21亿拿下仙乐斯的象屿集团，旗下住宅项目正遭遇滞销

位于上海核心商圈的仙乐斯广场被卖掉了。

近日，市场有消息称，象屿集团通过股权方式，以21亿元的价格收购上海仙乐斯广场90%权益，成交单价约3万元/平方米，较此前报价4万元/平方米折让25%，卖方为基汇资本、太盟投资集团及高盛商业银行部门组成的外资基金团。

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“抄底”仙乐斯

上海仙乐斯广场位于南京路核心商圈，现有建筑于2001 年竣工落成，2022年完成全面改造，包含甲级办公楼与商业裙房。物业地上面积共7.04万平方米，其中办公4.76万平方米（L9—L39）、商业2.28万平方米（B1—L7），另含250个地下车位。

据悉，该物业商场出租率约90%，办公楼出租率逾70%，在当下的行情中无疑算优质标的，折价25%成交也创下了南京西路商圈近三年以来的最大折扣，这也是该则交易吸引看客眼球的原因之一。

《国际金融报》记者据此多方求证，有知情人士人士称交易尚未全部完成。另一名行业人士则确认了交易的存在，其表示象屿集团没有买下上海仙乐斯广场全部股权，还有小部分股权在原持有方手中，标的物业由几家公司共同持有。

在上海大宗交易的买家名单中，象屿集团的身影其实很少出现，相比之下，该集团旗下的地产开发平台更为外界熟知，即象屿地产。

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口碑滑坡

象屿地产是上海楼市的“老玩家”。

从2003年首进上海，到2009年设立第二总部，上海一直是象屿地产的战略要地，其先后推出了大宁悦府、虹桥嘉悦府、虹桥璀璨公馆、象屿招商公园1872等多个项目。

吴典 摄

在房地产行业重新洗牌的前几年，象屿地产在上海市场激进补仓，一度被视作“黑马”选手。

2022年，象屿地产在嘉定、宝山、闵行等区域合共摘得6宗地块，权益地价79亿元，是近年来拿地数量最多的一年。这6宗地虽都是联合开发，但也为其贡献了不少业绩。

那年的克而瑞百强销售榜单上，象屿以330.4亿元的全口径销售额拿下第56名的位置，较上一年的第127名前进了71个位次，实现大跨越。

“补仓”效应持续到了2023年。彼时，象屿在公开市场的拿地数量有所减少，不过其行业排名继续向前挺进，来到第35名。

2024年，象屿地产在上海共摘地三宗，权益地价合共68.6亿元，与2023年的公开市场拿地数量持平，但乏力症状已经凸显。在该年的克而瑞榜单中，其排名滑落至第38。

产品端的问题也开始暴露。

以2023年3月首开、后又三次加推的虹桥嘉悦府为例，互联网平台上，关于该项目的吐槽帖不在少数。多名网友直言项目涉及虚假宣传、减标减配、质量堪忧，“故意隐瞒小区被公共通道一分为二的重大不利因素，美化成小区内部樱花大道”“装标严重减配，所谓大金空调匹数只能带动2个房间，不能同时开”“住建局已公示过的除外，还发现开发不久的小区公会和地下车库等多处场所出现漏水发霉等迹象”……

再如象屿路劲都汇云境。去年4月，有购房者投诉，称其所购房源与样板房不符。该名购房者于2023年11月购房，期间多次到售楼处看样板房洽谈，选中的为104平方米样板房户型。后续其为置办家具去样板房量尺寸，但被告知实际所购房源户型与样板房户型不一致，只是交付标准一致。

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项目滞销

口碑下滑叠加新房市场“内卷”、楼市下行，象屿地产在上海的项目开始分化，部分楼盘遭遇滞销。

今年5月，位于奉贤区的象屿江湾悦府迎来第五次开盘，推出房源198套，均价38653元/平方米。

实际上，该项目的销售已持续疲软。

网上房地产数据显示，从2024年4月首开至今，象屿江湾悦府合共推出933套房源，目前仍有可售住宅444套，去化率52.4%。

位于普陀区的中环云悦府处境亦是如此。该项目是象屿地产跟浙江交控的合作项目，在2024年三次开盘。其中，第三次开盘时间选在国庆假期，但因认购人数未触发摇号，最终取消摇号开盘。

记者统计发现，三次开盘，中环云悦府一共推出了765套房源，但截至2025年11月12日仍有375套可售住宅，去化率仅为一半。

再如闵行板块的象屿天宸雅颂，正在开始第八期认筹，该项目今年高频加推，除了第五批因仅有39套房源吸引50+认筹触发积分外，其余认筹表现均较为平淡。10月加推的第7期，在仅有18套房源的情况下，最终收获认筹10组，认购率56%。

网上房地产数据显示，象屿天宸雅颂项目已开盘总套数643套，截至11月13日尚有337套可售，去化率仅为47.5%。

目前，象屿地产在上海还有6个项目在售，但销售排名还在下滑。

克而瑞数据显示，今年前九个月，象屿地产在上海的全口径销售额为106.34亿元，排名第18，较上年同期的第14名下滑了4个位次。

从高光时刻跌下来，象屿只用了两年时间。要知道，2023年前9个月，其在上海销售榜单中排名第3，仅次于招商蛇口和保利发展。

上海在建楼盘（孙婉秋 摄）

申城市场份额的下滑也催生忧虑。

中诚信国际在今年6月的一则报告中给出了较为负面的评价，由于象屿地产在上海市项目供应减少，2024年销售规模有所下滑，以上海为代表的重点布局城市补货情况有待关注，“投资决策对单个城市的业绩表现依赖度高，整体经营稳健度一般”。

记者 吴典

编辑 孙婉秋