经抵押人同意出售抵押房屋，效力是否及于买受人？

案情回顾

甲因资金需求向某银行借款200万元，借款期限为2年，甲以其名下自有房屋为该笔借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，银行成为该房屋的合法抵押权人。

借款期限届满前1年，甲因个人原因计划出售该抵押房屋，并希望以售房所得款项提前偿还银行贷款。甲就售房事宜与银行协商后，银行表示同意，并向房屋管理部门出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。随后，甲与乙签订房屋买卖合同，将该抵押房屋以合理价格出售给乙，甲亦将银行出具的同意销售证明作为合同附件交付给乙。乙按合同约定履行了付款义务后，要求银行配合办理房屋抵押注销登记及所有权变更登记手续，但银行以尚未实际收到甲的贷款还款为由予以拒绝。

协商无果后，乙为维护自身合法权益，将甲及某银行诉至人民法院，诉讼请求为：判令注销案涉房屋的抵押登记，并判令甲和银行协助办理房屋所有权变更登记手续。

案件结果

人民法院经审理后作出判决：支持原告乙的全部诉讼请求。判令某银行在判决生效后一定期限内配合办理案涉房屋的抵押注销登记手续，同时判令甲与某银行共同协助乙办理案涉房屋的所有权变更登记手续。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

（一）“同意销售”应解释为同意完整的房屋交易行为

房屋销售作为一种典型的不动产交易行为，并非仅指签订买卖合同、支付购房款这两个环节，其核心要义在于实现房屋所有权从出卖人向买受人的转移，同时包含房屋的交付占有、所有权变更登记等一系列完整流程。银行作为抵押权人，向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，该行为具有明确的法律意义，应视为其对抵押人甲出售房屋这一行为的全面认可，而非仅同意签订买卖合同。从诚实信用原则和交易安全角度出发，该“同意销售”的意思表示应解释为同意抵押人完成包括签订合同、收取房款、交付房屋、办理所有权变更登记在内的完整销售行为，这是对交易双方合理预期的保护，也是维护市场交易秩序的应有之义。

（二）抵押权因同意销售转化为对售房款的优先受偿权

抵押权的核心是保障债权的实现，其效力主要体现在对抵押物的优先受偿权。当抵押权人同意抵押人转让抵押物时，其对抵押物的直接支配权即发生转化——不再对抵押物本身享有优先受偿权，而是转化为对抵押物转让所得价款的优先受偿权。具体到本案中，银行同意甲出售抵押房屋后，就应积极采取措施维护自身债权，如要求甲将售房所得价款直接向其清偿债务、将款项存入指定监管账户进行提存备偿，或通过其他合法方式控制款项实现债权。银行未能及时采取有效措施监管售房款、导致自身债权未及时实现，属于其对自身权利的疏于管理，相应风险应由其自行承担，而非将该风险转嫁给善意购房人乙。

笔者寄语

抵押权的设立旨在保障债权实现，但不应成为阻碍合法交易、损害善意第三人权益的工具。对于抵押权人而言，在出具同意销售证明时，应充分认识到该行为的法律后果，及时采取有效措施保障自身债权实现，避免因权利行使不当引发纠纷；对于抵押人而言，应秉持诚实信用原则，积极履行还款义务，配合办理相关登记手续，保障交易的顺利进行；对于买受人而言，在购买抵押房屋时，务必核实抵押权人是否同意销售，并将相关证明文件作为合同附件，以维护自身合法权益。

法律的生命力在于实施，唯有各方主体正确行使权利、积极履行义务，才能实现抵押权保障债权与维护交易安全、保护善意第三人权益的有机统一，共同营造安全、有序、公平的市场交易环境。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所彭学军