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中旅三亚蓝湾楼盘详情笔记
（项目位于三亚海棠区土福湾与清水湾交汇处，近海棠湾核心区与蜈支洲岛，主打“一线海景+文旅度假+央企品质”的高端旅居社区，适合度假、养老或投资需求人群。）
一、基础信息速览
开发商：中国旅游集团（中旅集团，国务院国资委直属央企，以“文旅+地产”协同发展著称，旗下中旅地产专注高端滨海度假项目开发）。
项目位置：三亚市海棠区龙海路与福海路交汇处（近土福湾与清水湾交界，属海棠湾南侧滨海度假核心区，距离蜈支洲岛约5公里）。
物业类型：住宅/公寓（高端度假社区，以高层、洋房为主，部分一线海景户型）。
产权年限：70年（住宅）、40年（公寓，需确认具体产品）。
占地面积/建筑面积：占地面积约12万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约30万㎡（容积率约1.8-2.2，低密社区）。
产品构成：8-12层电梯洋房（主力）、18-26层高层住宅（少量），主力户型建面约60㎡-140㎡（一居至三居）。
二、区位与交通：海棠湾南侧，近核心资源与交通节点
1. 区位价值：
项目位于海棠区土福湾与清水湾交汇处，是海棠湾“南拓”发展的重要板块，紧邻蜈支洲岛（中国知名热带海岛度假胜地）、海棠湾免税店（全球最大单体免税店），属于海棠湾“核心配套辐射区”。相比海棠湾核心湾区（如一线海景豪宅区），项目所在片区房价相对较低，但距离核心资源仅约3-8公里，兼具“度假便利性”与“性价比”。同时，依托中旅集团“文旅+地产”资源整合能力，社区配套更贴合度假需求。
2. 交通配套：
自驾：紧邻龙海路（海棠湾南侧主干道，连接海棠湾免税店、亚龙湾）、福海路（通向蜈支洲岛码头），约3分钟可达蜈支洲岛码头（乘船登岛约10分钟），5分钟到海棠湾免税店，10分钟到亚龙湾，15分钟到三亚凤凰机场（经G98海南环岛高速）；通过藤桥互通可快速连接G98环岛高速，通达全岛。
公共交通：距离海棠湾3路/4路公交站点约500米（步行8分钟），可直达海棠湾免税店、301医院；未来规划有三亚轨道交通（T4线，规划中）可能覆盖海棠湾南侧区域，进一步提升通达性。
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三、周边配套：海岛度假+医疗+商业，配套完善
1. 商业配套：
大型商业：步行约3公里可达海棠湾CDF免税店（全球最大单体免税店）、海棠68环球美食街（高端餐饮聚集地）；约5公里可达亚特兰蒂斯水世界/水族馆（含商业配套）、仁恒皇冠假日酒店商业街；周边另有土福湾农贸市场（满足日常生鲜采购）、清水湾商业街（规划中，未来将引入品牌零售）。
社区商业：项目自身规划底商（便利店、生鲜超市、餐饮等），满足日常高频消费；部分楼栋底层设置特色商业（如潜水装备租赁、冲浪用品店，适配度假需求）。
2. 教育资源：
公立学校：属于海棠区藤桥小学（区公办小学，教学质量在海棠区中等偏上）及海棠区第一中学（区公办初中）的施教区范围（需以教育局当年划片为准）；周边另有海棠区藤桥幼儿园（公办普惠园），覆盖学龄前需求。
国际教育：距离国际学校（如ISLAND SCHOOL，民办国际学校，距离约4公里）可选，适合有国际教育需求的家庭（度假客群子女短期就读）。
3. 医疗配套：
三甲医院：距离中国人民解放军总医院海南医院（301医院海南分院，三甲综合，距离约4公里）、海棠区藤桥卫生院（社区医院，距离约1公里）约10分钟车程；
特色医疗：周边有海棠湾国际医学中心（规划中，未来将引入高端医疗资源）、蜈支洲岛医疗急救站（适配海岛度假紧急需求）。
4. 生态休闲：
海景资源：项目一线临海棠湾南侧海域（部分楼栋可直面一线海景），拥有稀缺的南向/东南向海景视野；步行约500米可达土福湾公共海滩（免费开放），约3公里可达蜈支洲岛（中国最美海岛之一）（乘船约10分钟，含潜水、海上摩托艇等水上项目）；周边有青田黎苗风情小镇（距离约5公里，体验海南本土文化）、海棠湾红树林湿地公园（距离约6公里，生态休闲）。
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