丰台这块地，“三进宫”内幕

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每逢丰台区土拍，总有一片嘘声。

几天前，有位北京房产“导师”疾呼：丰台张郭庄地块，谁拿谁傻。

他说的，正是刚转正的张郭庄6028地块。

“导师”的观点很犀利，用了两个论据来证明：

1、地缘位置太差，五环外。永定河以西属于丰台区的边缘位置，和远郊的房山没什么区别。

2、周边在售商品房项目卖得不好。如：熙悦晴翠2021年开盘，供应1557套房，目前还剩约400套，网签价5.1万元/平米。

这位仁兄操碎了心，文尾提醒开发商拿地须谨慎，买房人须三思而后行。

他预判，6028地块可能是北京市属国企兜底。

这种猜测，是有先例的。

在9月初，丰台岳各庄DC-L01地块就被29亿元底价拍出，拿地者是一众北京国企：城建发展+北京建工+住总地产。

反观张郭庄6028地块，起拍价13.54亿元，楼面价约2.84万元/㎡。如果有谁底价拿下，还是蛮不错的。

毕竟，它有地铁概念，北面300米，是地铁14号线和1号线支线在张郭庄设站换乘。

一宗“三进宫”地块

张郭庄6028地块的土拍，蛮折腾的。

它有过"三进宫"的经历。

第一次，发生在2024年9月底，北京市2024年第四轮供地清单中，张郭庄6028住宅和6029商业金融地块捆绑，住宅占地3.18公顷、建面4.77万平米；商业占地1.18公顷、建面2.12万平米。

这有点小马拉大车的感觉，包袱太重了。最终结局只有一个——下线。

第二次，发生在2025年4月底，张郭庄6028地块又登场了。这次，6029地块没有出现。

本以为没有负担后它能顺利转正，但依然下线了。

第三次，发生在2025年10月中旬，张郭庄6028地块第三次出现在供地清单里，于11月7日进入预申请，三天后转正，明确土拍时间为2025年12月16日。

这表明，它终于有了买家。如果一切顺利，丰台区将再进账至少13.54亿元土地款。

正所谓是：好事多磨。

交通基建拖慢供地进程

张郭庄地块，为什么会三进宫呢？

第一次是可以理解的，很难有开发商愿意背那么大一块商业。

但第二次为什么下线？第三次又为什么能顺利转正呢？

抽丝剥茧，花姐找到了答案：问题出在基础建设进展缓慢。

在2024年11月8日，北京规自委丰台分局下发了一份函：

京规自（丰）初审函[2024]0051号，里面附了一张张郭庄6028、6029地块的市政交通基础设施实施清单，涉及12项工程，其中4项完工时间为2024年底，8项完工时间为2026年底。

如果按照这个目标正常推进，2025年4月底6028地块上架，是顺理成章的。但没按计划的是，市政交通基础设施完工时间延后了。

到了2025年5月6日，北京规自委丰台分局又下发了一份函：

京规自（丰）初审函[2025]0027号，里面更新了那张市政交通基础设施实施清单，同样是12项工程，其中3项完工时间为2025年10月底，9项完工时间为2027年5月底。

这份清单，还特意增加了"立项时间"和"开工时间"两栏，以彰显会按时完工的决心。

不过，这份清单也让原本承诺在2026年底完工的工程，要延期到2026年底才开工。

而实施这些工程的单位，是央企中国建筑集团旗下的北京中建方程投资管理有限公司（简称“中建方程管理”）。

可以说，正是中建方程管理“拖拉”的基础建设，直接导致供地一再延后。

中建方程托底拿地？

谁会成为张郭庄6028地块的买家呢？

花姐认为，不排除中建方程管理的母公司中建方程集团会出手。

今年7月3日，中建方程以5.6亿元价格，拿下延庆新城小营YQ00-0205-0001地块，取名中建臻源府。

它于2025年9月开盘，供应318套，截至目前网签270套，成交均价3.23万元/平米，成交金额9.91亿元，地价覆盖率177%。

中建臻源府的一级土地整理方，正好是中建京北投资发展有限公司——中建方程集团和中建三局，分别持股60%和40%。

作为一级土地整理方，中建方程集团是有拿地优势的。

这次在张郭庄6028地块上，只能说它有可能出手，毕竟中建方程集团董事长周宇騉有做大地产的野心，挖走了中海地产北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏等干将。

回到张郭庄地块本身，虽说地块不规则、呈三角形，但有两大优势：

1、临地铁14号线和在建的1号线支线张郭庄换成站；2、体量不大，建面4.77万平方米，控高24米（局部30米），容积率1.5，6-11层的纯洋房社区。

它往西3公里，是中海永定玖里，楼面价3.15万元/平米，容积率1.1。2024年3月拿证，供应720套房，至今网签289套，成交均价4.93万元/平米，成交金额16.54万元，地价覆盖率48.9%。

张郭庄地块的地段，远好于中海永定玖里。如果最终以2.84万元/㎡成交，有得赚。