新世界黄少媚：文化基因与高质量发展，会让品牌脱颖而出

新世界旗下的K11，作为兼具艺术、设计与商业功能的综合体，越来越成为城市中最具辨识度的文化地标之一。

今年4月，深圳K11 ECOAST启幕；国庆前夕亮相的广州汉溪K11，开幕首周就吸引客流近70万人次。接下来，位于上海淮海路的K11 ELYSEA、杭州K11也将陆续亮相。

近日，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚接受凤凰周刊等媒体采访时表示，当前各城市商业地产存在明显分化，这对新世界及K11而言，不是挑战，而是更精准布局的机会。

新世界发展执行董事兼行政总裁 黄少媚

她进一步指出，“我对内地始终抱有十足信心，大湾区和长三角作为中国经济的两大核心区域，始终保持着强劲的发展动力。这是内地经济稳定向前的重要支柱，也是新世界业绩增长的坚实支撑。”

文化商业，让年轻人停下脚步

Q：K11分部2025年财年实现了4%的同比业绩增长，您对这个增长的表现如何评价？它是否符合预期？

过去一年，商业市场竞争激烈，能够实现增长，还是很难得的。这说明K11的独特定位和运营策略得到市场的认可。我们将更注重开源和节流，并在资源上进行整合，提高利用率。

Q：在这个竞争激烈的市场里，K11如何差异化定位经营路线？

网购兴起后，商场不单是购物场所，更要强调社交、娱乐的功能空间。

文化属性，是K11区别于其他商业体的核心竞争力，用更贴近本土语境的艺术表达，将文化 IP 转化为沉浸式体验空间，带来不同的购物体验，以增强与消费者的连接。

经营商场做艺术展，不一定是为了销售，而是让商场拥有文化的基因，这会帮助我们在与其他商业体的竞争中脱颖而出。品牌商户也认同我们这一理念。

以香港K11 MUSEA为例，品牌号召力不断提升，超过50个精品时尚生活品牌已于过去一年多相继进驻，超过10个国际高端奢侈品牌落户或升级扩展店面。

在即将开业的上海K11 ELYSEA，一个租了我们很大场地的奢侈品品牌，计划打造一座品牌博物馆。走进去，先看到的是品牌历史、缝线工艺，了解一个包是怎么诞生的。销售反而成了体验过程中的一部分。这些都是K11的差异化价值之所在。

Q：您曾提到，符合未来的发展趋势，是和当下的时代同频，做年轻人的生意。K11的文化基因如何与年轻人结合？

目前，90后、00后群体，就是我们重要的目标客户。文化有很多种，除了前面提及的，谷子、宠物、国风是他们喜爱的。

在广州汉溪K11，我们把书店开在一楼，让年轻人进来边看书边喝咖啡；现在，养宠物的年轻人多了，作为宠物友好商场，我们欢迎他们带宠物来，给它们提供社交的空间。

香港尖沙咀K11 Art Mall持续强攻Z世代市场，把握“「谷子经济”」商机，巩固它于新世代心中的潮流地标地位。这些例子可以让别人理解我们是如何与年轻人紧密结合的。

Q：您也提出开源节流，K11是一个重资产项目，未来是否考虑做轻资产？

K11和酒店一样是我们的重资产，所以我们要多做住宅，让现金流回来。

开源节流之后，K11的状况越来越好，走上比较好的道路。租金净利越来越高，在行业内表现优异。

目前，我们尚未将轻资产作为近期发展重点，但将持续评估其可行性。

新世界发展的策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市场而导致资源分散。

国内市场基础设施逐步完善，REITS模式也在走向成熟化，但我们还是不会优先把物业交给别人管理，因为一旦管理方出问题，最后影响的还是我们自己的品牌。当然，如果能找到志同道合的伙伴，大家对物业、服务质量能达成共识，我们也可以商量。

把握长期、短期收益的平衡

Q：对当下新世界来说，如果给接下来要解决的压力进行排序，现金流、利润、融资，您会怎么排呢？

在这个情况下，保持现金流很重要。2025财年业绩报告期内，我们的经营性现金流也实现了回正，而且美联储降息也对我们释放了利好信号。

为了稳定现金流，我们要做的就是加大销售，这也是我们在新财年上调销售目标的驱动（注：新世界发展已将公司2026财年的销售目标上调至270亿港元）。

至于如何做好存量运营，最重要的是掌握市场节奏，跟着这个市场的脚步，甚至是引领着市场的脚步去运营，而不是被动地的去运营，要跟这个时代同频。关于未来的发展，我们希望以稳定现金流、回笼现金流为主，这也是所有发展商都很注重的策略。

Q：您强调“高质量发展”需兼顾短期财务安全与长期价值创造，在实际工作中，如何平衡“控负债”与“投未来”？

投资房地产，首要的是选择区域与城市。尤其在当前各城市陆续取消限购的背景下，资金会愈发向经济基础好、产业优势明显的地区集中。这些能吸引年轻人的地区，将是未来的重点。

那怎么选地区呢？第一就是看人口结构，尤其是看优质年轻人口的流入；第二要看这个城市在公共设施上的投入有多大，比如有没有地铁、有多少条地铁，以及医院、学校的配套水平怎么样。但最重要的，还是要看产业基础和发展前景。

未来，我们会更多地投向住宅。但保持现金流很重要，酒店能提供非常稳固的现金流。边保持稳定收入，边把握好住宅这种现金投入和产出的机会，实现长期、短期收益的平衡。

Q：房地产行业还会有哪些新的发展趋势？新世界在此背景下会有哪些新的部署和规划？

未来房地产的发展趋势，还是质量的比拼。

在我们父母那个年代，住房稀缺且拥挤。早期拥有自己的第一套房子时，不会太多关注质量问题。但是当消费水平成熟理智了，就会格外重视房子的质量问题。如同很多全球知名品牌在质量上从不放松，新世界对于质量要求也格外严格。

未来新世界发展，同步在香港和内地市场布局，以“销售物业 + 经营性资产”双轮驱动为核心战略：一方面依托优质销售项目达成业绩目标，另一方面凭借经营性资产夯实稳健运营根基，有效平衡短期收益与长期发展。