2.6亿人租房：我国住房市场的结构性转型

2.6亿人租房：我国住房市场的结构性转型

近年来，中国住房市场正在经历从“购房主导”向“租购并举”的深层转型。根据住建部及多家研究机构的数据，全国目前约有 2.6亿人口居住在租赁住房中，约占全国总人口的 18%—20%。这一数字意味着，中国正逐步形成世界上最大规模的住房租赁市场，也反映出中国城市化与收入分化背景下的结构性现实。

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一、租赁人口激增的经济与社会根源

首先，城镇化进程与人口流动是租赁需求的核心驱动力。截至2024年，中国的城镇化率已超过 66%，每年仍有 1000万至1200万人进入城市。这一群体以青年劳动者、新就业大学生和灵活就业者为主，他们在城市定居前的数年通常以租房为主要居住方式。

其次，房价与信贷环境的双重约束加速了租房常态化。在一线及强二线城市，房价收入比普遍超过 20倍，年轻家庭购房门槛极高。同时，近年房地产金融政策趋严，“首付比例上升+限贷政策收紧”让许多中低收入群体难以进入购房市场。租房，因而成为他们保持城市居住权的现实选择。

第三，社会观念正在转变。“租房不是失败，而是一种选择”的理念正在年轻一代中普及。一部分中产阶层甚至主动选择租住品质公寓，以获得更高流动性和更低资产风险。

二、住房租赁市场的机构化崛起

长期以来，中国租赁市场以分散式个体房东为主，存在信息不对称、合同风险高、租金波动大的问题。近几年，随着政策引导与资本进入，市场正加速向 机构化、专业化、平台化方向发展。

政府层面，“十四五”住房发展规划提出新增 870万套保障性租赁住房，预计惠及 2600万人。这一政策不仅缓解低收入群体居住压力，也推动地方政府与国企设立专门的住房租赁公司。

市场层面，房企、保险资本、城投平台纷纷入局“长租公寓”“青年社区”等细分领域。以北京、上海、杭州为例，机构化租赁房源占比已超过20%，租金管理、服务标准和信用体系正逐步完善。

三、租赁经济的潜力与挑战

根据贝壳研究院估算，中国住房租赁市场的年租金规模已超过 3万亿元人民币，并以年均 7%—10%的速度增长。这一市场正成为中国房地产转型的重要“第二增长曲线”。

然而，挑战依然明显：一线城市租金与居民可支配收入比例已接近40%，部分群体面临“租金过高”的问题；现行《住房租赁条例》执行力度不足，租客权益保护仍存在空白；长租公寓“爆雷事件”造成信任缺口，行业监管亟需制度化。

四、展望：从“租房市场”到“住房体系”

随着房地产销售进入存量时代，住房租赁市场的重要性正不断上升。未来几年，中国住房政策的重点或将转向构建租购并举、保障与市场并行的住房体系：

在政策层面，通过税收减免、金融支持等手段鼓励机构化租赁；在城市治理层面，完善住房信息平台与信用体系；在社会层面，推动“长期租赁合同”“租售同权”等制度落地，提升租房者的居住安全感与社会归属感。

2.6亿租房人口的存在，不仅是住房压力的表征，更是中国经济结构、人口流动和社会观念演变的结果。

当“居住权”逐渐取代“房产拥有权”成为新一代城市青年的核心诉求，中国的房地产市场也正在从资产逻辑，走向民生逻辑。这，或许正是中国城市化进程中，最深刻的结构性转折之一。