房子挂出去178天，价格调了5次，房子总算成交了

《如果你是业主，请忽略这篇文章，别看·······》

首先，买房子谈价格，并不只是中介的工作，他们反倒是希望，你能加越多越好。

一个会谈价格的人，在买房的过程中，可以占据比较大的优势。不说房子是否买对时机，至少在谈判的过程中，可以有很好的主动权，特别是在当下以买方市场的机会点，与业主见面时候，教大家几招。

砍价话术需分三步——建立信任→用数据说服→灵活让步，核心是让房东觉得“降价不亏”。

了解市场行情：通过房地产网站、中介公司等多渠道了解同一个小区、同样的户型近期的成交价格，以及同区域不同小区的价格差异。特别要注意比较相同小区的类似房源价格、你看中的房源挂牌时间的长短。挂牌时间越长，议价空间可能越大。

了解卖家情况：通过中介或邻居打听卖家卖房的原因和紧迫性，比如卖家是因为移民、离婚、债务等原因卖房且比较急切，那么议价空间就比较大。同时了解是否有其他看中这套房的人，如果没有，议价空间就大。

找出房屋缺陷：看房时仔细检查房屋，找出房屋的缺陷，如结构问题、装修老化、采光和噪音问题、物业费和停车费等，这些都可以作为砍价的依据。

近期，成交的二手房不少，有一些挂牌一个月成交，也有一些挂牌几个月，更有超过一两年的房子，经过无数次降价，才得以成交。

看到以下这套房子成交，给大家做个参考案例分析。

成交小区：鼓楼庭院；

成交时间：2025年10月；

成交数据：产权167.26平米，5房2厅，顶层复式楼，精装修，东南北朝向，205万，成交单价12257元/平米。

房源成交分析：

1、该房源挂牌时间178天，业主挂牌到成交，调价5次，成交前挂牌价格243万，买家谈价38万后达成交易，期间带看客户10余次，从开篇我表达的一样，如果你学会判断一个业主，且抓住比较好的时机，在价格会占一点优势。

现在，某些房产主播，已经开始承接谈判业务，协助客户如何出价，谈价，签约等工作，需要额外付费给他们，一般在几千元至几万之间不等。

2、鼓楼庭院，位于福州市鼓楼区，大儒世家片区，地段不算中心，是鼓楼区的最西侧，也相当于是边角区域。这个小区属于2005年左右交付的商品房，共有27栋楼，808户业主，早期的楼梯小高层建筑，以苏州园林景观的风格开发，绿化率超40%，比较难得的高绿化，低密度的房子。

3、由于地段，年限，楼梯房的原因，鼓楼庭院这几年的价格，下跌幅度较大，从2020年均价23000元，下跌至现在14000元左右。也是因为当下价格低，所以交易量还挺不错，平均每个月都有房源成交的案例，可以有很直观的参考价值。

平层110平米，加装电梯的房子，单价在15000元左右。

复式楼170平米，楼梯房顶层，单价在12000元左右。

平层单元房，没有电梯的房子，单价普遍在14000元左右。

4、鼓楼庭院的复式楼，值得我们去说说一下，也是小编个人比较喜欢的类型。它是双平层的结构，单层面积大约在110平米，第一层和第二层均有卧室，对于多口人居家，更为合适。第三层还能做一个斜顶，储存一些杂物特别的好，关键是房子有一个很大的露台，这点就不用我说明了。

想必，有很多人和我一样，都喜欢复式楼吧。

购房建议：

以该套房源为例，业主调价5次，最后成交之前，还让价38万，可见这个业主的卖房诚意度非常的高，否则也不会在短短的几个月时间里，调价这么频繁。

大家在买房的时候，第一步是看房子，选择一个自己喜欢的房子，对房子的缺点也要有一定的了解。第二步是了解房东的售房意向，通过中介，通过挂牌的时间，调价的次数，以及带看的情况，做个简单分析，侧面了解房源背后，业主的情况。第三步是谈价格，不管成交价格是多少，先谈10%都是合理的范围，不用担心中介觉得你没诚意。

如果你正在看房，不妨在评论区，聊聊你买房，谈价的感受。

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