中，「小而美」与「标准化」从来不是非此即彼的单选题。真正可持续的路径，恰恰在于让标准化保障体验的底线，非标文化定义体验的上限。

未来的理想图景，或许是独立民宿以极致的「特色与温度」坚守价值，而品牌联盟则在「效率与规模」中为个性留白，共同构成行业丰富生态。

千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。

文中图片来源：摄影师王宁、大米

参考资料：

[1].《国庆节云南民宿现象深度分析报告》，云南民宿协会

[2].《从「散装」到「抱团」，临安民宿小集群拼出一个共富生态！》，临安文旅发布

[3].《六成民宿老板后悔了》，酒管财经

[4].《行业观察｜告别「躺赚」，民宿突围路在何方？》，杭州民宿协会

[5].《价格暴跌、疯狂内卷的民宿，被这届中产抛弃了吗？》，三联生活周刊

[6].《OTA平台「三国杀」升级：旺季民宿如何摆脱依赖，抢回流量主权？》，云南民宿协会

[7].《「小而美」 VS 「连锁化」：存量时代，哪种民宿模式更能「活下去」？》，云南民宿协会

[8].《花筑精选案例》，旅悦加盟