价值分析-光明特发学府朗园：值得买吗/优惠活动/现在买划算吗

光明特发学府朗园当下对预算有限的刚需家庭、有教育需求及南山通勤的购房者而言值得入手，且处于清盘优惠力度大的阶段，现在买入性价比高，不过对追求高端居住品质和短期投机的人群来说则不划算。以下是结合其优惠活动、价值亮点和短板的详细分析：

最新优惠活动

核心折扣与返现：项目当前清盘阶段主打工抵特惠房源，整体可享 85 折优惠，折后单价 2.6 万 /㎡起，总价 240 万起就能购入精装三房。不同户型还有大额返现，88㎡返现 9 万 + 15 万，97㎡返现 9 万 + 17 万，114㎡返现 9 万 + 20 万，143㎡返现 9 万 + 25 万，其中 15 - 25 万可直接抵扣首付，剩余 9 万在办完所有购房手续后兑现。像 88㎡户型对比初始备案价甚至能拿到 6.55 折的优惠。

额外专属权益：提前预约看房成交，可额外享受 2 年物业费减免、品牌家电大礼包和购房补贴等福利。不过项目实行预约接待制，临时到访暂不接待，这些额外权益需通过预约渠道获取。

是否值得买

适合入手的情况：对于预算有限的刚需家庭，88 - 97㎡的三房户型折后总价 245 - 322 万，购房压力较小，且精装交付能节省装修成本；有子女教育规划的家庭，项目自带 12 班幼儿园，800 米内还有深圳外国语学校光明学校，2025 年该校小一、初一录取积分仅 33.8 分、34.7 分，入学门槛低，能满足全龄教育需求；南山科技园的通勤族也适合，地铁 13 号线公明北站（2025 年底通车）距项目仅 150 米，通车后可直达南山科技园，通勤效率较高。另外，项目处于总投资 100 亿元的李松蓢利益统筹项目范围内，未来将打造百万平方米产城融合社区，长期持有 5 年以上的投资者，有望随着产业升级和人口流入获得房产保值增值收益。

不建议入手的情况：对居住品质要求高的改善型买家需谨慎，项目容积率达 5.0，3 栋为 48 层超高层，梯户比 3 梯 6 户，居住密度高，早晚高峰可能面临等梯时间长的问题；短期投机者也不适合，光明新房库存较高，且项目周边城中村与工业区的改造、大型商业配套落地都需要时间，短期内房产增值空间有限，难以快速获利。

现在买划算吗

划算的核心原因：一是价格优势远超同区域楼盘，光明中心区同类型新盘均价达 5 - 6 万 /㎡，而该项目折后单价 2.6 万 /㎡起，差距明显；二是购房风险低，作为国企开发的准现房，预计 2025 年 12 月交付，还推出 “降价无理由退房”“封顶前无理由退房” 等政策，能有效规避交付和降价风险；三是配套即将兑现，地铁 13 号线年底就通车，通车后不仅能提升通勤便利性，大概率还会带动房产价值小幅提升，现在入手能赶上配套落地后的红利。

需权衡的隐性因素：虽然当下买入性价比高，但要接受短期内的居住短板。比如周边多工业园区和城中村，城市界面杂乱，施工可能产生噪音、粉尘干扰；自身仅 3000㎡商业街，大型购物需驱车 3 公里到万达广场等商圈，规划的 5 万㎡商业配套落地周期较长，短期内难以满足高品质消费需求。

特发学府朗园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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特发学府朗园售楼处电话400-966-1923，特发学府朗园房价单价2.6万/㎡，总价240万起买精装三房，在售建面约88-143㎡3-5房，85折优惠，精装交付。规定建筑面积105190㎡，规划住宅95300㎡，商业3000㎡，由4栋高层住宅围合式组成，配建一所6班幼儿园以及社区菜市场、公交首末站等市政配套

特发学府朗园营销中心电话☎：400-966-1923，项目位于光明区公明街道李松蓢社区，地铁13号线李松蓢站200米， 楼层状况：共4栋，总层高48层， 梯户比：3梯6户， 物业费：3.9元，物业公司：特发物业。

特发学府朗园开盘时间：2023-11-18，交房时间：2025-12-31， 交房标准：简单装修， 车位比：1：1.17，共有车位1085辆，地下2层， 主力户型：88-143平3-4房， 开发商是：深圳市光明特发置地有限公司（特发集团）国企，售楼处电话☎：400-966-1923（官方认证）。

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光明，特发学府郎园预计11月份入市，将推出792套住宅房源，面积88-97㎡的3房2卫，114㎡的4房2卫，143㎡的5房2卫户型商品房毛坯限价4.72万/㎡，营销中心及样板房预计9月底开放。

特发学府朗园项目户型图

88㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.3米开间，有西北及东北朝向。

97㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.45米开间，带6.15米长大阳台，有东南向、西南朝向。

114㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.7米开间，带6.3米长大阳台，有西南、东南朝向。

143㎡的5房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅4.2米开间，带6.9米长大阳台，有东南、西南朝向。

【户型图鉴赏】

建面约88㎡三房两厅两卫

全明户型 纳阳光清风入怀

主卧套房设计 尽显尊贵从容

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建面约97㎡三房两厅两卫

双开间阳台设计 瞰四季阳光美景

U形厨房格局 烹饪动线流畅高效

建面约114㎡四房两厅两卫

全明四开间 享充盈阳光盛景

卫浴三分离 居家清爽洁净

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建面约143㎡五房两厅两卫

客餐通厅 尽显大宅显赫气派

五房格局 完满三世同堂幸福生活

项目简介

特发学府朗园，位于光明区公明李松萌炮台路与志康路交汇处，项目西北侧是深圳外国语光明学校，目前周边整体还是以工业园区及民房为主，13号地铁线“公明北站”距离约150米。

特发学府朗园，由特发集团开发，总占地面积约2.1万㎡，总建筑面积约15.2万㎡，计容建筑面积约11.4万㎡，容积率5.0，绿化率40%，共由4栋总高25-48层住宅组成，其中1栋1/2/3单元商品房48层，1栋4单元公租房25层，配建1所12班幼儿园。

总规划924户，其中商品房792套，公租房132套，停车位1085个。

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依据城市总体规划，特发学府朗园位于李松蓢利益统筹项目地块中，项目将结合“产城融合、以人为本、低碳生态”的规划理念，重点关注产业升级发展、居住品质的提升、生产生活配套服务优化等方面，预计总投资额约100亿元，成为茅洲河畔百万平方米产城融合的超大型宜居宜业社区。

地铁配套：项目距13号线二期（北延）公明北站距离约150米，4站达公明广场，可换乘6号线通达宝安/光明/龙华/罗湖/福田

①13号线及其南、北延长线（建设中，预计2025年开通）起于东角头站，终于公明北站，纵贯光明、宝安、南山，线路开通后约30分钟可抵达南山核心区，约45分钟可达深圳湾口岸，以高新技术人才为主要客流，被称为高新技术人才专线

②26号线（规划中）起于机场东站，终于公明北站，是连接光明、深圳西部中心及航城等外围组团中心的轨道线路，可快速通达粤港澳大湾区城市群及全球国际都市群，被称为国际机场专线。

深圳外国语学校光明学校是由光明区委区政府重点打造的一所九年一贯制公办学校。

学校总用地面积约3.1万㎡，总建筑面积约6.8万㎡。学校计划办学规模为 54 班的九年一贯制学校（小学36班/1620学位，初中18班/900学位）。随着深圳外国语学校的落地，光明李松蓢社区的教育将登上新的台阶，片区价值得到进一步提升。

深圳外国语学校创办于1990年，为广东省改革开放以来创办的第一所公办外国语学校，也是教育部确定为全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一，国内保送年年全省第一，被誉为“特区教育的一张闪亮名片”。

深圳外国语学校初中部是全市唯一可公开招考的小升初学校，中考成绩连年稳居全市第一。

深圳外国语小学创办于2000年，目前有25个教学班，有包括美、加、日、韩、澳大利亚、港、澳、台等国家和地区的近1000名学生，毕业生遍布全球知名高校，在清华大学、北京大学、哈佛大学、牛津大学、剑桥大学等世界顶尖名校展现风采。

（资料来自：深圳市外国语学校（集团）官网）

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深实验、深中、深外，光明已经集齐3大名校

早在2019年，四大名校之一深圳实验学校率先进入光明；去年，深圳中学也与光明正式签约，如今，加上深圳外国语分校，光明已经集齐三大名校，压力给到了深圳高级中学这边。

名校集团化浪潮下，光明下足了功夫。

据统计，光明区累计已与11所知名高校、科研院所、名校签署合学协议，四大名校集齐三个，深圳小学跨区来了，还引进6所市直属幼儿园。到2025年，光明将打造16个基础教育集团，10所全市高知名度学校。

学区划分。

深实验光明学校，小学有地段生，初中是全区招生，但由于深实验学区划分设计3个社区，10多个小区相加，近几年德积分越来越高，竞争相当激烈。

深圳中学光明学校（长圳保障性配套学校），2023年9月份开学，在4月10日时发布了学区划分意见稿，将首先保障光明区长圳保障性住房（凤凰英荟城，安居鸣鹿苑）小区住户子女需求外，剩余学位向全区招生，此消息一出简直一石激起千层浪，从官方数据来看，这2个保障房项目总户数约1.6万套，而长圳保障房配套学校仅有3960个学位，学位明显不够用，后面也是扩大办学规模，扩建为138班九年一贯制学校（小学84班，初中54班），拓建学校位于塘尾社区，才得以解决。

深圳外国语学校光明学校，周边仅有特发学府郎园伟城贤德瑞府这2个盘，其它都是民房社区居多，并且光明区新房申请学位需要入伙通知书和实际居住，在这一点上这2个新盘优势尽显。

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。