北京楼市：遭遇狠狠的背刺

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号

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房姐你好，最近刷到好多银行直接卖房的消息，这个“银行直供房”和法拍房有啥不一样啊？到底能不能买？刚需想捡漏又怕踩坑，求支招！

房姐回复：

可以买。这个银行直供房并不是现在才有的，而是在之前就有的。只是说，最近这两年的供应量增加了一些。

它和法拍房的核心区别，说白了就是“产权干净度”不一样。

法拍房是法院强制执行的，产权还挂在原业主名下，最让人头疼的就是隐性风险，可能原业主欠了外债没说清，或者房子里有长期租赁合同，遇到不讲道理的业主，买完想住进去很费劲。但银行直供房不一样，是银行把债权理清后，实实在在拿到了完整产权才卖的，产权明明白白，过户基本没风险，这一点比法拍房省心太多。

而且它还继承了法拍房的最大优点——便宜！价格通常比同地段二手房低15%-25%，相当于直接省出装修钱。不过缺点也很明显：房源太少。不管哪个城市，银行直供房在整个楼市里占比都特别低，能挑的余地不大。

所以我的建议是：如果刚好有符合你地段、户型要求的，可以考虑；但千万别为了贪便宜迁就地段，比如上班要多绕10公里，或者周边配套根本跟不上，买房还是得先满足自己的居住需求，别本末倒置。

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房姐好，最近想把北坞嘉园的房子卖掉换天阅山河，预算800-1000万，不知道是否划算，不考虑孩子上学问题，想听听您的专业建议。

房姐回复：

我一直都是最提倡置换的！虽然北坞嘉园的品质在回迁房里已经算不错的了，板楼洋房，密度不高。但再怎么好，它也还是回迁房，跟商品房次新比，还是差着一个档次。

不过说实话，我不认为天阅山河是一个比较好的选择，不是说小区不好，是因为你的预算在西边，完全可以往海淀冲，没必要局限在丰台。

你想想，海淀每年GDP都是北京头把交椅，多少科研单位、互联网大厂都在这儿，还有一堆高校和企事业单位。哪怕买的不是海淀最核心的地段，也能蹭上它的产业红利、资源红利，这是丰台比不了的。

具体可以沿着6号线看看西四环的田村、宝山板块，密度低，居住舒适度高，交通也方便。而且田村板块的6号线含金量挺高的，贯穿石景山、海淀、东西城、朝阳和通州，沿线全是产业核心区，不管是现在住还是长远保值，都比丰台的岳各庄、青塔、玉泉营这些板块优先级高。

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房姐你好，我关注你好几年了，最近家里考虑换房，特地来请教。我们手头有500万预算，想买套两居室，环境不强求，宜居就行，有一个四岁孩子，适当考虑一下学区，中上吧，工作地点在苏州街，有合适的推荐吗？

房姐回复：

谢谢你的关注！孩子快上一年级了，现在考虑学区刚刚好。你的情况其实很适合看看万柳和世纪城板块，这两个板块的学区在北京都属于相对强势，对于你来讲也可以实现职住平衡。

这轮市场回调加上新生儿数量下来了，万柳、世纪城的学区溢价挤掉不少，不像前几年那么疯狂了，500万预算完全可以拿下一个不错的两居。

先说说万柳，它的初中通道虽然不算顶尖，但小学还是很能打的。你可以看看小南庄、稻香园西里，房龄是有些年头了，不过你的预算买个两居还是能挑挑的，学区对应海淀万泉小学，在海淀属于一流二类，50%直升理工附中。

世纪城板块也可以看看，整个世纪城基本都是人大附小这一个学校，一流一类，小区可以看看晨月园、金夕园、远大园六区，500万左右的两居常出房源。

这两个板块，我认为当下是比较适合你的，等娃上了初中，手头宽裕了再置换房龄更新、更有品质的房子，一步一步来。

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