资产觉醒时代 | 2025不动产资管峰会圆满闭幕

（2025年11月12日·上海）回望过去数年，不动产行业经历了从高速扩张到提质增效的深刻转型，曾经依赖土地增值与规模红利的发展模式逐步退场，存量时代的资产精细运营成为新的方向。

存量博弈的时代背景下，商业不动产的角色也发生了转变，从单纯的容器变为一种核心资产，资产管理能力也因此成为企业竞争的关键壁垒。

然而当下，行业既面临着宏观经济环境调整、融资渠道收紧的外部压力，也承受着资产空置、同质化竞争的内部挑战，需要探索出一条破局新生之路。

11月12日，以“价值运营”为主题的2025不动产资管峰会在上海开幕，众多行业精英汇聚一堂，畅抒己见，共探前行之路。

价值挖掘

这几年，不动产行业发生了巨大改变，为了迎来更好的发展以及更轻松地应对挑战，正确预判行业趋势是极为重要的一点。

在本次不动产资管峰会的主题演讲环节中，CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨选择了从租户需求里看办公楼市场的趋势。

CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人 谢晨

谢晨表示，通过今年的调查，推动企业做选址决策的五大因素其实没有太大改变，依然是更低的租金价格、区位交通和配套、灵活的租约条款、可持续发展目标、提升空间体验并缩减面积。

但是在具体的比例上有一些变化，主要体现在租户对于办公楼租约价格和租约灵活度的关注度较去年有进一步提升，前者从去年83%提升至86%，后者则从49%升至55%。

从这些数据来看，市场需求端仍在追求更低的成本。至于供给端，谢晨表示，过去两年办公楼租金处于一个加速下行的通道里。

“2024年，在我们所监测的10个城市中，租金平均降幅大概在7%左右，今年预计到四季度结束时整体降幅应该会在8.5%-9%。”

对于2026年，谢晨也做了展望，在基准情景假设当中，短期看租金仍然是会延续下降的趋势。

在谢晨给出的报告中提到，可持续发展目标是企业选址的决定因素之一，对此，万物梁行总裁钱滨强也表示认同。

钱滨强指出，可持续对应的核心是低碳。在“双碳”政策背景下，智慧与低碳是万物梁行正在发力的业务板块，也应该是每个行业参与者的可持续责任。

万物梁行总裁 钱滨强

在他看来，做这些可持续的动作，除了响应双碳的政策，也是为未来整个商用不动产载体贴上绿色标签，之后发绿色债等绿色金融方面的融资成本也会更低，最终实际上是回报于债权人及股东方和所有者。

另一边，WeWork中国首席技术官胡建认为，灵活办公业态要想实现价值回归，有两个关键支撑点：第一个是极致的灵活性，这是灵活办公最核心的优势，尤其是在当前市场环境不确定性极强的前提下，这份灵活性显得尤为珍贵。

WeWork中国首席技术官 胡建

第二个是品质感，胡建提到，大家对联合办公、灵活办公的关联印象是人性化的空间设计和装修格局，以及一体化的服务，这也是WeWork中国在业态中能够为行业提供的一系列价值。

他指出，经过多年的深耕细做，如今的WeWork中国已从1.0 时代升级到2.0时代。在1.0时代，WeWork中国核心竞争力是空间设计、社区运营和销售体系。在保持原有核心能力和服务好品质企业的同时，也在不断的升级核心能力，更好满足市场上越来越多元化、个性化的办公空间需求，从而进入到WeWork中国2.0时代，用“灵活、创新、科技”三大核心竞争力，去更好的服务我们的会员和业主。

会上，高和资本资产证券化部执行总经理汤益轩提出了一个观点：“我们有大量的资产是处于沉睡状态，是没有交易的。如果没有交易，那么底部就很难形成价格。而没有价格，大家就很难对资产进行重新的估值和构建。”

高和资本资产证券化部执行总经理 汤益轩

他提到一组数据：去年全年中国大宗市场大大概在2207亿元，这个渗透率大概只有0.6%左右，而在成熟市场，比如美国或者是日本，可能会去到3%-5%左右。

“因此我们需要多元化的市场主体参与进来，促进底部交易，稳定资产价格，增强市场信心。”与此同时，汤益轩指出，不动产私募基金的核心功能之一，便是作为行业出清通道盘活存量资产，唤醒那些沉睡的资产。

在价值挖掘方面，阳光海天停车产业集团总裁江沁园以集团本身的发展为例作出了经验分享。

阳光海天停车产业集团总裁 江沁园

在大部分人观念中，停车只是一件小事，但在江沁园看来，停车这件事情其实比大家想的要复杂一些。

他表示，停车其实就是一个小生态，由很多不同停车用户组成，每个人都有不同的需求。但需求的背后往往潜藏着价值，而江沁园则是一个擅长发现需求、挖掘价值的人。

他分享道，阳光海天目前的发展重点之一是城市停车业务，即管理城市的路侧资源。

“这类停车业务具有压倒性的优势，因为这类资产老百姓都要使用，而且每一个人的使用频率都超级高。跟封闭车场不一样，可以很快就把一个区、一个城市的老百姓都变成你的用户。”

商办的未来

主题演讲之后是主题讨论会，不动产资管峰会共有两场，第一场是由合景泰富商业资管写字楼事业部总经理陈昭君担当主持，开启了一场关于“商办的未来”的交流。

讨论会伊始，陈昭君表达自己的感受：“今年租赁市场给我的一个最大体感就是不稳定，主要由国内产业结构调整、地缘政治、世界格局、经济变化等所导致。”

主题讨论会之一：商办的未来

主持嘉宾：合景泰富商业资管写字楼事业部总经理陈昭君

对话嘉宾：中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理

金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理田贺维

蜜蜂公司(BEEPLUS)联合创始人兼蜜蜂发展总裁戴健进

WeWork中国首席技术官胡建

基于此，陈昭君抛出了一个问题：办公楼租赁市场已经见底了吗？如果还没见底，下行周期还会持续多长时间？

金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理田贺维给出了自己的答案：商办市场现状并非简单周期问题。

他指出，早期国内商办市场发展以开发投资属性为主，很多项目与金融绑定，更多关注投资和开发面积，而非运营属性，忽视了未来的运营需求。

“经历这一轮调整后，既是机遇，也是大浪淘沙、不破不立的过程，相信未来商办市场会呈现新的变化、新的发展模式和方向。”

作为目前开发商里自持写字楼、办公楼资产最多的业主方，中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理表示，近年来，随着客户逐渐掌握一定的话语权，很多业主方被推动着必须主动提升，“但是我更多地认为，这其实是在脱掉了市场繁荣外衣后，专业竞争力的另一种呈现方式。”

张存理指出，中海在前几年就开始了关于标准化的建章立制，“因为我们的资产非常多，面对的客户类型也非常多，至少要让他们感受到我们的标准是一致的。”

与此同时，她认为，快速提升资产价值的方式就是提升出租率，所以能提升出租率、保证资产整体实现稳定收益的，都是值得尝试的方式和方向，“因为有出租率才会有现金流，有现金流才会有回报，才会有资产盘活和提升增值。”

关于如何保障去化率和出租率方面，蜜蜂公司(BEEPLUS)联合创始人兼蜜蜂发展总裁戴健进也分享了自己的方法。

他认为，首先就是要保障客户行业的多元化，因为客户单一的话，当这个行业遇冷时，整体租户就会面临比较难受的状态，可能会出现大面积退租。

第二是保障楼宇产品的多元化，“就是项目里不仅仅可以满足1个人到10个人，还可以覆盖100人、200人，无论是多大的客户，都可以‘吃掉’，这就是产品的多元化。”

第三是要保障项目收入多元化，“过去最大的收入可能就是租金收入，其实很早之前我们就发现，项目不仅只有tob端的收入，还有toc端的收入。比如说在楼宇里融入了很多商业配套元素，包括咖啡、会议展厅活动等。”

提到在和业主合作伙伴谈各类合作时，WeWork中国首席技术官胡建认为，大家首要关注的肯定是资产增值或保值问题。从国资和民营资本业主的角度来看，二者关注点也不尽相同。

国资方面，可能更关注国有资产的保值，且在资产合规等各方面相比民企有更多限制；从民企的视角来讲，在灵活度上会大很多。

不动产新生

第二场讨论会以“不动产新生”为主题，主持人北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔在讨论会开始之初分享了这些年的所见。他指出，过去北京上海等地大宗交易市场十分繁荣，尤其是上海常年居于全球领先状态，然而今年，这些辉煌都已不复存在。

刘唯翔给出了自己的解读：大宗交易已经基本丧失了流动性，市场对于资产的运营、租赁等持续看空。

本场主题讨论会就在这样的气氛中展开。

主题讨论会之二：不动产新生

主持嘉宾：北京大成(上海)律师事务所合伙人刘唯翔

对话嘉宾：上海交易集团上海总部副总经理万雅宁

千丁数科资管团队负责人郝霄

BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平

国泰海通证券REITs业务部执行董事李宗霖

华夏金茂商业REIT基金经理、副总裁谭琳

率先发表观点的是BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事张平，她肯定了刘唯翔的部分言论，指出近几年商办市场面临着巨大挑战，这从一定程度上反映出当下资产流动性确实不容乐观。

“其中有受到一些外部环境的影响，但还有一个原因，可能是商办资产尚未被纳入REITs的底层资产范畴。”

讨论会自此引出了第一个话题——价值重构。

张平表示，除了我们传统认知中的价值之外，是否还有新兴的价值值得关注？比如数据资产的价值，目前仍算是一个价值洼地。如今越来越多企业重视数字化科技赋能，未来数据资产的价值很可能成为价值重构中极为重要的一环。

张平还提及，生态价值与无形资产价值也是两个值得关注的新兴价值。

作为上海交易集团上海总部副总经理的万雅宁则认为，所触及到两类资源，一类是国企的资产，另一类是国企的用户端，两端都极具价值。

万雅宁表示，上海是国资重镇，每个国企都有自身的痛点、难点以及服务切入点。要是能把这三点研究透彻，不管针对何种主题，都能与国有企业进一步深化合作。从投资人的角度来看，更是如此。

当然，上海交易集团并未为自己戴上枷锁，“我们不仅服务众多非国有企业，还与它们建立了广泛的连接。就像各位嘉宾都提到，与非国有企业合作，空间更为广阔，资源链接点和便利性也更多。”

万雅宁进一步表示，市场上并不缺钱，缺的是优质资源。所以，如何助力优质企业，将资金与资源配置到优质资产上，这也是非常重要的一点。

千丁数科资管团队负责人郝霄也针对传统商业和资产估值的关系发表了自己的看法，他介绍到，千丁数科是龙湖集团旗下的数字化公司，从龙湖作为运营方的视角来看，龙湖一直注重内驱内省，用现金流、EBITDA来评估自持商业的运营情况。

“龙湖商业资产在我们看来是一个特别特殊的资产，更重要的是运营的能力，最关注的是如何把一个商业资产打造成消费者喜欢、符合消费趋势的场域。”

国泰海通证券REITs业务部执行董事李宗霖，与华夏金茂商业REIT基金经理、副总裁谭琳则共同发表了对REITs的期待与看法。

李宗霖表示，REITs是不动产资本运作的有效补充，价值可以体现为三方面：一是搭建“三资”体系，即资产管理方与头部金融机构一起加强“资产+资管+资本”联动，提高资产流动性，放大资产价值。二是做好“三信”建设，加强信息价值挖掘、提高信批能力、构筑信任体系，充分挖掘“可信价值”。三是实现“两面发展”，一方面做内生式的增强，做实自身价值。

另一方面是做外延式的发展，做大REITs平台价值。基于REITs构建稳定退出渠道和稳定定价的锚，在充分发挥资管能力和资本运作能力基础上，发现定价失准的资产，通过一二级价差打造利润第二增长曲线，构筑“流动资产池”应对不断变化的行业发展需求和资本投资需求。

谭琳则指出，到目前为止，公募REITs市场上市产品已经达到77支，总的发行规模接近2000亿元，总市值超过了2200亿元。

值得一提的是，其中有12支REITs提出了扩募申请，6支已经成功完成发行。

“说明市场已经走出了单靠“首发”的初级阶段，进入了“首发+扩募”双轮驱动、常态化发行的新阶段。“谭琳进一步指出，除了公募REITs和私募REITs之外，还有像Pre-REITs、类REITs等多样的不动产金融产品，共同构成了多层次的REITs生态体系。

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