半年跌千万，深圳湾何时止跌......

深圳湾的豪宅正陷入前所未有的困难期。

根据淘房君调查了解到，整个10月份，深圳湾才成交7套顶豪，创下年内最差成交记录。

恒裕滨城二期，建面170多平的户型、中高层，今年3月份成交价在4700万上下；10月底最新成交的一套同面积段的高层，只要3600万；半年时间，跌价上千万。

卓越维港南区，建面177平的5房，中间楼层，今年4月成交单价接近18.5万/平；最新成交单价回落到16.1万/平。

成交量上不去，成交价一直被“砍”，业主们信心严重受挫。

与此同时，深圳湾澐玺最新定价被爆出，单价14.3万-30万/平、总价3000万-1.5亿，这批新品一定程度上也会冲击到深圳湾二手市场。

深圳湾还要调整到什么时候才是个头啊......

深圳湾成交价持续走低

较高峰期普遍回调30%+

从近期的成交来看，作为顶豪“风向标”的恒裕滨城二期，10月成交了两套建面168平的4房，全部都是可看海景的超高层；

月初，房源成交价3700万；月底，直降百万，房源成交价3600万；持续刷新近五年价格新低。

要知道，该户型在2022年，低楼层都能卖到5000万；回落达到28%。

小区建面228平的楼王户型，去年成交价7900万；现在超高层中出现了一套笋盘，业主报价6250万；调整幅度超20%。

卓越维港南区双证合一后，建面176平的户型一度从3610万涨到了4700万；

近期，该户型成交价3100万，价格为双证合一以来的新低，跌幅约34%。

华润城悦府1期，一套建面249平的4房，高楼层，今年3月业主报价6000万，无人接手；

现在直降900万、报价5100万，比去年6月成交的中低层房源价格还低，依然无人接手。

三湘海尚，建面208平的4房，今年3月成交了一套3780万的笋盘；

最新高楼层二手房的报价已经下调至3600万，比起3年前，调整幅度将近50%。

实际上，在长达三年的市场低谷期，深圳湾资产一直保持着很强的抗跌性；

直到2024年年中，才出现“补跌”，没想到一发不可收拾，价格踩踏严重；

现在深圳湾的价格已普遍回调30%以上，但近期依然没有出现“止跌”迹象。

超千套新房即将上架

冲击深圳湾二手市场

对于近期深圳湾行情持续低迷，淘房君认为，是受到了新房市场的冲击。

今年底或者明年初，南山新房市场有3个豪宅都要卖，总供应量超过1000套，预计都是两千万级别的豪宅。

包括：

后海总部基地的深圳湾澐玺，即将发售产品建面209-1050平；

深圳湾片区的中信信悦湾（原元湾府），计划上新建面210-510平的产品；

蛇口的后海玺，首推建面197-235平大平层。

而深圳湾二手房市场一年的成交量也就200余套，新房供需比达到了惊人的5：1。

目前，深圳湾澐玺价格被爆出，包括：

209平：3000万-3400万，单价14.3万-16.3万/平；

269/295平：4100万-4600万，单价15.2万-17.1万/平；

305平：5300万-5500万， 单价17.4万-18万/平；

375平（西南）：6600万-7000万，单价17.6万-18.6万/平；

408平：6800万-7500万，单价16.6万-18.4万/平；

375（东南）：8000万-8500万，单价21.3万-22.6万/平；

500平：1.5亿左右，单价30万/平。

对于这个价格，市场上也有两种声音。

一方面，有购房者认为这个地段本身就值钱。

澐玺作为“后海总部基地”近十二年来的唯一住宅用地，周边都是高端写字楼、商业中心，底子上就是顶级；有购房者直言，这里的城市面貌跟上海外滩复星金融很相似。

再加上3.6米层高、接近100%使用率、进深超2米的阳台等，户型和品质也是没得挑。

并且，澐玺的价格确实比很多人预想的要低，价格优势可以包容很多东西。在2018年，宝安壹方城都14万一平了，现在深圳湾起步14万一平，确实划算。

另一方面，有购房者认为，从自身居住舒适度来看，澐玺不达预期。

最主要的就是密度偏高和景观差异。

譬如，悦府364平的户型，主卧客厅都是无遮挡的海景，澐玺375平的户型，却做不到这一点。

虽然两者价差上千万，但就是有土豪愿意多花一千万为景观买单。

同时，淘房君也从二手中介处了解到，澐玺的实际价格或许比爆出来的还要更低，这确实吸走了不少客户的注意力，本来准备出手的买家，现在要先去澐玺看看样板间、等其最终定价出来，再做决定。

深圳湾的豪宅，何时才能止跌？

深圳湾豪宅行情一路走低，主要原因在于购买力信心受挫。

淘房君从豪宅领域的资深中介那了解到：

干实业或者底蕴“老钱”常年稳定流向香蜜湖或者华侨城，一直有购买力“托底”；

购房者追求更极致的低密居住体验外，更认为两个片区属于难得的“风水宝地”，因此他们对香蜜湖、华侨城的豪宅价格心理预期不低。

“新贵”们买入深圳湾、宝中、前海等本来就是更偏向投资+自住，甚至投资倾向盖过自住属性，现在市场未能企稳，大家只能把钱攥在手里继续观察。

此外，“限购”的存在，也把很多优质资金拦在了“门外”。

“杭州全面放开之后，单价冲14万”，该中介调侃道，“如果今天南山住宅放开限购，讲不定明天深圳湾的价格就涨上去了。”

淘房君也了解到，杭州的南星桥、江河汇等核心板块单价突破8万/平，外地客占比达71%。

无独有偶，广州全面放开限购后，还诞生了今年全国首个“百亿开盘”项目--保利玥玺湾，单日销售额破100亿。

而即便未来依然不放开限购，淘房君认为，深圳湾豪宅的价格下降空间已经不大了。

毕竟大资金抄底一线城市豪宅的动作也在加快。

同样未全面放开限购的上海，今年上半年，其部分豪宅单价突破30万/平，单套5000万以上豪宅成交量占全国78%。

深圳湾豪宅已经深度调整，部分豪宅的跌幅甚至超出市场平均水平，大资金迟早会来抄底。

现阶段，只要新房价格不疯狂砸盘，深圳湾二手市场就有真正企稳的希望。

来源：深圳淘房志