从“增量竞争”转向“存量博弈”，商业地产进入深度洗牌期

(文/解红娟 编辑/张广凯）

商业地产存量庞大但效率偏低的现状，正推动行业进入深度洗牌期。

从宏观层面分析，商业地产不仅存量巨大，而且新增竣工面积、入市项目扎堆涌现。国家统计局数据显示，2025年1 - 9月，办公楼新开工面积与竣工面积累计值分别为1122万平方米和1100万平方米。其中，新开工面积同比下滑22.3%，竣工面积则同比上涨16.5%。

与此同时，全国各地集中式商业项目加快开业节奏。据赢商网大数据不完全统计数据，2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业体量约693万平方米。其中，仅上海就有上海蓝鲸世界、上海唐镇印象汇、上海新天地东台里、上海TOP金光汇、上海爱琴海·缤纷里等5个项目集中入市。

集中交付叠加需求疲软，使得商业项目和城市写字楼租赁市场空置率与租金双双承压。

具体来看，在空置率方面，据戴德梁行数据，截至2025年第三季度末，京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善，较上季度分别减少0.4个百分点和0.1和百分点。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号，两者全市空置率环比分别上升0.9个百分点及1.2个百分点。租金方面，据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉）累计平均租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9%。

另根据中指研究院的报告，2025年上半年，全国重点城市商业地产租金跌幅有所收窄‌，其中，百大商业街商铺‌2025年上半年平均租金为24.16元/平方米/天，环比下跌0.35%，跌幅较2024年下半年收窄0.16个百分点；百大购物中心商铺‌2025年上半年平均租金为27.05元/平方米/天，环比下跌0.12%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。

在市场下行周期中，抗风险能力成为企业存亡的关键。

光大安石资管总裁周颂明在11月12日观点地产举办的商业年会上指出，项目层面供需失衡问题突出，写字楼与商业市场中，部分抗风险能力较弱的项目正通过转型、变性或资产重组寻求新生；公司层面，中小型开发商普遍面临管理成本高企、盈利能力不足的困境，行业整合成为必然趋势。

“两三个公司整合成一家后，管理成本增加有限，而项目收益足以覆盖成本。” 周颂明强调，行业整合仍存广阔空间，头部企业正通过收并购或战略合作扩大规模效应，中小型企业则需聚焦细分赛道或提升运营效率谋求生存。

写字楼收购数据印证了这一判断。据观点指数，2025年1-9月，内地办公资产交易事件（统计项目包含办公楼、在建办公资产、含办公物业在内的商业综合体）达42宗，总交易金额约398亿元，其中上海、北京交易单数占比超60%。

对比上年同期，交易单数和交易总金额同比均出现不同程度的下滑，办公楼投资市场仍处于调整与重构阶段。

聚焦买家层面，今年商办资产交易主体更集中，尽管整体上外资撤离，但金融机构、科技企业、政府平台公司、头部产业企业仍在谨慎入场，共同构成了市场的主要参与力量，中小投资者因风险承受能力低逐步退出。

典型案例中，中邮保险联合美国汉斯集团、阿布扎比投资局，以108亿元收购上海博华广场，创下年内最大单笔交易。这笔交易不仅体现了资本对核心区位优质资产的青睐，更揭示了“金融+运营”的跨界合作模式正在重塑行业格局。

马太效应下，行业从“增量竞争”转向“存量博弈”，资源向头部集中的趋势不可逆转。据观点指数，收入50亿元以上的企业数量仅占8%，却占据了42%的市场份额。平安不动产内部报告指出，2025年行业CR10（前十名企业市占率）预计突破35%，较2024年提升5个百分点。

粗放增长模式难以为继的当下，定制化与精细化运营已成为商业地产行业的主流共识。

周颂明提出，商业业态需从场景、内容、情绪价值三维度切入，满足消费新需求。例如，粉丝经济通过情绪消费实现变现，已成为商业创新的重要方向。

德勤中国跟踪的50个消费赛道中，宠物经济、银发经济、健康经济等赛道2025年增速超10%，远高于行业平均水平。例如，银发消费群体规模已达2.8亿人，催生出适老化商业空间、康养服务等新需求；宠物经济市场规模突破3000亿元，带动宠物友好型商场、主题街区等业态发展。

“但并非所有不动产都能穿越周期，只有优质资产才能抵御风险。”平安不动产首席运营官曾灿霞强调，企业需回归资产价值创造原点，明确租金来源与可持续增长路径，通过空间场景改造、内容生态重构激活老旧项目，这已成为头部企业的核心策略。