南京一波区划调整！步子能否再大点？

这两天，不少网友讨论了有关江北和秦淮区的社区级区划调整。其实主要还是新增拆分，比如一个原先人口较多的社区，新增一个或者个社区，拆分后管理更加精细。对于群众基本的生活影响，变化不大。

坊间讨论较多，其实还是更大范围的调整！比如行政区，解决区划交界区域，明显的发展不平衡不充分的问题。

其实客观来看，每个区既然都有相对发展的重点区域，那就必然存在相对资源薄弱的区域。

比如江宁区，很明显，南向才是发展主力，百家湖、九龙湖、东山构成了江宁发展的核心三角。

虽然近年东边，麒麟科创园发展较为迅速，但麒麟实质分为三块，目前麒麟科创园重点发展的中央公园和中科院所在的东片区，以及原先的麒麟新市镇，以及沪宁高速以北，由地铁小镇主导的汇通路、灵山以及青龙片区。前两部分实际是主导权现在是麒麟科创园，后者则是地铁小镇。

其实从规划概念来看，沪宁高速以南的麒麟自成麒麟高新板块，以北则纳入仙林副城概念。

从当年搞出紫东地区，进而推出紫东核心区，似乎是想进一步的融合发展，甚至两个青龙片区接近“合并”：一个管委会统辖双边。

但事与愿违，关键人物落马，导致事态骤变。但当初看着规划宣传买房的广大市民，却很伤。

现在除了汇通路板块几近成熟，仅剩原来中南君启的地块修改成1.05容积率后待出让，局面清晰，尚存悬念的就是花费巨资拆迁完毕，但根本还没启动的灵山，以及青龙片区麒麟地界。

虽然南京，地产热潮逐步褪去，回归产业项目聚焦，但近期市场各个次级板块间，二手价格又在联动，基本都在回归1字头，实现了新一轮板块间的动态平衡：大哥不说二哥，大家都很难......

市场艰难，如果新项目想要上市，总要有能够打动人心的兴奋剂吧？

虽然多数板块都是城投保底拿地，再研请优质的代建公司出手，打造高品质的“好房子”!但是回到市场面，还是得有项目的论述，你的利好究竟在哪？

要么学区、要么地铁、要么高校、要么产业利好，或者超大型公建项目也算，如果啥动静都没有，连说辞都无法闭环，那问题就太大了！

随着栖霞仙林区域的基本成熟，从仙鹤门一路往东到仙林湖，已属建成区，留给栖霞的发展空间，除了仙林湖在湖北和湖南少余储备，只剩还未启动开发的栖霞青龙片区。

但其地理影响，由于是对向联通的主要道路，必须经过江宁地界，道路联通显然受制于江宁区的施工进度。

如果江宁与栖霞因为建设时序不一，那就是一条又一条的断头路，青龙片区江宁部分如果发展不够迅速，东侧栖霞显然也将有连带影响。

当然一些超大型项目的落地，可能会改变周边的城建预期，比如如果真能搞定南大校区落地青龙片区，那周边的道路基建必然加速推进，且带来的人口也利于周边的一些商业带动。

此外，还有去年提的省人民医院栖霞院区，究竟何时能够正式立项？从今年5月，其官方发出的一篇稿件来看，正在报请立项。不过截止11月末，没有更一步的动态释放。

从十五五国家的规划来看，人均GDP要达到中等发达国家水平，基本需要增长80%，十年，这恐怕社会经济各方面都得飞跃，才有望实现。对于仙林区域来说，立足于转化高校的科研成果，让其市场化来创造一些重点项目，也就是校企地模式，比如近期南大校友的影石项目，就可算是代表性的范例之一。当然这类项目肯定期望越多越好，多多益善。

那么问题来了，规划纳入仙林副城，行政位于麒麟的沪宁北侧区域，如果假设能够有幸被大笔一挥划入栖霞，成为真正的仙林板块，是否就会是发展腾飞的契机？

现在相对的难点是，地铁小镇作为土地一级开发，市场跟早年只要有地就疯狂的环境截然不同，需要考验一级操盘的找项目能力。

地铁小镇，作为企业，如何协调项目引进，这也是问题。但如果能划入栖霞，估计情况会有巨变，首先地块的预期就有明显变化，至少板块舆论会一扫以前的阴霾，这种价值就这个土储量来说，绝不止是几十亿级别，百亿级的影响，甚至更大范围。

另外，曾经搞的紫核管委会，也是应对区划不统一的折中办法，不过后续在实行过程中，应该发现了一系列的跨区难题。

当然如果短时间区划难成行，紧靠栖霞的资源依托发展将成关键。

此前在网络上，曾经流传出的南大校区拟选址范围，已横跨江宁和栖霞，但是目前只有栖霞区将对应的那部分控规单元修改成了高校用地，江宁规划这边还暂未行动。我曾经也12345询问，江宁规划这部分控规单元的是否也调整成高校用地？不过，对方并没明确回应。

你觉得，如果南大最终圈地，和园南侧的这一片会被囊括在范围么？欢迎各位聊聊看法看法。

南大如果来了，不光是引入了大型项目，尤其是江宁地界，北侧剩余住宅数量以北压缩至极致，片区未来职住平衡将更加良性。

区域自然生态环境没得说，当年紫核轰轰烈烈的时候有关环境篇章描述的也很强烈。中央绿脉规划，也没废掉，但是预计投入资金肯定是大减，但是没事，天然的生态本底在这，关键是有没有一个优秀的操盘手来操盘。

你觉得，如果南京有一次大范围的区划调整，仙林、麒麟交界处会存在契机么？

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