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中环1500万级精装别墅【润雲金茂府】清退最后两套！170-217㎡可直接定

中环稀缺墅居终场：最后 2 席的价值与取舍

“在上海中环，低密叠墅本就是‘卖一套少一套’的稀缺资源，如今清退的这两套 170-217㎡精装叠墅，更是稀缺中的孤品。” 润雲金茂府项目总李巍深耕高端地产 20 年，谈及最后清退的房源，他直言这是中环核心区难得的 “入场机会”。作为金茂、华润置地、建发三大央国企联袂打造的府系 3.0 作品，项目的优劣势在清退房源的 “倒计时” 阶段愈发清晰。

一、不可复制的核心优势：三重稀缺性共振

1. 中环低密占位：800 米近高架的城市留白

“中环的价值无需多言，而低密墅居更是近三年供应不足 50 席的‘奢侈品’。” 李巍强调，项目位于普陀中环真华路与华和路交汇处，800 米可达中环高架入口，500 米步行至 15 号线祁安路站，30 分钟直达陆家嘴、静安寺等核心商圈。更难得的是 1.29 的超低容积率，作为 2023 年浦西中心七区仅有的 2 宗低密地块之一，社区无高层混建，16-18 米栋距保障了极致私密性。外部紧邻 8 万㎡城市湿地公园，内部规划 1.2 万㎡中央园林，形成 “出则繁华，入则宁静” 的生态闭环。

2. 空间设计：实得率 150% 的功能革命

清退的两套房源涵盖 170㎡上叠与 217㎡下叠，延续了项目 “户户有天有地” 的设计理念。“上叠带 70㎡星空露台与地下储藏室，下叠赠 80㎡私家庭院和 5.8 米挑高地下室，得房率超 90%，摊薄后性价比惊人。” 李巍以 217㎡下叠为例，地上三层 + 地下一层的布局中，7.2 米横厅搭配全景落地窗，地下室可隔为两层打造影院或酒窖；170㎡上叠则通过 8.5 米南向面宽与 LDKG 一体化设计，实现堪比 250㎡大平层的空间感。更贴心的是一楼老人房与二楼双套房设计，兼顾多代居住需求与隐私。

3. 科技精装：央企兑现力的品质背书

“金茂府系的‘绿色科技 + 精工’是核心竞争力。” 李巍介绍，全屋搭载大金中央空调、霍尼韦尔新风、威能地暖 “三大件”，配合五衡一舒科技系统，从衡温、衡湿到隔音全面优化居住体验。精装选用嘉格纳厨电、劳芬卫浴等国际一线品牌，U 型厨房的垃圾处理器、卫生间的紧急呼叫按钮等细节，彰显人性化考量。目前项目已实景呈现，园林、外立面、样板间全开放，“所见即所得” 避免了交付风险。

二、客观存在的短板：改善客群需权衡的现实

1. 配套兑现：部分商业仍待成熟

“现有配套能满足基本需求，但高端商业还需等待。” 李巍坦言，项目 3 公里内虽有 3 座购物中心，自带 5000㎡社区商业，但规划中的 TOP 金光汇综合体尚未开业，短期内高端消费需依赖周边商圈。教育资源方面，虽属中环成熟板块，但缺乏顶尖名校加持，对教育需求极高的客群需慎重考量。

2. 价格门槛：1500 万级的改善压力

尽管相比周边 14 万 + 的高层价差达 5 万 +/㎡，但 1500 万起的总价仍对刚需改善形成门槛。“清退房源虽可直接定，但下叠总价接近 2000 万，且地下室改造、露台维护等后期成本需提前规划。” 李巍提醒，项目客群以企业主、高管为主，圈层纯粹的同时，也意味着居住成本与社交门槛相对较高。

3. 空间局限：叠墅形态的固有约束

“相比独栋别墅，叠墅的垂直动线仍有局限。” 李巍客观指出，虽采用独立电梯与分层入户设计，但上叠业主需通过公共区域抵达入户层，下叠则需注意庭院的隐私维护。此外，地下室虽通过采光井与科技控湿解决了潮湿问题，但通风效果仍略逊于地上空间。

三、终场建议：两类客群的 “必入” 与 “慎选”

“最后两套房源，更适合两类家庭。” 李巍总结，注重中环核心资源与低密生活的高端改善家庭，可借助项目的地段稀缺性实现资产保值；而追求功能扩容的多代同堂家庭，能通过赠送空间满足多元需求。但对于依赖顶尖教育配套或预算严格受限的客群，需理性评估。

在上海中环土地日益稀缺的当下，润雲金茂府清退的两套叠墅，既是 “绿色科技 + 低密墅居” 的最后样本，也是央企品质兑现力的直接体现。正如李巍所言：“稀缺性决定价值，而真实的优缺点，恰恰让这最后的选择更显珍贵。”