房子不卖了行不行？

童鞋们，我新开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

一位粉丝今天问到我这个问题：看你的文章好像是建议卖房子，但是现在价格跟割肉一样，房子我不卖了行不行？

当然行，为什么不行？但我知道粉丝期待的答案显然不止于此，他希望我讲多一些深圳的房子还有没有价值、市场何时会到底、未来还能不能回到前高甚至突破……等等。

我首先纠正了他的看法，我大概问了一句，果然是新粉。我想如果是老粉，应该知道我从来没有也不会简单的基于市场波动去一刀切的建议人卖房子/或者是买房子。我还是要提醒一句，我并不是在“随大流”看着市场不好了就呼唤大家去卖掉，不是那样。我的思考逻辑从来都是微观的、个人化的，而不是所谓的“市场预测”。一切落不到具体个人的操作行动上的策略分析，在我看来可以归于“嘴炮”。我关心宏观，但不那么的关心，我更关心的永远是“我自己要如何应对”。有时候看那些所谓的经济学家/宏观分析师讲宏观讲的头头是道，PPT很漂亮，分析很宏大，但落地到具体操作上却经常是什么都不要干、躺平最好，我并不认同，什么都不干还活个什么劲儿？

为了免于误解——让人误以为我只是看到市场不好了所以劝大家卖卖卖，我再把我的思考逻辑理一下，非常系统完整的分享我在前面三篇文章里讲完了，大家可以去对照阅读。《》《》《》

首先，深圳的房子还有没有价值？

当然有价值。

这涉及到我们怎么看待深圳这座城市。我很坚定的说：我对深圳房地产的未来依然乐观！多年后深圳核心资产的价格依然会刷新记录，我从不怀疑这一点。如果你允许我更主观一点，我要说：在我心目中，深圳是中国最美好的城市。我在这座城市已经生活了20多年，我深爱这个地方，我从来没觉得中国有哪座城市可以比深圳更美好。如果说过去数十年，中国有一个城市实现了“每个人都可以通过奋斗获得成功”，深圳一定是NO.1。就这一点，就够了，只有懂得这个有多么难的人，才能懂深圳。

我评价城市房地产的长远竞争力会侧重几个方面：是否拥有宜人的气候、基础设施的完善与便利、私营企业的活力、政府是否亲商以及效率是否高效、是否有良好的治安与管理、是否有充足的公园绿地休闲空间、城市包容度是否足够好。我到哪个城市去考察我都关心这些方面，这些和房地产价值、个人生活的幸福度息息相关。这些方面，深圳在我眼里是最好的，没有之一。当然深圳有不足的地方，比如教育、医疗，但是，怎么说呢，全国都一样、都那样吧。你为小孩选了公立系统，其实在哪都一样卷，京沪更卷。医疗的话……好像也没那么大影响吧，又不是天天生大病，又不是广州不让咱去。但上面这些加起来——尤其是前面四点，我认为你在国内找不到比深圳更能打的城市。就是放在全球，客观比较它的竞争力也是杠杠的。我经常看到深圳有一堆“深吹”自媒体，写的那些东西真是没眼睇，讲不到点子上，不知道为什么宣传部门还要给他们撒那么多钱。

拥有这些底层，深圳会持续的吸引人才、吸引人口。政策方面做得好，人才、人口流入的快一些，做得差，流入得慢一些，仅此而已。但长期看，这样的城市，一定会持续拥有最有创新能力的企业以及最有创造能力的人才，这样的城市，房地产长期也一定是波浪向上的。让我再说一遍，深圳核心地段的优质物业就是飞天茅台，它当然也会跌，但我相信最终还会回来、会更高。

但这不是人们现在关心的重点，大家关心的是：这场调整有多久？多久才会到底、多久才会重新涨起来？

前段时间，我回复了一个留言，大概也是上述说法：我坚定看好深圳，但我不知道什么时候涨回来。

有粉丝说，那你不是在说废话吗？

是的，是废话，But，难道你知道吗？你知道哪一年能到底？哪一年能涨回来？你们谁知道那个时间戳？

这本来就是无法量化的，我能大致判断的，只能是：这场调整较大概率会比较长期。理据在之前的文章里给过了，你们也可以自行对比香港1998-2003（触底）-2011（重回高点）、美国2008-2012（触底）-2016（重回高点），很容易得出这个结论。我认为市场慢慢会接受，我们的调整要比他们两个更久，前面的文章《》分析过了，逆风都还在。

但再具体到何年何月，风水先生才知道，而且，有意义吗？重要吗？纵然我随口说出来你们信吗？你们会不会觉得我才是那个大神经？人为什么要自虐？

知道调整大概率会长期化，足够你做决定了。模糊的正确好过精确的错误，老巴这句话，乃警句也。

那下面就来“做决定”。

如果扛不住了（就是我说的负债率太高、月供比太高）怎么办。我主张最好是卖，别说亏钱，连自住房都要卖了，没有办法。人生总不免会碰到一些大难关，有时候是因为自己做错了，有时候……完全就是倒霉……所以，也不要过于沮丧，碰到了就面对，要学会认输，我是到了35岁才学会的“认输”。但你们看，10年过去了，我也没有完蛋，我不挺好的嘛，你认输一次一辈子不会完蛋。某些时候快刀斩乱麻往往要比钝刀子割肉要好很多，但据我观察，大部分人过不了这一关，这的确需要一点压力、需要一点勇气。

如果能扛得住，房子当然可以不卖。比如，自住房我思来想去，还是认为不卖才对。房子和股票毕竟不一样，自住房代表着一个家庭在一座城市的归属感，是家庭幸福感的重要来源。而且，你总归是需要住房，省掉月供省不掉租金——很多人在算房子贬值时不算那套房子为自己省了多少租金，这是偏颇的计算，你10年住下来怎么着也是大几十万租金省下了吧。租金收益率高的房子我觉得也可以不卖，我现在还保留着早年买的一套惠州公寓（那是错误的买入，我犯错了，自那之后我再没有碰过公寓），不值什么钱，但我最终决定不卖了，一则是留着当做投资自省，二则是它收益率都超过5个点了，显著跑赢银行定存，这个时候我应该买而不是卖啊。

到这里，很多人也都能想得明白，但下面就稍微复杂了。大部分人的问题是：我扛也能扛，也不是自住房，地段很一般也不是什么核心资产，但统一特点是租金收益率都很低（绝大多数都在1.5%左右，有的甚至是毛坯房连租金都不创造），卖的话价钱低甚至要割肉，舍不得，不卖的话又担心下面继续跌。

怎么去处理这个矛盾？

我之前的主张是卖，现在还是，但是我要把逻辑说清楚：我讲那个话是有前提的，两个词：能力圈、机会成本。失去了这个前提，就不准确。

如果你在某些领域有能力圈，或者你想去学习点新东西，对自己的人生做出点突破，那么，我绝对认为应该卖掉（注意，是上面说的那几类房产，并且是在你能扛的前提下）。比如，通过房地产发家的很多童鞋，他们中的一些人在过去的很多年里，很有意识的培养了自己在股市（或者其它领域）的能力，现在房地产的能力圈不被需要了，但他们可以把钱放到股市里去。相比之下，他们对股市的了解更多一些。不要觉得这个不重要，实际上，很多人连市盈率一词都不知道是什么——就像我当年刚接触房地产时不懂得“户型”是什么一样，这都需要学习才能获得。

但如果你说，我什么都不懂，我只懂一点房地产，我这些年就只会买卖房子。那很简单，你没有这个能力圈，房子不需要卖，你就出租算了。你也不要去关心什么租金收益率低、房价会继续跌这些问题了，你就拿着房子收租金，收它个5年、10年再说。因为，你什么都不懂的话，你就是卖掉房子，大概率也是会把钱都亏光的。留个房子，至少有瓦遮头。假如你又碰巧拿的是核心资产——香蜜湖、深圳湾、蛇口、科技园这些地段，你怕什么？茅台2600块的时候你没卖，现在1400块的时候卖它干嘛？股息率3.5%虽然不很高，但是比银行定存可好太多了。假以时日，它还会回去，深圳的核心资产就是飞天茅台。

如果你是上一类，能跨进别的能力圈，股市也好、自媒体博主也好（芯片我想应该不行吧，开滴滴送外卖就算了），都OK。那么，我们就可以借着来聊聊机会成本这个词——选择了A，放弃了B的潜在最大收益。

一边是：你拿着租金收益率1.8%的房子（这是深圳全市商品房10月份的平均收益率），注意，在房价不增长的条件下，房地产只能计算租金收益率；另一边是：你卖掉这个1.8%收益率的房产，能否把钱通过其它操作每年获得超过5%-10%乃至更高的回报率？

如果你本身有学习能力，最好已经有一点能力圈，那么认真一点，找到一些好的投资博主学习（就像以前找靠谱的房地产博主一样），我觉得年化5-10%还是很有希望的。那么，如果你不这样做，这“10%-1.8%”就是你的机会成本。当然，如果你瞎胡折腾，还是一天到晚的“炒”股，那我觉得你继续呆在房地产吧。我在这篇文章里谈了我的看法《》，供大家参考。

有一种做法我深感不取，这几年，有不少人也卖了房，不懂股市也不会别的，于是就把钱存了定存，人去小镇躺平，悠哉了好一阵子。我当时看到哑然失笑，这种事我不干，我也不能说错，但也许是被坏文章“教坏了”——很多文章教人们在熊市里拿着现金什么都不做。我认为他们根本没搞懂“现金”和“现金流”的区别，我的态度很坚决，永远不要长期持有现金，但是现金流你应该高度关注——比如租金收入就是现金流。有源源不断的现金流，你就可以不担心好多事。存定存的童鞋，忘记了存款利率是可以很快打到0的（未来贷款利率都可以低过1%），用不了多久，你就继续要面对既无处可投又什么都不会的尴尬处境，重回原点。所以，存定存这是老人家养老干的事，机会成本太高了，你都不如留在房地产收租。

所以，在你有能力圈的条件下，你要认真考虑这个机会成本的问题。我建议不建议都不重要，重要的是，风一起来，你比谁都动得快。今年就是，股市大好，多少之前卖了房子的人杀进去了？都不用人教，自己都算得门儿清。

什么都不会，那就什么都不做，做多一定错多，就酱。

想明白这些，再翻转头回去考虑：我的房子到底卖不卖？说白了，在我的逻辑框架里，买资产和卖资产，根本上来说从来都不是一个市场分析问题，房子、公司、黄金等等都是资产而已，我们一直在做的是：寻找回报率更高的资产，寻找机会更好的去向。如果发现好的机会，那么，任何时候都可以买入，或者卖出，任何时候。

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