西安首个老旧五星级酒店，花了1000万投资盘活升级的经验总结

2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，首次用了“大力实施城市更新”的提法。

同时，10月份住房和城乡建设部办公厅印发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第四批）》正式公布。汇集了各地在政策机制、实施路径、资金筹措等方面的突破性探索，为全国城市更新工作提供了重要参考。

上海发布存量商办楼宇一站式服务平台，线上城市更新信息系统向社会开放，涵盖企业申请服务、更新案例、政策标准等内容，为老旧物业改造、升级和吸引外来资本进入提供了“透明化”数据库。

从一线城市开始，越来越多的老旧物业纷纷通过盘活、改造和升级，寻找新的市场机会。

酒店物业在出售后改造成其他资产业态已成为一种市场趋势。

这个过程中，酒店改造为写字楼的案例开始增长，其中不乏一些老牌知名酒店的身影。

2004年开业的北京新闻大厦酒店在2008年奥运会期间达到经营峰值后，业绩开始下滑并出现亏损。经过评估和调研，继续经营高端酒店需巨额改造投资，而转型写字楼则投入更低且能实现利益最大化。

2014年6月，业主方开始转型，仅用一年时间，就成功转型为5A级商务楼宇，并扭亏为盈。

上海南京西路商业街的锦沧文华酒店建成于1990年，是上海最早的一批五星级酒店。

2016年下半年正式开始整体改造施工，升级改造为 “高端办公+高端购物中心”复合体，整个楼宇改建工程建筑面积71449.86平方米，已入选住房城乡建设部城市更新典型案例。

西安天朗时代大酒店作为西北地区首家五星级套房型酒店，于2008年8月28日开业，拥有284间豪华套房。因为经营原因，B栋从2020年开始闲置，过程中多次盘活都因各种困难让投资商撤场。

迎难而上，需要智慧和勇气；破解难题，更需方法和策略。每一个难关都是一次考验，每一次迎难而上都是一次成长。

2024年6月，有租商业控股（西安）有限公司签约并开始改造酒店B栋约20000平方米为共享办公空间，仅三个月就完成业态升级、功能升级、外立面升级和快速成交。

市场收益驱动是最核心的动因。

根据某机构发布的《中国酒店存量资产改造白皮书》统计，自2014年至今，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态，例如写字楼、长租公寓，或集合各类业态的商业综合体。

近年来，西安旅游的火热程度持续升温，但西安酒店的供应量已经超出市场需求，特别是老旧豪华酒店入驻率持续下滑。

当酒店经营业绩不佳，而所在区域写字楼市场需求旺盛、租金回报更高时，业主便会考虑“酒改写”。2017年北京金融街洲际酒店的转型就是典型，其业主方因为酒店业绩未达预期且所在区域写字楼需求缺口大、收益更好而决定改造。

任何城市发展到一定程度后，核心区域的土地稀缺，此时城市发展的动力来自于消费升级、产业升级的推动。以前适合商场和酒店的地方，现在可能缺少公寓和写字楼，业态升级的推动就会让城市功能产生变化。

老旧五星级酒店通常位于城市核心地段，交通便利，商业配套成熟，酒店建筑本身的一些特性为改造提供了便利。

例如，酒店原有的宴会厅、餐厅、健身中心等高端配套也将适应更广泛的市场需求，具有更显著的竞争力和升值空间。可以更好地服务于办公客户。

西安本地专业运营商出手，打造写字楼的“生态服务系统”。

老旧酒店改造成写字楼难度很大，但得天独厚的地理位置和优质商务配套服务是几何时代广场升级高端商务写字楼的核心优势。

从西安地铁1号线玉祥门站走出，直线距离不足50米就能到达几何时代广场，周围12条公交线路环绕，这成为许多上班族的“理想打工距离”。

当为了理想奋斗累了，走几步路就到了洒金桥、回民街里面，那些冒着热气的酸汤饺子、油泼面、羊肉泡馍、孜然炒肉、卤汁凉粉、小竹签烤肉都能冲淡一身的疲惫，为梦想的舞台注入能量。

项目毗邻环城公园玉祥门景区，打造"推窗见绿、下楼即景"的办公环境。空间规划上采用"几何空间+光线阵列"设计，划分企业展示区、开放办公区、各类型独立办公室、会议室及休闲社交区。

新改造的商务空间大堂宽敞明亮，配置可24小时独立控制的VRV中央空调，双回路供电，3部全新高速电梯，1部专属货梯，停车位110个，配置充电桩。

独有的8米挑高配套层，配备了路演厅、茶室、贵宾室、商务KTV、台球、乒乓球等娱乐运动配套，为客户提供更暖心的商务办公体验。

企业服务管家提供工商注册、财税代理等一站式服务，配备智能会议室及24小时前台支持。二层引入泽西岛影院式足道，为入驻企业提供88元午餐带午休的专属商务套餐。

自有工装品牌“格林美致”累计为科技、传媒、金融、互联网、直播电商、跨境电商、外资企业驻西安办事处等100多家企业客户提供“绿色环保+户型定制”的办公装修服务，最快21天交付。

作为几何时代广场的运营管理方，有租商业控股（西安）有限公司创始人姚鹏有着远大的目标：

“几何时代广场致力打造西安老板阶层的生态圈，通过楼内入驻企业的业态优化，实现集餐饮、健身、休闲、文化、金融等为一体的全方位配套服务，同时也为入驻企业搭建沟通平台。”
“二房东模式越来越难走下去，现在的市场环境下租金差越来越小。但是西安的存量资产也非常多，盘活改造和升级都是技术活，这中间就是专业运营商的生存空间。”
“我们钱都是股东的自有资金，自有设计师、自有施工，加上十几年办公市场的行业经验，我们能把业主方的预期、客户的需求和改造升级成本非常好的契合起来。虽然刚刚结束装修，但已经有50%的面积被预订走了。”

GMT的运营团队已经深度融合“企业服务+资产管理+定制装修”三大业务链，未来将持续导入智慧楼宇管理、企业家社群、短视频拍摄和宣发等创新服务。

目前，GMT几何时代在西安直接资管面积超过5万平方米，合作资管面积超过30万平米。每年服务超过400家企业，其中有近50家企业属于深度合作，企业把选址、施工到服务全部委托出来，这背后就是一种信任。

运营团队大部分是从深圳互联网公司转型企业服务商，服务案例包括泛太国际、南方航空绿地领海大厦、中国人保(陕西)金融大厦、中国人寿壹中心、国瑞西安金融中心、天安人寿中心、赛高企业总部大厦、中晶科技广场、凯德广场等项目。

酒店改办公的过程也并非一帆风顺，需要注意潜在风险与挑战。

商务办公与酒店的功能需求不同，可能涉及复杂的结构加固、管线重铺、空间重新布局。酒店物业固有的一些建筑劣势，例如层高、公摊、内部动线等原因也会影响改造和投资回报。

北京新闻大厦在“酒改办”上技术难度和资金投入都非常高。

传统酒店改造商务楼宇改造必须符合最新的建筑规范，消防审批是商业物业改造过程中的关键环节，其标准与要求因地区而异。

广东东莞的金凯悦大酒店就曾因擅自改变内部结构和使用性质，导致消防系统全面瘫痪，被消防部门责令整改和立案，产生了巨大的成本。

项目需要获得政府的规划许可和施工许可，流程复杂且耗时。以上海锦沧文华项目为例，其改造是作为上海市城市更新重点示范项目推进的，在审批手续上获得了很多便利和支持。

转型成功与否最终取决于市场需求。需要精准定位，并组建专业的招商和运营团队。改造前必须进行充分的市场调研和准确的财务评估，否则可能陷入“改造即落后”的困境。

天朗时代大酒店被改造升级，也是GMT几何资管团队进行了详尽测量、检查、调研和测算。

总的来说，老旧酒店改造为写字楼是一条盘活存量资产，实现城市功能更新的有效路径。

从几何时代广场项目和姚总的交流中，我总结出了三条经验：

1、精准的前期研判：充分评估区位优势、物业条件、市场趋势、改造成本、政策审批难度和物业面积去化周期。

2、专业的改造设计：考虑客户类型、客户需求、功能升级、动线和户型之间的关系，最大力度减少公摊，在保留建筑特色与满足现代办公需求之间找到平衡。

3、持续的运营创新：保留并扩大酒店原有的配套服务和环境优势，坚持不移的搞企业服务与企业家圈子，要打通入驻企业之间、入驻企业和商务空间的生态圈。

未来，随着公募REITs的推进，老旧酒店等低效资产将迎来更多长期资本，物业流动、改造速度也会加快。

本文采编过程中深度采访有租商业控股（西安）有限公司创始人姚鹏，欢迎更多城市更新和资产盘活的小伙伴联系我们分享经验和案例

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